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動(dòng)遷安置房在房地產(chǎn)市場(chǎng)中廣受青睞，是因?yàn)檩^之于商品房，動(dòng)遷房的單價(jià)相對(duì)較低，同時(shí)稅費(fèi)也更為優(yōu)惠。但在實(shí)踐中，動(dòng)遷房?jī)r(jià)格雖低卻隱藏著種種風(fēng)險(xiǎn)，動(dòng)遷房買賣糾紛頻發(fā)。

>>常見的動(dòng)遷房交易風(fēng)險(xiǎn)有：

1、房?jī)r(jià)變動(dòng)，買賣一方反悔

2、出賣人去世，繼承人不配合

3、限轉(zhuǎn)期不滿，房屋無法過戶

4、出賣人無權(quán)處分，房屋所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移

5、房屋權(quán)屬不明，常涉案外人訴訟

如果購(gòu)買動(dòng)遷房

如何最小化交易風(fēng)險(xiǎn)？

今天，小編通過幾個(gè)問答

分享動(dòng)遷房買賣如何避免掉進(jìn)“雷區(qū)”

Q1、在限售期內(nèi)動(dòng)遷安置房買賣合同是否有效？

通常安置房買賣合同是有法律效力的。買賣安置房所簽訂的房屋買賣協(xié)議是雙方真實(shí)意思的表示，協(xié)議合法有效，對(duì)雙方均有法律約束力。

Q2、沒有產(chǎn)證的動(dòng)遷房可以買嗎？

為減少糾紛，不建議購(gòu)買無產(chǎn)證的動(dòng)遷房。

沒有產(chǎn)證的動(dòng)遷房，需要查看動(dòng)遷安置協(xié)議，原則上需要?jiǎng)舆w協(xié)議上所有的安置人口都簽署合同。拆遷安置往往以戶為單位，拆遷房的權(quán)利人涉及無民事行為能力人、限制民事行為能力人。

實(shí)踐中，在尚未辦理小產(chǎn)證時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)人之一為清償個(gè)人債務(wù)，代被監(jiān)護(hù)人簽署買賣合同，是否侵犯被監(jiān)護(hù)人財(cái)產(chǎn)權(quán)利，存在爭(zhēng)議。因此，不建議購(gòu)買沒有產(chǎn)證的動(dòng)遷房。

Q3、在三年限制期內(nèi)進(jìn)行的動(dòng)遷房交易，房屋何時(shí)可以過戶？

根據(jù)2011年7月6日由上海市住房保障和房屋管理局發(fā)布施行的《上海市動(dòng)遷安置房管理辦法》第二十三條規(guī)定：動(dòng)遷安置房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后的3年內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓、抵押，但依法發(fā)生繼承等非交易類行為以及由原安置區(qū)、縣的住房保障房屋管理局按照有關(guān)規(guī)定組織回購(gòu)的除外。

辦理過戶的條件是大產(chǎn)證滿3年且動(dòng)遷安置補(bǔ)償協(xié)議簽訂之日起滿3年，兩者需要同時(shí)滿足，才可以辦理過戶。同時(shí)需要注意的是，如果賣方的房屋被法院查封，因?yàn)橘I方在限售期內(nèi)購(gòu)買房屋存在過錯(cuò)，所以買方不能以自己已經(jīng)付清房款為由排除執(zhí)行，且可能面臨房屋被法院拍賣的風(fēng)險(xiǎn)。

Q4、如果真的想買動(dòng)遷房，應(yīng)當(dāng)注意什么？

需要注意以下幾點(diǎn)：

? 盡量購(gòu)買有辦理產(chǎn)證的動(dòng)遷房，以降低房產(chǎn)交易過程中的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性。

? 在簽訂買賣合同時(shí)，最好要求全部的被安置人都在合同上簽字，否則可能影響協(xié)議效力或者造成過戶困難。

? 考慮到市場(chǎng)變化的因素，以及動(dòng)遷房交易過程時(shí)間較長(zhǎng)，可能存在房?jī)r(jià)上漲或下跌的情況，可以在合同中約定相應(yīng)的違約金，以約束買賣雙方，使合同順利履行，同時(shí)買方也應(yīng)敦促賣方盡早交付房屋。