根據(jù)當(dāng)前商品房交易流程以及操作習(xí)慣，開發(fā)商與購(gòu)房者簽訂商品房買賣合同均適用網(wǎng)簽。網(wǎng)簽的流程一般是購(gòu)房者提供身份信息，開發(fā)商售樓處銷售人員在網(wǎng)簽系統(tǒng)張錄入合同身份信息和合同主要內(nèi)容，經(jīng)合同雙方確認(rèn)后在網(wǎng)簽系統(tǒng)申請(qǐng)合同備案，完成合同備案方能生成正式合同編號(hào)。有合同編號(hào)后，開發(fā)商打印網(wǎng)簽系統(tǒng)生成的合同文本商品房屋預(yù)售研習(xí)二：預(yù)約合同，合同雙方簽字確認(rèn)。

在房屋買賣整個(gè)流程中，特別是受網(wǎng)簽管理影響。實(shí)踐中，在商品房預(yù)售環(huán)節(jié)，購(gòu)房者和開發(fā)商會(huì)先簽訂訂購(gòu)書、認(rèn)購(gòu)書等協(xié)議，作為下一步簽訂正式房屋買賣合同的預(yù)約合同，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)再簽訂作為本約合同的房屋買賣合同。

一、預(yù)約合同和本約合同的區(qū)別

在合同簽訂的目的、合同內(nèi)容、違約責(zé)任等方面基本一致，不會(huì)很難區(qū)分。

（一）預(yù)約合同的首次立法定位

2012年頒布的《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條首次在法律層面正式承認(rèn)了預(yù)約合同的獨(dú)立地位。具體內(nèi)容為當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。

（二）民法典對(duì)預(yù)約合同的規(guī)定

《民法典》第四百九十五條當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。

（一）商品房銷售合同中的主要內(nèi)容

《商品房銷售管理辦法》第第十六條 商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。 商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

（1）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；

（2）商品房基本狀況；

（3）商品房的銷售方式；

（4）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

（5）交付使用條件及日期；

（6）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（7）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（9）面積差異的處理方式；

（10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（11）解決爭(zhēng)議的方法；

（12）違約責(zé)任；

（13）雙方約定的其他事項(xiàng)。

因此先不說協(xié)議名稱，如果購(gòu)房者和開發(fā)商簽訂的協(xié)議，只要具備了雙方當(dāng)事人的名稱、商品房的基本情況、房款總價(jià)或單價(jià)、付款時(shí)間、交付日期和違約責(zé)任等內(nèi)容，如果開發(fā)商已經(jīng)按照約定收受款項(xiàng)的，就可以認(rèn)定這類協(xié)議已經(jīng)具備了商品房買賣合同的本約條款，為本約合同。如果在購(gòu)房過程中，雙方在協(xié)議中明確約定在具備商品房預(yù)售條件時(shí)還需要重新簽訂商品房買賣合同的，則該協(xié)議為預(yù)約合同?，F(xiàn)在商品房買賣合同基本都采用報(bào)備條款，但是在購(gòu)房合同中涉及多筆款項(xiàng)，多個(gè)流程，很容易產(chǎn)生法律糾紛。

二、區(qū)分預(yù)約和本約的意義

在面臨合同糾紛時(shí)，區(qū)分預(yù)約和本約對(duì)解決案件糾紛有重要的意義。在實(shí)務(wù)解決商品房糾紛案件中，如果購(gòu)房者和開發(fā)商簽訂的協(xié)議在法律性質(zhì)上認(rèn)定為預(yù)約合同，則僅對(duì)雙方締約正式商品房買賣合同的意思表示，不具有以交付商品房的合意，對(duì)雙方的實(shí)現(xiàn)交易不具約束力，除非具備本約的效力。

三、責(zé)任承擔(dān)方式不同

（一）預(yù)約合同的責(zé)任承擔(dān)方式

《民法典》第四百九十五條當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。

（二）本約合同的責(zé)任承擔(dān)方式

《民法典》第五百七十七條 【違約責(zé)任的種類】當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

如果在商品房銷售環(huán)節(jié)，雙方簽訂的協(xié)議被認(rèn)定為預(yù)約合同，則開發(fā)商不得要求購(gòu)房者承擔(dān)繼續(xù)履行即要求簽訂正式購(gòu)房合同，促進(jìn)房屋買賣承擔(dān)。法律不能要求預(yù)約合同當(dāng)事人必須簽訂本約合同。

四、律師的建議

（一）簽訂合同要謹(jǐn)慎

合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，只要合同內(nèi)容沒有違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同就合法有效，對(duì)雙方具有法律約束力。因此在簽訂合同時(shí)，要綜合研判，并對(duì)合同的條款進(jìn)行仔細(xì)閱讀，做到理解其中的意義，并知道背后的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（二）合同的救濟(jì)建議向購(gòu)房者傾斜

購(gòu)房者與開發(fā)商相比，在法律上處于弱勢(shì)地位，尤其在即將產(chǎn)生糾紛時(shí)，開發(fā)商可能會(huì)與購(gòu)房者通過簽訂補(bǔ)充協(xié)議的方式對(duì)本約合同進(jìn)行更改，爭(zhēng)取對(duì)開發(fā)商有利的條款。因此在發(fā)生法律糾紛時(shí)，建議向購(gòu)房者適當(dāng)傾斜，加以保護(hù)。對(duì)開發(fā)商提出更高的法律要求，以此促進(jìn)開發(fā)商提高服務(wù)能力，引導(dǎo)房地產(chǎn)更加穩(wěn)健的發(fā)展。

在商品房銷售環(huán)節(jié)，簽訂商品房預(yù)約合同后，可以讓開發(fā)商產(chǎn)生締約請(qǐng)求權(quán)，在購(gòu)房者產(chǎn)生違約時(shí)，并非一定產(chǎn)生強(qiáng)制締約的法律效果，在實(shí)務(wù)過程中，是否按照本約合同的約定繼續(xù)履行合同，存在不確定性，不能一錘定音，要具體問題具體分析。

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