房屋買賣合同是出賣人將其房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓于買受人，買受人向出賣人支付購(gòu)房?jī)r(jià)款的合同。買賣合同簽訂后，買房應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同的約定向賣方支付購(gòu)房?jī)r(jià)款。但是在現(xiàn)實(shí)生活中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)簽訂合同后，買方會(huì)因房?jī)r(jià)下降、貸款未能辦理等原因拒絕向賣方支付購(gòu)房?jī)r(jià)款，則根據(jù)法律規(guī)定和合同的約定，買方視為違約。

網(wǎng)友咨詢：

我要的房子，合同上規(guī)定是2010年6月30日交房，不能按期交房，出賣人按日向買受人支付已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金，我的房屋總價(jià)20萬(wàn)，首付和到現(xiàn)在償還的貸款共計(jì)約8萬(wàn)元，我想問的是我的已付房款算是20萬(wàn)還是8萬(wàn)，也就是開發(fā)商應(yīng)該支付的違約金是20萬(wàn)的萬(wàn)分之一還是8萬(wàn)的萬(wàn)分之一。如果開發(fā)商不給違約金，我可以向法院起訴他嗎？這樣的官司我有把握贏嗎？我手里只有一個(gè)購(gòu)房合同，還需要其他什么證據(jù)呢？

中倫文德（重慶）律師事務(wù)所黃碩秋律師解答：

實(shí)踐中如果商品房逾期交房，一般以買賣雙方在合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算違約責(zé)任，主要包括兩部分，一是違約金，二是已付房款利息。

一般約定的違約金的標(biāo)準(zhǔn)是按已經(jīng)支付房產(chǎn)的一定比例來(lái)按天數(shù)計(jì)算的，這一比例一般是每日萬(wàn)分之幾的標(biāo)準(zhǔn)。

關(guān)于已付款利息，一般是約定按同期銀行貸款利率按天數(shù)計(jì)算的。

這樣上述兩項(xiàng)相加，這就是開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)的違約責(zé)任。

黃碩秋律師解析：

購(gòu)房合同違約金計(jì)算的法律法規(guī)

（一）《合同法》中第一百一十四條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢~數(shù)的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。”

售房人與受讓人在簽訂房屋買賣合同中應(yīng)約定違約責(zé)任，一方違反合同約定，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金;由于違約給對(duì)方造成的損失應(yīng)當(dāng)依法賠償。

違約金的數(shù)額，雙方應(yīng)當(dāng)在合同中約定，沒有約定，并具有下列情形之一的，按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定違約金：

1、因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人的過錯(cuò)，未在定的時(shí)間內(nèi)交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人向受讓人支付的違約金為已經(jīng)收取的轉(zhuǎn)讓價(jià)款按照中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。

2、因房地產(chǎn)受讓人的過錯(cuò)，未在約定的時(shí)間內(nèi)支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款的，受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付的違約金為逾期支付的轉(zhuǎn)讓價(jià)款按照中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。

（二）《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。”

黃碩秋律師，中倫文德(重慶)律師事務(wù)所主任，西南政法大學(xué)法律碩士、重慶仲裁委員會(huì)仲裁員。曾任多年法官，歷任審判員、庭長(zhǎng)。1999年辭去法官公職從事律師工作，承辦了大量影響廣泛的案件，獲得委托人一致好評(píng)