最近，同事老李攤上“大事”了。辛辛苦苦攢了60萬元，在市區(qū)首付買了套110平米的房子，原本準(zhǔn)備過二年等兒子大學(xué)畢業(yè)了，就張羅著給他結(jié)婚用，誰曾想合同剛簽下不到半年，開發(fā)商卻因為資金鏈斷裂，房子爛尾了。

其實老李是個非常謹(jǐn)慎的人，在買房之前小心不帶小心的不僅對小區(qū)位置、房型、物業(yè)等方面精挑細選，還因為擔(dān)心小型房企不可靠，專去挑那些大型房企建的房子。但是讓老李意想不到的是，盡管這個樓盤是國內(nèi)信譽和知名度都數(shù)一數(shù)二的大房企建的，結(jié)果還是意外地“暴雷”了。

雖然該房企目前并沒有宣布破產(chǎn)，在業(yè)主拉橫幅維權(quán)、新聞媒體追蹤報道等壓力下也宣布復(fù)工了，而老李實地查看后卻發(fā)現(xiàn)，所謂的復(fù)工實際上只有十幾個工人在工地上做一些雜活，遠遠望去幾個正在運轉(zhuǎn)的吊機，實際上是在空轉(zhuǎn)的。

如今又是二三個月過去了，絲毫沒見樓盤有多大的進展。再加上本地房價經(jīng)過前期的一波熱炒后，價格虛高、泡沫被放大，如今國內(nèi)整體樓市都在變冷，最近我們這里的房價下降得又很厲害，自己的房子還沒交付總價就損失了十幾萬元，這讓老李更加坐不住了。

如今房貸每月一分不少的要照常還，房子距離交付卻遙遙無期，老李的內(nèi)心五味雜陳，開始萌生退房或斷供的想法。那么遭遇類似老李這樣遇到樓房爛尾、房價下跌的境況，購房者能否選擇退房或斷供呢？借此機會聊聊相關(guān)的話題。

首先，導(dǎo)致樓盤爛尾的根源出在商品房預(yù)售制度上。商品房預(yù)售制是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人先行支付定金或者房價款的一種銷售制度。預(yù)售制最早由香港傳入內(nèi)地，并在1994年以法律的形式在國內(nèi)房地產(chǎn)市場加以固定，如今已被執(zhí)行了27年。

客觀地說，實行商品房預(yù)售制，在早期市場供小于求的情況下，能在最短的時間內(nèi)解決大量房住需求，預(yù)售制的確功不可沒。但是通過長期的實踐結(jié)果卻表明，預(yù)售制是弊大于利的。比如一些工程建了三分之一不到，甚至剛挖了個坑就通過圖紙、沙盤賣房回款，這就為房子爛尾埋下了巨大風(fēng)險；而房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，工程跨度短則二三年、長則三五年，在此期間一旦開發(fā)商資金供應(yīng)不上，逾期交房或房子爛尾則無法避免。

因此，預(yù)售制僅僅有利于開發(fā)商快速回籠資金、加速擴張規(guī)模，但對購房者來說，一旦遭遇房子爛尾，可就是難以承受的“災(zāi)難”了。

如今幾乎每座城市都留存有短則三五年、長則十?dāng)?shù)年的爛尾樓盤，不知坑苦了多少個家庭，并且還有不斷增加的趨勢，而取消預(yù)售、實行現(xiàn)房銷售的呼聲一直不絕于耳，比如2023年，有關(guān)機構(gòu)在做“是否同意取消預(yù)售制”的專題調(diào)查時，有96.8%的人贊同取消預(yù)售制。

這也引起了國家層面的高度關(guān)注，雖然目前為止還沒有明確的文件叫停預(yù)售制，但是從黨媒提出“取消預(yù)售制，調(diào)研可先行”的表態(tài)中，以及海南、深圳等省市率先實行現(xiàn)房銷售的情況來看，全面取消預(yù)售制應(yīng)該為期不遠了。

其次，房子爛尾的原因雖然很多，但歸根結(jié)底還是開發(fā)商因資金鏈斷裂而導(dǎo)致工程停工。因此資金保障對于開發(fā)商而言尤為重要，被視為企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展的“命根子”。而早期市場資金對于樓市的扶持力度是有目共睹的，有了源源不斷的資金流入，房地產(chǎn)才有了如今的體量和規(guī)模。

但是經(jīng)過20多年的高速發(fā)展后，房子總量飽和、需求減少以后，資金的扶持力度必然要減弱，否則極易引發(fā)金融風(fēng)險。特別是最近二年，為了打擊炒房、穩(wěn)定房價，控制房地產(chǎn)企業(yè)野蠻擴張，樓市調(diào)控的力度空前加大，開始從融資端切入加強資金管控，監(jiān)管層為房地產(chǎn)開發(fā)貸款劃定的“三道紅線”，以及央行和銀保監(jiān)會為地方各級銀行放貸設(shè)定的“二道紅線”，無論開發(fā)商還是炒房客都面臨巨大的資金壓力。開發(fā)商的“錢袋子”變癟了，包括大型房企都踩中了“三道紅線”，不得不放慢擴張步伐。炒房客過去通過經(jīng)營貸、消費貸、信用貸炒房的辦法玩不轉(zhuǎn)了，房價也就很難被持續(xù)炒高。

而每年有數(shù)百家房企發(fā)布破產(chǎn)文書其實不足為奇，畢竟現(xiàn)在的住房需求已經(jīng)與近10萬家的房企規(guī)模很不對應(yīng)，市場已經(jīng)養(yǎng)不下那么多的企業(yè)，那么行業(yè)進入優(yōu)勝劣汰，實力弱小的房企被迫退場，也就在所難免。

因此對于還沒有買房的朋友來說，在大型房企也出現(xiàn)“暴雷”、中小型房企不停倒閉的現(xiàn)實環(huán)境下，想要避免自己買的房子爛尾，就要盡量選擇那些一道紅線都沒有踩中的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，或者選擇大型國企建造的樓盤。

第三，買的期房爛尾或者房價下跌了，購房者能否選擇退房或者斷供？答案是不能。原因有三：一是退房的損失更大。前面說了，導(dǎo)致樓盤爛尾的根本原因是開發(fā)商資金鏈斷裂，其他還包括工程質(zhì)量檢驗不合格或不按規(guī)劃設(shè)計施工建造等，但是開發(fā)商既然已經(jīng)沒錢維持了，這個時候找他們退錢他們根本沒錢退給你，要么早就卷起剩余資金跑路了，要么甩鍋給銀行和地方政府，去了也會“處處碰壁”。況且要求退房的業(yè)主不在少數(shù)，開發(fā)商根本就拿不出那么多的錢來。而即便選擇退房并且如愿拿到了退款，但肯定不能拿回全部，那么就會面臨“錢、房兩空”的結(jié)局。

二是銀行基本不會擔(dān)心購房者斷供。從法律層面來說，購房者與銀行自簽訂借款合同之日起，雙方只存在借貸關(guān)系，與房子是否爛尾沒有關(guān)聯(lián)，通俗地說就是“橋歸橋、路歸路，一碼歸一碼”，甚至連地震等自然災(zāi)害導(dǎo)致房屋不能按期交付的，合同中都有對應(yīng)的“免責(zé)條款”，那么購房者只能切實履行“欠債還錢”義務(wù)了。否則銀行可以在保留購房者基本生存（注意不是生活）保障的情況下，凍結(jié)個人銀行賬戶、劃走銀行卡上剩余資金、變賣其他資產(chǎn)沖抵所欠余款，還要將斷供者納入失信人員名單，限制乘飛機、坐高鐵等高消費，在規(guī)定的期限內(nèi)無法繼續(xù)貸款等。如此一來，選擇斷供的后果會非常嚴(yán)重，今后再想貸款買房也很難了。

三是期房交付往往需要三年左右的時間，而在此期間銀行已經(jīng)收回了部分房款，且購房者前面交的多數(shù)都是利息，不僅斷供后大部分的本金還在，斷供不劃算，有財經(jīng)專家算過一筆賬，購房者只要還滿三年的貸款，銀行基本上不會虧損。

至于房價出現(xiàn)下跌，購房者更沒有理由要求退房或停止還貸，都有對應(yīng)的法條擺在那里。而且最近有報道，對于房價下跌后大鬧售樓部的人，公安部門已經(jīng)對其采取強制措施了。這說明現(xiàn)在的政策已經(jīng)不像過去那樣，可以容忍和“慣著”那些沒有契約精神的人。

第四，買的期房爛尾了怎么辦？辦法有三個：一是銀行的貸款能還肯定還是要還的，如果因為實際困難確實還不了，那就主動和銀行聯(lián)系，協(xié)商下看看能不能寬限數(shù)日，遇到情況屬實的，一般情況下銀行不會“勉為其難”，通融寬松一段時間甚至也是有可能的，但是購房者在這期間還要想盡辦法增加收入，千萬不能坐等，坐等房子最終還是會被銀行收走。

二是要積極維權(quán)。畢竟樓盤爛尾的責(zé)任完全在開發(fā)商，要求如期交房是購房者的合理合法訴求。合理合法的維權(quán)措施包括整理好購房合同等資料，與銀行、開發(fā)商、保險公司等部門協(xié)商；通過新聞媒體表達合理訴求，爭取社會更廣泛的同情與關(guān)注；以及聘請專業(yè)的房地產(chǎn)律師，通過法律途徑解決等。但需要注意的是，所有的維權(quán)行動需要在法律規(guī)定的權(quán)限范圍內(nèi)依法進行，任何不理智的維權(quán)行為，都要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

三是積極配合政府“復(fù)盤”行為。一旦政府介入?yún)f(xié)調(diào)，多數(shù)情況下都會得到妥善解決，畢竟政府也不愿意看到行政區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)樓盤爛尾，一些處在城市窗口位置的爛尾盤更有損城市形象。購房者所能做的，就是不再給政府增加麻煩，靜等處理結(jié)果即可。而在政府強大的協(xié)調(diào)能力下，讓很多爛尾盤重新復(fù)工，在現(xiàn)實生活中也是有跡可循的。

總而言之，在房子總量已經(jīng)過剩，房住需求不斷減少，開發(fā)商面臨巨大融資壓力，行業(yè)進入洗牌的樓市新階段，再疊加長期執(zhí)行的預(yù)售制的不合理性等原因，今后樓盤爛尾的風(fēng)險可能會有所增加，但是對于購房者來說也無需太過緊張，只要不違背房住不炒這個大政方針，在買房之前充分掌握開發(fā)商的負債情況，選擇資金實力強、信譽度好、房子質(zhì)量有保障的房企，就會避免遭遇爛尾樓，買到稱心如意的房子。

而購房者即便遭遇樓盤爛尾或者房價下跌的情況，也不用心灰意冷，銀行的貸款一定要按時還，同時也要積極依法維權(quán)，通過當(dāng)?shù)孛襟w影響力合理表達訴求，并配合政府做好復(fù)盤工作，多數(shù)爛尾的樓盤都能復(fù)工。而即便問題最終沒有得到解決，也可以通過法律途徑爭取最大的合法利益，但無論出現(xiàn)何種結(jié)果，一定不能停止還貸，否則后果會很嚴(yán)重。