本案是在現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)一房二賣的典型案例，因原房主的一房二賣，致使簽訂合同的另一方當(dāng)事人王某期待的物權(quán)落空，造成難以挽回的損失。案例中劉某與王某之間簽訂的房屋買賣合同自雙方簽字之日起生效，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。王某與劉某簽訂購(gòu)房合同，但王某只享有合同上的請(qǐng)求權(quán)，沒(méi)有排他性，所以購(gòu)房人也就無(wú)法防止售房人將房屋以更高的價(jià)格出賣給其他人，即“一房二賣”。如果發(fā)生了這種情況，購(gòu)房人只能主張售房人違約賠償，而不能獲得所購(gòu)房屋。王某將房屋出賣給孫某，雙方辦理了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，該房屋所有權(quán)已經(jīng)合法轉(zhuǎn)移給孫某享有，王某不再對(duì)該房屋享有所有權(quán)，故劉某與王某之間的房屋買賣合同已無(wú)繼續(xù)履行的可能。但是，因?yàn)樵摵贤呀?jīng)成立生效，合同中約定了違約金，故劉某有權(quán)以王某不履行合同為由向其主張違約金。因此法院最終支持王某向劉某要求支付違約金5萬(wàn)元的賠償。

“一物二賣”是社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中常見(jiàn)的一種不誠(chéng)信交易行為，對(duì)于這種行為，當(dāng)事人可以訂立書面合同，約定違約金、定金等作為交易保障，約束對(duì)方的行為，并在權(quán)益受損時(shí)獲得補(bǔ)償。但不能使自己要求獲得物權(quán)——房屋的所有權(quán)的利益實(shí)現(xiàn)。

2007年10月1日實(shí)行的《物權(quán)法》中設(shè)計(jì)的預(yù)告登記制度，為防止一房二賣提供了有效的法律途徑，房屋在進(jìn)行了預(yù)告登記之后，就具有了物權(quán)的排他效力，購(gòu)房人將來(lái)就可以獲得所購(gòu)買的房屋。

預(yù)告登記指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。如在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開(kāi)發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！?/p>

預(yù)告登記制度不僅可以防止開(kāi)發(fā)商“一房二賣”，也可以避免開(kāi)發(fā)商拿已經(jīng)出售的房屋向銀行抵押貸款。在二手房買賣中，預(yù)告登記也具有同樣的效用。

本案中，劉某如果預(yù)先辦理預(yù)告登記，孫某就無(wú)法在預(yù)告登記失效前進(jìn)行物權(quán)登記了，而王某處分房屋的行為也無(wú)法產(chǎn)生效力。此時(shí)如果王某不履行合同，劉某則可以向法院起訴要求王某繼續(xù)履行，從而取得房屋所有權(quán)。