【裁判要旨】1.借貸雙方在債務到期后，經協商簽訂以房抵債協議，該協議所涉交易安排，不違反法律、行政法規的強制性規定，亦不屬《物權法》第一百八十六條關于“禁止流押”的規定情形，應認定為合法有效。最高院公布的第72號指導案例也持此觀點。2.借貸合同中雖包括“高息”約定，但隨著借貸雙方簽訂以物抵債協議后合同關系的轉變，在對被抵欠款中是否包含非法高息的問題進行審查時，不應脫離以房抵債合同關系而單獨判斷借款利息是否過高等問題。3.訴訟中的自認具有程序性，是當事人行使處分權的結果，須以明確的方式作出。原告為明確立案標的額以及交納訴訟費的需要作出的相應陳述，并不構成相關標的價值的自認。原告為明確立案標的額以及交納訴訟費需要作出的相應陳述，是否構成相關標的價值的自認

中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

（2023）最高法民終550號

上訴人（原審被告、反訴原告）：中山市榮光置業有限公司。住所地：廣東省中山市**富華道**黃金廣場商鋪138卡。

法定代表人：駱周連，該公司執行董事。

委托訴訟代理人：莫國棟，廣東孚道律師事務所律師。

委托訴訟代理人：全少鳳，廣東孚道律師事務所律師。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：林潔英，女，1951年12月8日出生，香港特別行政區居民。

委托訴訟代理人：劉疊，廣東劉志均律師事務所律師。

委托訴訟代理人：鄧敬文，廣東劉志均律師事務所律師。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：林浩森，男，1939年5月21日出生，漢族，住廣東省湛江市赤坎區。

委托訴訟代理人：劉疊，廣東劉志均律師事務所律師。

委托訴訟代理人：鄧敬文，廣東劉志均律師事務所律師。

原審第三人：王遠碧，女，1973年11月24日出生，漢族，住廣東省深圳市龍崗區。

原審第三人：廣東中瀘建設工程有限公司。住所地：廣東省中山市沙溪鎮康樂北路****之一。

法定代表人：鄧明超，該公司總經理。

委托訴訟代理人：黃青松，廣東道慧律師事務所律師。

上訴人中山市榮光置業有限公司（以下簡稱榮光公司）因與被上訴人林潔英、林浩森及原審第三人王遠碧、廣東中瀘建設工程有限公司（以下簡稱中滬公司）合同糾紛一案，不服廣東省高級人民法院（以下簡稱廣東高院）（2023）粵民初132號民事判決，向本院提起上訴。本院于2023年5月18日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人榮光公司的委托訴訟代理人莫國棟和全少鳳、被上訴人林潔英、林浩森共同的委托訴訟代理人劉疊和鄧敬文、原審第三人中瀘公司的委托訴訟代理人黃青松到庭參加訴訟。原審第三人王遠碧經傳票傳喚，提交了書面意見但未到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

榮光公司上訴請求：1.撤銷廣東高院（2023）粵民初132號民事判決第三項，改判林潔英、林浩森向榮光公司支付通過非法高息轉結的購房款108258902.38元及利息（以108258902.38元為基數，從2023年10月29日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計算至實際支付之日止）；2.改判林潔英、林浩森向榮光公司支付黃金廣場地下一層102個地下停車位2023年10月27日到2023年4月27日的使用費110.6萬元（車位使用費按200元/月計算），使用費計算至林潔英、林浩森實際支付之日止；3.一審、二審訴訟費用由林潔英、林浩森承擔。事實和理由：（一）一審法院認定雙方當事人未對案涉欠款進行結算錯誤。1.林潔英、林浩森曾在起訴狀的訴訟請求及“事實和理由”部分自認結轉購房款為20662萬元，榮光公司不持異議，雙方對結算數額已達成合意；2.按照經驗法則，兩個商人之間的純商事行為不可能不結算；3.根據最高人民法院72號指導案例（以下簡稱72號指導案例），對從讓與擔保轉化而來的以物抵債必須進行實質性審查，以防止非法高息合法化，一審法院將此類案件必須審查的核心事實作為舉證責任進行分配是不妥當的，榮光公司就房產價值無需另外舉證；4.事實上雙方在簽訂《補充協議書》時已有結算的意思表示，即使沒有，鑒于本案是從讓與擔保轉化而來，且榮光公司尚有其他債權人，必須強制清算。根據榮光公司提交的《房地產評估報告》和《會計審計報告》，林潔英、林浩森的合法本息不足以支付案涉房產的價值，故應支付相應的差額部分。（二）一審法院錯誤認定本案核心事實。1.一審法院不顧雙方當事人就結轉購房款2億多元達成合意的客觀事實，認定榮光公司未舉證證明案涉房產價值是錯誤的。且榮光公司已提交《關于我方備案給林潔英的公寓和商鋪價值的說明》，證明簽訂《補充協議書》時房產正常銷售網簽備案價值在2.2-2.5億元之間；2.一審法院認定林潔英、林浩森在最初的訴請中關于“結轉購房款20662萬元”的表述是為了確定立案標的，并非對結算價值的確認，與事實不符。林潔英、林浩森撤銷自認違反禁反言原則；3.一審法院未充分審查本案民間借貸之債及房產價值，導致雙方利益失衡。（三）一審法院認為榮光公司撤銷權消滅系適用法律錯誤。本案含有非法之債，不受撤銷權除斥期間的限制，且榮光公司從未主張以物抵債之房屋價格不合理。（四）一審法院未認定地下停車位屬約定的抵債之物，那么不論《補充協議書》是否約定了車位使用費，根據公平及等價有償原則，林潔英、林浩森應向榮光公司支付停車位占用期間的使用費。（五）一審法院將林潔英、林浩森含有非法高息所計算的訴訟費判令榮光公司承擔，是變相支持違法高息合法化。

林潔英、林浩森辯稱，（一）一審法院對《補充協議書》的認定準確。1.《補充協議書》合法有效，榮光公司亦認可雙方之間已由借款關系轉變為以房抵債關系；2.《補充協議書》中對欠款未明確作出結算，亦未明確案涉房產價值，僅約定將欠款與房產互相抵消。（二）一審法院駁回榮光公司的反訴請求正確。1.林潔英、林浩森在一審訴請中注“結轉購房款20662萬元”，并非對案涉房產價值的確認，是立案時為確定標的額計算訴訟費而作的表述；2.榮光公司的反訴請求沒有事實和法律依據。雙方辦理商鋪、車位等交接后，榮光公司在得知林潔英將商鋪轉讓時，不僅未提出異議，還出具說明和承諾商鋪上“沒有任何債務糾紛”“當具備條件時，同意協助辦理相關手續”。（三）案涉車位屬于以物抵債的物業。（四）中瀘公司是無獨立請求權的第三人，無上訴的權利，且林潔英的抵押權設立時間先于中瀘公司取得優先受償權的時間。據此，請求二審法院駁回榮光公司的上訴，維持原判。

王遠碧提交書面意見稱，與一審答辯狀意見相同。王遠碧是榮光公司的職員，當時是應林潔英和榮光公司的要求，同意將相關房產備案在其名下，其只是掛名，并未參與任何利益分配，與本案爭議無關，請求人民法院準確認定其在本案中的訴訟地位和作用，免除其所有責任。

中瀘公司述稱，一審法院剝奪了中瀘公司作為有獨立請求權第三人的訴訟權利，未對中瀘公司的主張進行處理，還剝奪了中瀘公司的上訴權，程序嚴重違法。林潔英、林浩森與榮光公司簽訂《補充協議書》，實質上是履行之前為借款提供擔保簽訂的無效《商品房買賣合同》，屬于惡意串通損害中瀘公司對案涉房產拍賣價款享有的優先受償權，應認定無效或者予以撤銷。一審法院支持林潔英、林浩森高利貸的判決錯誤。林潔英、林浩森與榮光公司之間的基礎法律關系是民事借貸糾紛，而非商品房銷售合同糾紛。據此，請求撤銷廣東高院（2023）粵民初132號民事判決，發回重審或者查明事實后改判案涉《補充協議書》無效或撤銷。

林潔英、林浩森向一審法院起訴請求：1.確認雙方于2023年10月24日簽訂的《補充協議書》合法有效（結轉購房款人民幣20662萬元）；2.判令榮光公司履行《補充協議書》確定的辦證義務，將在黃金廣場由林潔英、林浩森購買并登記備案至林潔英、林浩森及第三人王遠碧名下的商品房186套、商鋪23間過戶登記到林潔英及其指定的第三方名下；3.判令榮光公司將與商場配套使用的地下一層140個車位備案登記至林潔英及其指定的第三方名下；4.判令榮光公司承擔本案訴訟費用。一審庭審時林潔英、林浩森撤回上述第一項訴訟請求，將前述第三項訴訟請求變更為：判令榮光公司將與商場配套使用的地下一層140個車位過戶登記至林潔英及其指定的第三方名下。

榮光公司反訴請求：1.林潔英、林浩森支付購房款人民幣108258902.38元及利息（從2023年10月29日起以108258902.38元為基數，按同期同類銀行貸款利率計算至實際支付完畢之日止，暫計至2023年11月23日為人民幣22186609.53元）；2.林潔英、林浩森向榮光公司支付黃金廣場地下一層102個停車位相應價款（按20萬元/個車位計算）2040萬元；3.林潔英、林浩森支付黃金廣場地下一層102個停車位2023年10月27日至2023年4月27日的使用費（按每個車位200元/月計算）110.16萬元，車位使用費計算至林潔英、林浩森實際支付完成之日止；4.林潔英、林浩森負擔本案訴訟費、財產保全費等費用。以上費用合計151947111.91元。

一審法院認定事實：

一、合同簽訂的事實

（一）2011年9月8日，榮光公司（甲方）與林浩森（乙方）簽訂《中山市星匯國際公館認購書》。約定：認購物業為廣東省中山市西區富華道側星匯國際公館二、三層共兩層的全部商鋪單位，建筑面積為10134.4平方米，認購價為2200萬元。并約定：簽訂認購書的同時雙方簽訂《商品房買賣合同》，乙方在簽訂認購書后三個工作日內，將認購款項2200萬元支付到認購書約定的甲方銀行賬戶；甲方由于暫時資金緊張而自愿出售該物業給乙方，甲方在2023年9月8日前有權回購該物業，乙方必須無條件同意，回購總價款為2860萬元；回購款項支付辦法為自乙方將認購款項支付至甲方指定賬戶之日起的次月對日起，每月支付回購款項55萬元，2023年9月8日前，甲方一次性將全部回購款項結清；甲方逾期未付清全部回購款項，則乙方將甲方按月支付的回購款項作為違約金予以沒收，甲方應繼續無條件履行雙方簽訂的《商品房買賣合同》，由乙方將該物業自行處置，甲方負責與乙方指定的第三方簽訂《商品房買賣合同》并辦理相關確權手續，乙方認購和甲方回購該物業所產生的全部稅費、手續費由甲方承擔；在甲方付清全部回購款項前，甲方如單方面將乙方認購的該物業銷售給第三方，甲方應承擔違約責任，違約賠償為以雙倍的價格回購乙方所認購的該物業全部單位，總價款為4400萬元，并承擔由此造成乙方的損失，乙方不再返還甲方按月支付的回購款項；甲方有權提前回購乙方所認購的全部物業，只要甲方付清全部回購款項給乙方后，本認購書自動終止，雙方解除《商品房買賣合同》，甲方有權處理回購的全部物業，乙方承諾在2023年9月8日前不處置（包括但不限于銷售、抵押等方式）所認購的物業給第三方；甲方同意以郁南縣農村商業銀行的原始股價為2200萬元的原始股質押給乙方，乙方承諾在2023年9月8日前不處置（包括但不限于銷售、抵押等方式）該股票（權），若乙方違約，應賠償甲方的損失；甲方保證將乙方支付的認購該物業款項全部用于中山黃金廣場項目的建設使用，如甲方變更該款項的使用用途，必須書面征求乙方的意見，乙方認可后，甲方可另作他用，否則視為甲方違約；如甲方逾期未回購該物業或未付清回購該物業款項，則乙方有權自行處置認購的該物業和變賣甲方所質押的郁南信用社（意指郁南縣農村商業銀行，下同）的股權，處置所得用于歸還甲方回購乙方認購的該物業的全部款項和應承擔的違約責任。

（二）2023年4月13日，榮光公司（甲方）與林浩森（乙方）簽訂《中山市星匯國際公館認購書》。約定：認購物業為廣東省中山市西區富華道30號黃金廣場一層部分商鋪面積為1781.28平方米、二層商鋪面積5091.44平方米、負一層車位149個，認購價為1950萬元。特別說明條款約定：鑒于2011年9月8日乙方曾向甲方以2200萬元認購黃金廣場二、三層商鋪，甲方用郁南信用社股金證擔保作為支付給乙方回購款項的保證和物業順利交付的保證，現甲方已經私自將乙方認購的二、三層商鋪物業另行處置，嚴重違反了原合同約定，甲方對此承擔全部違約責任，乙方有追究甲方責任的權利；甲方保證在2023年6月30日之前無條件償還乙方所認購二、三層商鋪的款項，否則甲方在2023年6月30日之后的任何時間有權以任何方式處置本認購書所認購的物業。其他條款約定：本認購書簽訂的同時雙方就該物業所含的全部物業單位分別簽訂《商品房買賣合同》，乙方在簽訂認購書后5天內將1500萬元轉入甲方賬戶，在乙方就上述物業（車位除外）全部領取到《中山市商品房銷售備案登記表》當日，乙方將1500萬元款項轉入甲方指定的銀行賬戶，余款以現金方式支付；甲方由于暫時資金緊張而自愿出售該物業給乙方，甲方在2023年4月18日前有權回購該物業，乙方必須無條件同意，若甲方提前回購該物業，每提前一日，總價款減少1.5萬元；甲方在回購期間內，自本認購書簽訂的次月起每月20日前向乙方預付回購款項20萬元，甲方逾期未付清全部回購款項則視為甲方放棄回購權利，并且每逾期一日支付應付回購款項總額的千分之一滯納金，直到全部結清回購款項或將產權辦理到乙方名下并取得房產證之日為止；甲方放棄回購該物業，則乙方將甲方已經預付的回購款項全部作為違約金，不予返還，并且甲方在廣東省中山市國土房屋管理局備案銷售給乙方的全部物業歸乙方所有，乙方無需再支付給甲方購買該物業的任何款項，甲方配合乙方辦理產權手續，由乙方將該物業自行處置，乙方認購和甲方回購該物業所產生的全部稅費、手續費由甲方承擔；甲方有權提前回購乙方所認購的全部物業，只要甲方付清全部回購款項給乙方后，本認購書自動終止，雙方解除《商品房買賣合同》，甲方有權處理回購的全部物業，乙方配合甲方到廣東省中山市國土房屋管理局辦理退案手續，不得影響甲方的正常銷售。

（三）2023年6月26日，林浩森（貸款方）與榮光公司（借款方）、郁南市中宏房地產開發有限公司（擔保人，以下簡稱中宏公司）、彭植均簽訂《借款合同》。約定：榮光公司向林浩森借款人民幣1000萬元，作為經營性的流動資金，借款期限從2023年5月18日起至2023年11月17日止，月息為2.5%，自2023年6月起每月18號前支付利息，逾期除按月息2.5%計付逾期期間的利息或復息外，本金部分還應按日千分之一計付違約金。并約定：借款方用位于廣東省中山市西區富華道30號黃金廣場（星匯國際公館）89套公寓，建筑面積共計4722.88平方米作保證物，并在2023年6月12日之前，借款方必須在廣東省中山市國土房屋管理局以銷售的方式將保證物備案在貸款方指定人名下，并使貸款方取得合法有效的《中山市商品房銷售登記備案表》，到期不能歸還貸款方的貸款，該保證物則歸貸款方所有，到期如數歸還貸款的，保證物權消滅；借款方保證其用于作保證物的89套公寓屬借款人自有，權屬真實、清晰，沒有第三方權益，并對其真實性、合法性承擔法律責任；擔保人愿意承擔借款方到期不能還款的連帶清償責任，彭植均愿意承擔無限連帶清償責任；如借款方逾期支付利息超過兩個月，貸款方有權轉賣或以任何方式處置已經備案的部分保證物，價格按照借款方與貸款方已經簽署《中山市商品房買賣合同》的價格執行，所得收入用于抵償逾期利息及違約金，借款方必須給予辦理各項相關手續和房產證；如到期不能歸還貸款方的貸款，保證物全部歸貸款方所有，并從逾期之日起，借款方還必須按合同約定向貸款方支付利息及違約金，直至貸款方取得房產證之日止，涉及到的所有稅費及其他費用均由借款方承擔，貸款方不承擔任何費用支出，借款方已經支付給貸款方的利息歸貸款方所有；合同履行過程中如出現爭議，雙方可協商解決，協商解決不成，提交有管轄權的人民法院訴訟解決。特別條款及說明約定：借款方為了還款后能及時解除抵押物的備案，要求將抵押物備案于職員王遠碧名下，借款方及王遠碧承諾，備案于王遠碧名下的廣東省中山市西區富華道30號黃金廣場（星匯國際公館）89套公寓所有權歸貸款方所有，在借款方還清所有貸款本息之前，王遠碧必須按照貸款方的指令才能解除備案（以貸款人或者貸款方委托人簽字為有效）；借款方確認已于2023年5月18日收到貸款方款項1000萬元。

（四）2023年6月26日，林浩森（貸款方）與榮光公司（借款方）、中宏公司（擔保人）、彭植均簽訂《借款合同》。約定：榮光公司向林浩森借款人民幣1400萬元，作為經營性的流動資金，借款期限從2023年6月6日起至2023年1月5日止，月息為2%，自2023年7月起每月6號前支付利息，逾期除按月息2.5%計付逾期期間的利息或復息外，本金部分還應按日千分之一計付違約金。并約定：借款方用位于廣東省中山市西區富華道30號黃金廣場第三層商鋪，整層面積5146.71平方米作保證物，并在2023年6月之前，借款方必須在廣東省中山市國土房屋管理局以銷售的方式將保證物備案在貸款方指定人名下，并使貸款方取得合法有效的《中山市商品房銷售登記備案表》，到期不能歸還貸款方的貸款，該保證物則歸貸款方所有，到期如數歸還貸款的，保證物權消滅；借款方保證其用于作保證物的商鋪屬借款人自有，權屬真實、清晰，沒有第三方權益，并對其真實性、合法性承擔法律責任；擔保人愿意承擔借款方到期不能還款的連帶清償責任，彭植均愿意承擔無限連帶清償責任；如到期不能歸還貸款方的貸款，保證物歸貸款方所有，并從逾期之日起，借款方還必須按合同約定向貸款方支付利息及違約金，直至貸款方取得房產證之日止，涉及到的所有稅費及其他費用均由借款方承擔，貸款方不承擔任何費用支出，借款方已經支付給貸款方的利息歸貸款方所有；合同履行過程中如出現爭議，雙方可協商解決，協商解決不成，提交有管轄權的人民法院訴訟解決。特別說明條款約定：借款方確認已于2023年6月6日收到貸款方款項1400萬元。

（五）2023年8月10日，林浩森（貸款方）與榮光公司（借款方）、中宏公司（擔保人）、彭植均簽訂《借款合同》。約定榮光公司向林浩森借款人民幣700萬元，作為經營性的流動資金，借款期限從2023年7月23日起至2023年10月22日止，月息為2.5%，自2023年8月起每月23號前支付利息，逾期除按月息2.5%計付逾期期間的利息或復息外，本金部分還應按日千分之一計付違約金。并約定：借款方用位于廣東省中山市西區富華道30號162套公寓，建筑面積共計7363.37平方米作保證物，借款方必須在廣東省中山市國土房屋管理局以銷售的方式將保證物備案在貸款方指定人名下，并使貸款方取得合法有效的《中山市商品房銷售登記備案表》，到期不能歸還貸款方的貸款，該保證物則歸貸款方所有，到期如數歸還貸款的，保證物權消滅；借款方保證其用于作保證物的162套公寓屬借款人自有，權屬真實、清晰，沒有第三方權益，并對其真實性、合法性承擔法律責任；擔保人愿意承擔借款方到期不能還款的連帶清償責任，彭植均愿意承擔無限連帶清償責任；如借款方逾期支付利息超過兩個月，貸款方有權轉賣或以任何方式處置已經備案的部分保證物，價格按照借款方與貸款方已經簽署《中山市商品房買賣合同》的價格執行，所得收入用于抵償逾期利息及違約金，借款方必須給予辦理各項相關手續和房產證；如到期不能歸還貸款方的貸款，保證物歸貸款方所有，并從逾期之日起，借款方還必須按合同約定向貸款方支付利息及違約金，直至貸款方取得房產證之日止，涉及到的所有稅費及其他費用均由借款方承擔，貸款方不承擔任何費用支出，借款方已經支付給貸款方的利息歸貸款方所有；合同履行過程中如出現爭議，雙方可協商解決，協商解決不成，提交有管轄權的人民法院訴訟解決。特別條款及說明約定：借款方為了還款后能及時解除抵押物的備案，要求將抵押物備案于職員王遠碧名下，借款方及王遠碧承諾，備案于王遠碧名下的廣東省中山市西區富華道30號黃金廣場（星匯國際公館）163套公寓，建筑面積共計7396.21平方米的所有權歸貸款方所有，在借款方還清所有貸款本息之前，王遠碧必須按照貸款方的指令才能解除備案（以貸款人或者貸款方委托人簽字為有效）；借款方確認已于2023年7月23日收到貸款方款項700萬元。

（六）2023年11月1日，林浩森（乙方）與榮光公司（甲方）、中宏公司（擔保人）、彭植均（擔保人）簽訂《協議書》，林潔英作為貸款方委托人、案外人郭永強作為借款方委托人也在《協議書》上簽名。《協議書》確認：甲方在經營過程中出現了資金周轉的困難，曾多次向乙方借款及出售物業，雙方基于平等、自愿的原則于2011年9月8日簽訂《中山市星匯國際公館認購書》，于2023年4月至2023年8月分別簽訂四份《借款合同》。但是甲方嚴重違反了認購書和借款合同的約定，于2023年1月在沒有告知乙方的情況下，私自把黃金廣場三層商鋪抵押備案到其他公司名下再次借款；自2023年6月至今，甲方沒有向乙方支付回購款，也沒有將乙方購買的黃金廣場二、三層商鋪過戶到乙方名下；至今還有51套公寓以及負一層全層停車場共計149個車位沒有備案抵押到乙方指定的名下；甲方沒有給乙方付息，對已經到期的合同連本也不還，已經給乙方造成不可估量的經濟損失。甲方強烈要求乙方暫不處置已經備案抵押的資產一至三層商鋪，乙方也同意在甲方嚴格執行如下條款的情況下，將處置抵押資產的期限延至2023年3月30日。

雙方在《協議書》中達成的條款包括：1.雙方清理、結算了關于2011年9月8日簽訂的《中山市星匯國際公館認購書》違約的欠款、利息及罰款，雙方一致確認并同意甲方必須在2023年3月30日前向乙方支付逾期利息581.1667萬元及回購款2860萬元，共計3441.1667萬元；如果甲方還款時間超過2023年3月30日，則甲方要向乙方支付581.1667萬元逾期利息及原合同約定的回購款4400萬元。其后，自2023年4月1日起，甲方除按照欠款總額2%月息向乙方支付利息外，還需按照回購款總額4400萬元每日千分之一向乙方支付違約金，直至還清所有款項（包括回購總款、相應的利息和罰款）；甲方仍然以中宏公司持有的“郁南農村商業銀行2200萬元人民幣的原始投資股股權股票”作為不可撤銷的擔保物，直至甲方還清乙方的所有款項。2.雙方清理、結算了關于《借款合同》之一、之二、之三、之四違約的欠款、利息及罰款，雙方一致確認并同意甲方必須在2023年12月30日前向乙方支付逾期欠款1072.1581萬元，2023年3月30日再向乙方支付欠款5202.3895萬元。如果甲方逾期支付欠款或者超過2023年3月30日不還清所有欠款，則甲方屬于再次違約，甲方除了欠款總額按照月息2%復利計算利息外，本金按每日千分之一計算違約金，直至還清所有款項。同時乙方可以任何方式處置（或接收）甲方抵押給乙方的黃金廣場所有物業，處置價格按照雙方簽署的《中山市商品房銷售合同》已經備案的價格（地（地下停車場所有車位也全部歸乙方所有3.甲方保證在2023年12月30日之前還清馬蘭芳的欠款，并將黃金廣場負一層全層共計149個停車位以及星匯國際公館51套公寓抵押備案在乙方指定的第三方名下。4.雙方同意將廣東省中山市西區富華道30號星匯國際公館（黃金廣場）一至三層商鋪（一層已銷售的11卡共計面積579.07平方米除外），全部抵押備案到乙方指定的第三方名下。只要甲方按以上約定的條款準時付息、清還本金及為保存或經營該物業所支出的成本和費用，乙方同意在一個月內把所有物業歸還給甲方或甲方指定的第三方。5.擔保人愿意承擔借款方到期不能還款的連帶清償責任，擔保人彭植均愿意承擔無限連帶清償責任。6.如到期不能歸還貸款，從逾期之日起，借款方還必須按約定向貸款方支付利息及違約金，直至貸款方取得房產證之日止。涉及到的所有稅費及其他費用均由借款方承擔，借款方已經支付給貸款方的利息歸貸款方所有。如果抵押物不足以還清乙方的欠款，借款方及擔保人必須繼續承擔還款責任，直至所有款項還清為止。7.借款方保證承擔本借款所產生的所有稅費及其他費用，貸款方不承擔任何費用支出。8.雙方同意將抵押備案到王遠碧名下的以及馬蘭芳名下的公寓共計251套統一打包，挑選并委托具備條件的公司整體統一打包銷售，所得房款用作支付給乙方的利息等，甲方不得挪用。9.特別條款及說明：借款方為了還款后能及時解除抵押物的備案，要求將抵押給貸款方的公寓備案于王遠碧女士名下。借款方及王遠碧特作出承諾，備案于王遠碧名下的廣東省中山市西區富華道30號黃金廣場（星匯國際公館）的公寓的所有權歸貸款方所有，在借款方還清所有貸款本息之前，王遠碧必須按照貸款方的指令才能解除備案（以貸款人或者貸款方委托人簽字為有效）。10.2023年4月13日至2023年8月10日簽訂的《借款合同》之一、之二、之三、之四以及2011年9月8日簽訂的《中山市星匯國際公館認購書》與本協議均有著同等的法律效力，如果原合同與本協議有沖突，以本協議為準。

（七）2023年10月27日，林浩森、林潔英（乙方）與榮光公司（甲方）簽訂《補充協議書》，案外人郭永強、彭劍鋒作為甲方委托人在上面簽名。約定：雙方經友好平等協商，就甲方如何履行義務事宜達成如下條款，供雙方遵照執行。1.甲方、乙方（或乙方指定的第三方）簽訂了由甲方開發位于廣東省中山市西區富華道30號“黃金廣場”項目的房屋共202套（建筑面積共9783.68平方米）以及一、二、三層商鋪共23間（建筑面積11949.15平方米）的《商品房買賣合同》，并依法在廣東省中山市國土房產部門辦理了備案登記手續，甲方、乙方（或乙方指定的第三方）雙方所簽訂以上的《商品房買賣合同》合法有效，應受法律保護。2.甲方、乙方于2011年9月8日至2023年8月10日簽訂的多份《借款協議》以及2023年11月1日簽訂的《協議書》合法有效，應受法律保護。3.經乙方多次催討，甲方不能按時履行約定的還款義務，甲、乙雙方同意于2023年10月29日起履行甲方與乙方（含乙方指定的第三方）簽訂的全部《商品房買賣合同》，以此清償甲方所欠乙方的全部債務；同時，甲方將本協議第一條所涉及已簽定給乙方（或乙方指定的第三方）名下的房屋和物業交付給乙方管理和使用。4.甲方承諾，2023年5月30日前為乙方（含乙方指定的第三方）辦理好所購買、備案登記的全部商品房的驗收、辦證等手續。5.甲方承諾，2023年5月30日前為乙方（含乙方指定的第三方）辦理好商場配套使用的地下一層140個車位的停車場的備案登記手續。6.本補充協議一式二份，甲、乙雙方各持一份，雙方蓋章、簽名之日起生效。

二、合同履行的事實

林潔英方提交的轉賬憑證及榮光公司出具的多份收據顯示，榮光公司共計收到林潔英轉賬支付的6800萬元款項。其中，2011年9月14日收到2200萬元，2023年4月19日收到1500萬元，2023年5月18日收到1000萬元，2023年6月8日收到400萬元，2023年6月11日收到1000萬元，2023年7月23日收到700萬元。榮光公司在庭審中對上述事實亦予以確認，并提交銀行轉賬憑證等證據證明其于2011年10月至2023年4月每月向林浩森支付回購款55萬元，共計支付385萬元。林潔英、林浩森對此予以認可。

上述兩份認購書和三份借款合同簽訂后，榮光公司還分別與林潔英、林浩森、王遠碧就廣東省中山市黃金廣場一至三層23個商鋪和202套房屋簽訂了多份《中山市商品房買賣合同》，并辦理了備案登記。其中，23個商鋪的情況為：2023年4月17日，榮光公司與林潔英就廣東省中山市黃金廣場一層21個商鋪分別簽訂21份《中山市商品房買賣合同》，并于同年5月辦理了備案登記，合同約定的商鋪單價均為5000元/平方米；2023年4月28日、6月20日，榮光公司與林浩森就黃金廣場201卡、301卡商鋪分別簽訂《中山市商品房買賣合同》，并于同年5月2日、6月21日辦理了備案登記，合同約定的單價分別為2107.39元/平方米和2720.18元/平方米。202套房屋的情況為：2023年5月30日至31日期間，榮光公司與王遠碧就廣東省中山市黃金廣場89套房屋分別簽訂89份《中山市商品房買賣合同》，并于同年6月辦理了備案登記手續；2023年8月4日至13日期間，榮光公司與王遠碧就廣東省中山市黃金廣場113套房屋分別簽訂113份《中山市商品房買賣合同》，并于同年8月至12月期間辦理了備案登記，202套房屋在合同中約定的單價從一千多到二千多不等。另據林潔英陳述，其于2023年12月將其中的15套房屋出售給十位案外人（均為香港特別行政區居民），2023年7月又將其中的一套房屋出售給其他案外人（為香港特別行政區居民），并分別辦理了備案登記，合同約定的房屋單價均為6500元/平方米。雙方在一審庭審中確認林潔英方共計收取了上述16套房屋轉讓價款4750395元。2023年10月27日和11月3日，林潔英向廣東省中山市地方稅務局西區稅務分局繳納了23間商鋪的印花稅和契稅，以及仍備案登記在王遠碧名下的186套房屋的契稅。

林潔英方自述其于2023年9月1日起對榮光公司的公章及相關證照等進行監管，并提交了公章、證件、鎖匙等交接清單。交接清單載明，2023年9月1日，雙方對榮光公司公章、發票專用章、專項維修資金財務專用章、合同專用章、法人代表彭植均私章以及房地產開發企業資質證書（正、副本）、商品房預售許可證、國稅稅務登記證（正、副本）、地、地稅稅務登記證、副本）、營業執照（正、副本）、組織機構代碼證（正、副本）等證件進行了交接，榮光公司的印章及證件由郭永強、肖童、王雅三人共同監管；2023年10月24日，雙方對截止該日的物業管理費、水費及工人工資等費用進行了交接；2023年11月1日，雙方對物業管理有關的鑰匙、工程物品和使用說明書等進行了交接。林潔英方還稱其全面接手案涉物業并開展經營活動，主要是成立了“黃金廣場”物業管理公司管理自己在“黃金廣場”的所有物業，與他人合作成立中山星寓酒店管理有限公司（以下簡稱星寓公司），將部分住宅打包出租給該公司，作為西區星匯國際酒店公寓對外營業，還將黃金廣場一至三層23間商鋪共計11949.15平方米轉讓案外人張敖博，轉讓價格為15000萬元。對此，林潔英提交了其與他人合作成立星寓公司所簽訂的《合作協議書》、星寓公司營業執照、于2023年6月22日與張傲博簽訂的《黃金商場商鋪轉讓合同》，以及榮光公司于2023年7月9日出具的《關于黃金廣場商鋪轉讓有關事宜的說明和承諾》（以下簡稱《說明和承諾》）等證據。榮光公司在上述《說明和承諾》中確認其已知悉林潔英、林浩森與張傲博簽訂了轉讓合同，并承諾已經備案在林潔英、林浩森名下的商鋪未設置任何抵押、質押，沒有任何債務糾紛，當該商鋪具備辦理房屋產權登記條件時，榮光公司將統一為該商鋪辦理房產證，也同意和配合上述商鋪的轉讓及協助辦理相關手續。

因雙方在履行《補充協議書》過程中產生糾紛，榮光公司于2023年5月向廣東省中山市第一人民法院（以下簡稱中山第一法院）提起訴訟。林潔英、林浩森于2023年7月30日向廣東省中山市中級人民法院（以下簡稱中山中院）提起本案訴訟，中山中院將本案移送廣東高院審理。后榮光公司撤回其在中山第一法院的起訴，并向廣東高院提出反訴。

三、其他事實

2023年7月30日至2023年10月，中山第一法院共受理黃金廣場一至三層商鋪的格子鋪業主起訴張傲博、林潔英等人商品房預售合同糾紛系列案245件，起因為張傲博將其從林潔英處購買的黃金廣場一至三層23間商鋪違規分割成2000多個格子鋪，打造成全國連鎖親子兒童樂園模式的“樂8小鎮”對外銷售，但格子鋪業主在簽訂合同后無法實際取得格子鋪產權證書及其投資收益。

2023年5月9日，中山第一法院作出（2023）中一沙民一初字第1040號民事判決，判令榮光公司向中瀘公司支付工程款11127252.18元及利息，以及中瀘公司就上述工程款及利息在廣東省中山市黃金廣場建設工程依法拍賣所有價款享有優先受償權。上述民事判決作出后，榮光公司未依法履行判決確定的給付義務，中瀘公司已向人民法院申請強制執行，目前尚在執行中。中瀘公司另向中山第一法院起訴榮光公司、林浩森，請求確認榮光公司與林浩森就廣東省中山市黃金廣場201卡商鋪所簽訂的買賣合同無效。中山第一法院受理后，于2023年10月11日裁定中止審理，事由為該案必須以本案的審理結果為依據。

一審法院另查明，位于廣東省中山市**富華道**的黃金廣場是榮光公司自主開發的商住樓（公寓）項目，地，地面高**，地下室**項目于2006年1月11日取得建設工程規劃許可證，于2007年7月27日取得建設工程施工許可證，于2023年1月5日取得商品房預售許可證，于2023年6月22日取得建設工程竣工驗收備案登記證，于2023年2月26日取得不動產權證。

林潔英、林浩森在一審庭審中確認雙方為兄妹關系，林浩森確認本案涉及的所有借款和房產、車位均屬于林潔英所有。

一審法院認為，林潔英為香港特別行政區居民，本案為具有涉港因素的合同糾紛，各方當事人在訴訟中均援引我國內地法律作為本案準據法，參照《中華人民共和國涉外民事關系法律適用法》第三條關于“當事人依照法律規定可以明示選擇涉外民事關系適用的法律”的規定和《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國涉外民事關系法律適用法〉若干問題的解釋（一）》第八條第二款關于“各方當事人援引相同國家的法律且未提出法律適用異議的，人民法院可以認定當事人已經就涉外民事關系適用的法律做出了選擇”的規定，本案應當適用我國內地法律。本案爭議焦點為：一、雙方之間的法律關系認定；二、《補充協議書》的效力問題；三、榮光公司是否應當履行案涉商鋪、房屋及車位的辦證義務；四、林潔英、林浩森是否應向榮光公司支付房屋差價款及車位損失等款項。

一、關于雙方之間的法律關系認定

林潔英、林浩森和榮光公司之間先后簽訂了兩份認購書和三份借款合同，并據此簽訂了多份商品房買賣合同。在兩份認購書中，雙方明確約定了回購條款，并約定榮光公司按月支付回購款的數額，以及在榮光公司付清回購款后，雙方終止認購書及解除相應商品房買賣合同，如榮光公司未如期付清回購款，雙方無條件履行商品房買賣合同等。從上述約定可以看出，雙方簽訂認購書的真實目的并非購買房屋，而是出借款項，簽訂商品房買賣合同是為借款提供擔保。依照《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》（2023年施行）第二十四條關于“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后，借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴”的規定，應認定雙方以簽訂認購書及商品房買賣合同，作為借款合同的擔保，雙方之間的法律關系應認定為民間借貸關系。榮光公司在收到借款后，并未如約償還借款及利息，雙方又簽訂了《協議書》，重新對還款期限及欠款金額等作出了約定。但榮光公司仍沒有按照合同約定償還欠款，至雙方簽訂《補充協議書》時，借款已全部到期。在補充協議中，雙方明確約定榮光公司履行商品房買賣合同約定的交付房屋和辦證義務，以清償榮光公司所欠林潔英、林浩森的全部債務。根據上述補充協議的簽訂背景和約定內容，結合林潔英、林浩森在簽訂補充協議前后均已實際取得了相關商鋪和房屋并進行經營和管理，以及榮光公司對林潔英出售商鋪和部分房屋的行為并未提出異議，并愿意配合林潔英出具商鋪轉讓的說明和承諾等事實，可見雙方的意思表示已發生了變化并達成了一致，即雙方均同意以榮光公司名下的案涉商鋪和房屋抵償所欠林潔英方的欠款，應認定雙方之間的法律關系為以房抵債合同關系。

二、《補充協議書》的效力問題

林潔英、林浩森和榮光公司對《補充協議書》的真實性均無異議，根據《中華人民共和國合同法》第三十二條、第四十四條第一款的規定，《補充協議書》依法成立并生效。如前所述，雙方在補充協議簽訂前確實存在借款合同關系，但為履行借款合同，雙方簽訂了《補充協議書》，并交付了相關商鋪及房屋。該《補充協議書》系在榮光公司長期拖欠借款利息，已確定無能力償還借款本金及利息的情況下，雙方經協商同意，將此前登記備案的商鋪和房屋抵償債務，將雙方之間的借款合同關系轉變為以房抵債合同關系。榮光公司對雙方構成以物抵債合同關系沒有異議，也對該合同的效力沒有異議，但認為根據其提交的72號指導案例確立的裁判規則，本案以物抵債合同含有非法高息，應由林潔英、林浩森予以返還。上述指導案例旨在明確借款合同雙方當事人經協商一致，終止借款合同關系，建立商品房買賣合同關系，將借款本金及利息轉化為已付購房款并經對賬清算的，若無相關法律禁止情形，該商品房買賣合同具有法律效力，但對轉化為已付購房款的借款本金及利息數額，人民法院應當依法進行審查，以防止違法高息合法化。參照上述指導案例對合同效力認定所遵循的原則，結合本案《補充協議書》的簽訂和履行情況，可以認定本案《補充協議書》并非為雙方之間的借款合同履行提供擔保，而是在借款合同到期榮光公司難以清償債務時，雙方協商通過將榮光公司所有的商品房抵償給林潔英、林浩森的方式，實現雙方權利義務平衡的一種交易安排。當事人的上述交易安排，并未違反法律、行政法規的強制性規定，亦不屬于《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定禁止的情形，應認定為有效。但本案與上述指導案例存在以下不同之處：首先，榮光公司并未充分舉證證明案涉商鋪和房屋在簽訂補充協議時的價值，無法證實欠款與房屋價值的對應關系；其次，雖然雙方在借款合同中約定的利息高于民間借貸的法定利息，但雙方在《補充協議書》中并未對榮光公司的欠款作出結算，僅約定將欠款與相關商鋪和房屋互相抵銷。因此，雖然榮光公司提交的72號指導案例對本案以房抵債的合同效力認定有參考作用，但其實體處理方式不適用于本案。對榮光公司認為本案以物抵債合同存在非法高息的主張不予采信。

三、榮光公司是否應當履行案涉商鋪、房屋及車位的辦證義務

依照《中華人民共和國合同法》第六十條的規定，在補充協議合法有效的情況下，雙方應依約全面履行自己的義務。林潔英、林浩森請求榮光公司履行《補充協議書》確定的辦證義務，將黃金廣場已備案登記至林潔英、林浩森及第三人王遠碧名下的186套房屋及一至三層23間商鋪過戶登記到林潔英及其指定的第三方名下，雖然符合補充協議的約定，但由于補充協議僅在榮光公司和林潔英、林浩森之間簽訂，王遠碧及林潔英、林浩森指定的第三人并非合同主體，故林潔英、林浩森請求將上述商鋪和房屋過戶至其名下的依據充分，應予支持；林潔英、林浩森同時要求將上述商鋪和房屋過戶至其指定的、目前尚未確定的第三方名下，違反了合同的相對性，不予支持。關于車位的辦證問題，《補充協議書》僅約定榮光公司辦理黃金廣場地下一層140個車位的停車場備案登記手續，并未約定榮光公司應辦理上述車位的產權登記手續至林潔英及其指定的第三方名下，即雙方并未就上述車位是否作為抵債物作出明確約定，故對于林潔英、林浩森請求辦理上述車位的過戶手續，不予支持。榮光公司關于其不應辦理上述車位過戶手續的抗辯理由成立。

四、林潔英、林浩森是否應向榮光公司支付房屋差價款及車位損失等款項

榮光公司主張返還房款差價的前提是案涉房產的價值大于所抵債務，但榮光公司計算房款差價的依據為，會計師事務所計得其認為不合理的高額欠款本息與以年利率24%計得的欠款本息的差額。正如前述，榮光公司并不能證明房屋價值和其所稱高額欠款本息之間的對應關系，雙方在補充協議中亦未對房產價值和欠款本息作出明確約定，根據現有證據也不足以證明二者是否有差額。而林潔英、林浩森抗辯稱其在最初的訴請當中關于“結轉購房款20662萬元”的表述，是為確定立案標的額所作出的陳述，并非其對案涉房產價值的確認。結合本案現有證據和事實，林潔英、林浩森的上述抗辯理由具有合理性，予以采信。故榮光公司并未充分舉證證明案涉房產價值與本案欠款之間存在差額，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條的規定，榮光公司應當承擔舉證不能的法律后果。在《補充協議書》有效的情況下，榮光公司如認為《補充協議書》確定的以房抵債存在顯失公平的情形，應當依照《中華人民共和國合同法》第五十四條的規定，請求法院變更或撤銷。但據本案查明的事實，雙方已于2023年11月完成相關商鋪和房屋的交接手續，并已將案涉商鋪和房屋交付給林潔英、林浩森實際使用和管理，榮光公司并未在一年內提出變更或撤銷的請求，依照《中華人民共和國合同法》第五十五條的規定，榮光公司的撤銷權消滅。故榮光公司認為案涉商鋪和房屋所抵之債中包含非法高息，林潔英、林浩森應當另行支付房款差額的反訴請求缺乏事實和法律依據。關于車位的租金損失，《補充協議書》并未對此作出約定，且榮光公司關于車位租金損失的計算標準缺乏證據證明，亦不予支持。至于車位的價款問題，鑒于未支持林潔英、林浩森提出的對車位的辦證請求，故榮光公司請求林潔英、林浩森支付車位價款沒有依據。

2023年12月31日，廣東高院作出（2023）粵民初132號民事判決，判令：一、榮光公司應于判決生效之日起三十日內將廣東省中山市西區富華道30號黃金廣場商品房186套、一至三層商鋪23間辦理過戶登記至林潔英、林浩森名下；二、駁回林潔英、林浩森的其他訴訟請求；三、駁回榮光公司的反訴請求。本訴案件受理費1074900元，由林潔英、林浩森負擔106127元，由榮光公司負擔968773元；反訴案件受理費400767.78元，由榮光公司負擔。林潔英、林浩森已預交一審案件受理費1074900元，向其清退968773元；榮光公司應在判決生效之日起十日內交納一審案件受理費968773元。

本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據。本院組織當事人進行了證據交換和質證。

榮光公司向本院提交《房地產評估報告》，擬證明案涉房產在2023年10月時值15735.66萬元。林潔英、林浩森質證認為，1.該報告不具有證據資格。報告中載明“估價目的是為委托方進行內部決策提供參考依據而評估房地產市場價值，按照既定目的提供給估價委托人使用，若改變估價目的及使用條件，需向本公司咨詢后作必要調整甚至重新估價”，所以該報告得出的房地產價值是不確定、不穩定的，僅供內部參考，不能作為證據使用；2.該報告不真實。該報告是按房地產正常的市場價值去估價的，而案涉房地產是爛尾樓，當時未通過綜合驗收；3.該報告不科學。報告中載明運用比較法選取一定數量的可比實例，但并未列明選取了哪些實例；4.該報告側面印證了當時以物抵債時雙方未明確案涉房產價值。中瀘公司認可該報告的真實性、關聯性，并稱由人民法院審查確認案涉房產的價值。

林潔英、林浩森向本院提交黃金廣場商鋪首層平面圖，證明目的：榮光公司尚有財產可供執行。榮光公司質證認為，認可該證據的真實性、合法性，但該證據與本案無關聯性，同時提出雖有幾間商鋪登記在榮光公司名下，但已被查封，榮光公司沒有財產可供執行。中瀘公司質證認為，該證據擬證明的內容與事實不符，且中瀘公司沒有怠于行使自己的權利，對該證據的真實性、合法性和關聯性均不認可。

對雙方當事人提交的證據，本院認定如下：榮光公司提交的《房地產評估報告》，系由榮光公司單方委托的具有鑒定資質的鑒定機構出具，林潔英一方雖不認可但明確表示不申請重新鑒定，故本院認可該報告的合法性和真實性，但該報告的證明力需結合本案事實和其他證據予以綜合認定。林潔英一方提交的商鋪平面圖，雖系復印件且未說明證據來源，但鑒于榮光公司庭后提交書面質證意見稱該證據來源于案涉房產綜合驗收的備案資料，并對證據的合法性和真實性予以認可，故本院對該證據的合法性和真實性予以認可，但該證據與本案無關聯性，本院不予采信。另，榮光公司提出其于2023年5月向中山第一法院提起訴訟是請求確認案涉186套房產相對應的商品房買賣合同無效而非確認《補充協議書》無效。經查，榮光公司所稱情況屬實。

本院對一審法院查明的當事人無異議的事實予以確認。

本院認為，根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第八十二條的規定，因一審判決中第三人中瀘公司、王遠碧并不承擔民事責任，故第三人主張的內容，不屬本案審理范圍。圍繞當事人的訴訟請求和訴辯意見，結合本案查明的事實，本案的爭議焦點是林潔英、林浩森是否應向榮光公司支付房屋差價款及車位使用費等款項的問題。

本案中，林潔英、林浩森和榮光公司對雙方簽訂的《補充協議書》的真實性均無異議。根據《中華人民共和國合同法》第三十二條、第四十四條第一款的規定，《補充協議書》已依法成立并生效。雖雙方在簽訂補充協議前確實存在借款合同法律關系，但該《補充協議書》系在榮光公司長期拖欠借款債務，已確定無能力償還借款本金及利息的情況下，雙方經協商，同意將此前登記備案的商鋪和房屋用以抵償債務。當事人上述交易安排，不違反法律、行政法規的強制性規定，亦不屬《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定“禁止流押”的情形，應認定為合法有效。關于以物抵債協議的效力，理論與實踐中存在爭議。72號指導案例認為，以物抵債協議屬于當事人之間達成的債務更改或者更新的協議，在不存在違法無效情形的前提下對當事人產生法律效力。綜合本案全部案情，無論是根據當事人的約定內容，還是從實際履行情況看，林潔英、林浩森與榮光公司于債務到期后又訂立包括交付房屋和辦理權證等內容的協議，且林潔英、林浩森在此期間已經實際取得案涉商鋪、房屋并進行經營與管理；而榮光公司不僅對林潔英出售案涉商鋪、房屋的行為未提出異議，且愿意配合林潔英出具商鋪轉讓的說明和承諾，顯然具有將案涉商鋪、房屋出讓給林潔英、林浩森的真實意愿與實際行為。因此，本案當事人間的借款合同關系已轉變為以房抵債合同關系。又根據雙方當事人簽訂的多份借款協議以及榮光公司提交的《專項審計報告》，案涉借款雖包括“高息”約定，但由于合同關系的轉變，在對林潔英、林浩森被抵欠款中是否包含非法高息的問題進行審查時，不應脫離以房抵債合同關系而單獨判斷借款利息是否過高等問題。而在判斷是否應予返還房屋差價的問題之前，也需要先明確被抵欠款與抵債房產價值之間的對應關系。二審中，榮光公司向本院提交《房地產估價報告》，擬證明抵債房產當時的價值。但以房抵債中的房產價值，完全可由當事人在簽訂以房抵債協議時的真實意思表示為準，并無法律規定必須以專業機構的評估價格抵償債務。在林潔英一方不認可且無其他證據予以佐證的情況下，本院無法直接認定該市場估值即為雙方達成以物抵債協議時均認可的房產價值，亦無法以此得出抵債房產與所抵欠款之間的對應關系。榮光公司未能充分舉證證明被抵債務與抵債房產價值之間的對應關系，僅依據其委托的會計師事務所計得其認為不合理的高額欠款本息與以年利率24%計得的欠款本息的差額，主張林潔英、林浩森向其支付購房差價款（非法高息轉結）108258902.38元及利息，沒有事實和法律依據，本院不予支持。又因案涉房產價值與欠款金額間的對應關系無法確認，故一審法院認為榮光公司撤銷權消滅，理據充分。榮光公司稱林潔英、林浩森在一審期間已自認結轉購房款為20662萬元的問題。《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第三條規定，在訴訟過程中，一方當事人陳述的于己不利的事實，或者對于己不利的事實明確表示承認的，另一方當事人無需舉證證明。在證據交換、詢問、調查過程中，或者在起訴狀、答辯狀、代理詞等書面材料中，當事人明確承認于己不利的事實的，適用前款規定。因此，訴訟中的自認具有程序性，是當事人行使處分權的結果，須以明確的方式作出。本案中，林潔英、林浩森為明確立案標的額以及交納訴訟費的需要作出相應陳述，并非對案涉房產價值的確認，更談不上與榮光公司達成合意。因此，榮光公司關于雙方對結算數額已達成合意，林潔英、林浩森撤銷自認違反禁反言原則的主張，于法無據，本院不予支持。關于車位使用費的問題。榮光公司與林潔英、林浩森簽訂案涉《補充協議書》后即將案涉車位交予林潔英一方管理、使用，但雙方當事人在《補充協議書》中僅對辦理案涉車位的備案登記手續作出約定，并未約定車位使用費，且榮光公司對其主張的車位租金損失的計算標準也沒有提供證據予以證明。故榮光公司關于林潔英、林浩森應支付案涉車位使用費的主張，理據不足，本院不予支持。關于一審案件受理費的問題。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第一百九十八條規定，訴訟標的物是房屋、土地等特定物，起訴時價值難以確定的，人民法院應當向原告釋明主張過高或者過低的訴訟風險，以原告主張的價值確定訴訟標的金額。因此，一審法院以林潔英、林浩森主張的價值計算案件受理費，符合法律規定。

此外，關于榮光公司認為本案應參照72號指導案例裁判規則的問題。72號指導案例的要旨指出：借款合同雙方當事人經協商一致，終止借款合同關系，建立商品房買賣合同關系，將借款本金及利息轉化為已付購房款并經對賬清算的，不屬于《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定禁止的情形，該商品房買賣合同的訂立目的，亦不屬于《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條規定的“作為民間借貸合同的擔保”。在不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規定情形的情況下，該商品房買賣合同具有法律效力。但對轉化為已付購房款的借款本金及利息數額，人民法院應當結合借款合同等證據予以審查，以防止當事人將超出法律規定保護限額的高額利息轉化為已付購房款。將72號指導案例的基本案情與本案事實進行比較。72號指導案例中雙方當事人在終止借款合同關系并建立商品房買賣合同關系時，對到期債務數額和房產的價值進行了對賬清算，明確了被抵債務數額與抵債房產價值之間的對應關系。而本案中，雙方當事人在進行以房抵債時未明確抵債房產的價值，亦未對榮光公司的欠款作出明確結算，僅約定履行雙方就案涉房產簽訂的《商品房買賣合同》以此清償榮光公司欠林潔英、林浩森的全部債務，根本無法判斷所抵欠款與房產價值之間的對應關系，以及二者之間是否存在差價、存在多少差價等事實。72號指導案例關于“防止違法高息合法化”的指導意見，確屬實踐中應予注意的問題，但該意見不能成為榮光公司所稱其無需就房產價值舉證的理由；又因該指導案例與本案在基本事實方面不具有相似性，除“以房抵債合同效力的認定問題”外，無法在本案審理中予以參照。

綜上所述，榮光公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項的規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費583094.1元，由中山市榮光置業有限公司（已預交）負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長 高燕竹

審 判 員 劉少陽

審 判 員 楊 蕾

二〇二〇年十一月十三日

法 官 助 理 申 晗

書 記 員 張 賓

來源：民事審判