道路施工影響商鋪經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)適用情勢(shì)變更原則

【注意】《民法典》自2023年1月1日起施行。《婚姻法》、《繼承法》、《民法通則》、《收養(yǎng)法》、《擔(dān)保法》、《合同法》、《物權(quán)法》、《侵權(quán)責(zé)任法》、《民法總則》同時(shí)廢止。

作者：孟-強(qiáng)

發(fā)布時(shí)間：2023-12-2409:56:29

【案情】

2008年4月29日，原告劉某與被告王某簽訂房屋租賃合同，約定由劉某租賃王某位于北京市通州區(qū)西海子西街X號(hào)房屋用于經(jīng)營(yíng)餐廳，租期自2008年5月26日起至2011年5月26日止，后劉某對(duì)房屋進(jìn)行裝修并營(yíng)業(yè)。2010年4月1日，租賃房屋所在西海子西街被劃入拆遷范圍，自2010年12月起該路段道路進(jìn)行施工。劉某將租金交納至2010年11月26日后，以道路施工無(wú)法營(yíng)業(yè)為由拒絕繳納租金，并起訴王某要求解除租賃合同，要求王某支付其裝修費(fèi)和經(jīng)營(yíng)損失。王某同意解除租賃合同，但認(rèn)為拆遷系政府行為，而且租賃合同中沒(méi)有約定拆遷的損失應(yīng)由王某承擔(dān)，故不同意劉某的其他訴訟請(qǐng)求，并反訴要求劉某按照正常租金水平支付其租金至實(shí)際騰退房屋之日止。

【審理】

北京市通州區(qū)人民法院審理認(rèn)為：被告王某將其擁有產(chǎn)權(quán)的X號(hào)房出租給原告劉某，雙方達(dá)成的租賃協(xié)議系雙方真實(shí)的意思表示，其內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方應(yīng)恪守履行各自的合同義務(wù)。現(xiàn)劉某要求解除租賃合同，王某亦表示同意，本院對(duì)此不持異議。對(duì)劉某要求王某賠償其經(jīng)營(yíng)損失的訴訟請(qǐng)求，由于導(dǎo)致劉某經(jīng)營(yíng)狀況不佳直至停止經(jīng)營(yíng)的原因并非王某所致，劉某無(wú)法證實(shí)其確已遭受經(jīng)營(yíng)損失，且該經(jīng)營(yíng)損失與王某之間存在的因果關(guān)系，故對(duì)劉某的該項(xiàng)訴請(qǐng)，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。劉某未能向本院提供確實(shí)、有效的證據(jù)證實(shí)其自行對(duì)該承租房屋進(jìn)行了裝修或?yàn)樵摮凶夥课菀延醒b修向他人支付了相應(yīng)的費(fèi)用，故本院對(duì)劉某要求賠償房屋裝修費(fèi)的訴訟請(qǐng)求不予支持。西海子西街自2010年12月起已因拆遷被封堵，本院對(duì)劉某關(guān)于其道路施工影響經(jīng)營(yíng)并停業(yè)的主張予以采信，現(xiàn)王某反訴要求劉某向其支付2010年下半年房屋租金的訴訟請(qǐng)求，依據(jù)不足，本院不予支持。綜上所述，法院判令自判決生效之日起解除原告劉某與被告王某簽訂的《房屋出租協(xié)議》，駁回了原告劉某的其他訴訟請(qǐng)求和被告王某的反訴請(qǐng)求。

判決作出后，雙方均未上訴，現(xiàn)該判決已經(jīng)發(fā)生效力。

【分歧】

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是道路施工對(duì)劉某經(jīng)營(yíng)的影響屬于“不可抗力”還是“情勢(shì)變更”，《房屋出租協(xié)議》經(jīng)雙方同意解除后，劉某的營(yíng)業(yè)損失與王某的租金損失應(yīng)如何承擔(dān)?對(duì)此有三種不同意的意見(jiàn)：

第一種意見(jiàn)認(rèn)為，劉某與王某在完全自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上訂立的房屋租賃合同應(yīng)為有效。劉某提出解除租賃合同不符合《合同法》規(guī)定的解除合同的條件，如果王某不同意，劉某應(yīng)按合同繼續(xù)履行，現(xiàn)雖王某同意解除合同，但劉某要求王某賠償損失的訴訟請(qǐng)求不應(yīng)予支持，而且應(yīng)當(dāng)繼續(xù)支付租金。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，劉某在房屋租賃合同過(guò)程中出現(xiàn)了不可抗力的情況，即政府組織的道路拆遷改造，致使食客不再光顧，生意凋零，而每日的房租等費(fèi)用仍須交納，導(dǎo)致餐館嚴(yán)重虧損，無(wú)法經(jīng)營(yíng)。由于不可抗力屬于合同解除的法定原因，故合同解除后，應(yīng)駁回王某的反訴請(qǐng)求，而且王某應(yīng)當(dāng)支付劉某一定的損失。

第三種意見(jiàn)認(rèn)為，道路建設(shè)屬于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由，作為合同基礎(chǔ)的客觀情況發(fā)生了非當(dāng)事人所能預(yù)見(jiàn)的根本性變化，且在一定時(shí)期內(nèi)造成了劉某經(jīng)營(yíng)上的損失，而該損失非劉某主觀故意也非經(jīng)營(yíng)不善所致，如果該損失由劉某一人承擔(dān)，有違公平原則。因此，合同解除后，對(duì)生意凋零的風(fēng)險(xiǎn)損失，應(yīng)由雙方共同承擔(dān)。

【評(píng)析】

筆者同意第三種意見(jiàn)，理由是房屋租賃合同是房屋出租人將房屋交付給承租人使用、收益，承租人支付房屋租金的合同。只有出現(xiàn)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的等情形時(shí)，當(dāng)事人一方才可以解除合同。

那么，道路建設(shè)究竟屬于“不可抗力”還是“情勢(shì)變更”?我國(guó)《民法通則》和《合同法》對(duì)“不可抗力”都是這樣規(guī)定的，即指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。所謂情勢(shì)變更，是指法律關(guān)系成立后至履行前，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由，使原有法律關(guān)系成立的基礎(chǔ)或情勢(shì)發(fā)生不可預(yù)見(jiàn)的根本性變化，導(dǎo)致當(dāng)事人行為目的不能實(shí)現(xiàn)，若繼續(xù)維持則顯失公平，須變更或解除原法律關(guān)系的一項(xiàng)法律制度。二者主要區(qū)別：

1、二者產(chǎn)生的直接原因、外在表現(xiàn)及其對(duì)履約的影響不同

一般認(rèn)為，不可抗力可能由自然或社會(huì)兩種因素引起。前者如水災(zāi)、地震、臺(tái)風(fēng)、火山爆發(fā)、泥石流等，各國(guó)民法都承認(rèn)，當(dāng)事人也愿意接受其法律后果;后者如戰(zhàn)爭(zhēng)、暴亂、罷工、革命等，有些國(guó)家的民法并不一概承認(rèn)，實(shí)踐中主要由當(dāng)事人在合同中進(jìn)行約定。這些災(zāi)難性事件的出現(xiàn)，致使合同根本無(wú)法履行，即符合我國(guó)合同法的不可抗力規(guī)定成為免責(zé)的事由。但假如合同并非不能履行而是履行的結(jié)果將顯失公平，則如何適用呢?也就是說(shuō)，如果引起變更的情勢(shì)并不構(gòu)成對(duì)當(dāng)事人行為的根本阻礙，如SARS等的影響，合同一般也非絕對(duì)不能履行，只是履行后對(duì)一方當(dāng)事人將顯失公平，則應(yīng)該按照情勢(shì)變更原則處理。引起情勢(shì)變更的還有一個(gè)經(jīng)濟(jì)因素，比如說(shuō)價(jià)格的非正常漲落、幣值的大幅度升降、市場(chǎng)的異常變化以及國(guó)家經(jīng)濟(jì)、法律、政策的重大變化等，都是一種無(wú)形的存在，是不應(yīng)被我們忽視的。

2、二者的適用范圍、免責(zé)情況及其對(duì)履約的影響不同

情勢(shì)變更僅適用于合同關(guān)系，即因情勢(shì)變更造成合同不能履行或顯失公平時(shí)，可相應(yīng)地解除合同關(guān)系，或變更合同內(nèi)容，消除顯失公平的結(jié)果，使合同在公平基礎(chǔ)上得到履行;而不可抗力既可以適用合同行為，也可以適用于侵權(quán)行為，其結(jié)果是唯一的，即免予承擔(dān)履行合同義務(wù)和違約責(zé)任。

情勢(shì)變更是“裁量免責(zé)”，即最終是否變更或解除合同并免責(zé)，取決于人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)的裁量;而因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同的則是“當(dāng)然免責(zé)”，即因不可抗力事件當(dāng)事人有權(quán)通知對(duì)方當(dāng)事人解除合同，合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除，并可免予承擔(dān)履行義務(wù)和違約責(zé)任。

情勢(shì)變更原則的意義，在于通過(guò)司法權(quán)力的介入，強(qiáng)行改變合同已經(jīng)確定的條款或撤銷合同，在雙方當(dāng)事人訂約意志之外，重新分配交易雙方在交易中應(yīng)當(dāng)獲得的利益和風(fēng)險(xiǎn)，其追求的價(jià)值目標(biāo)，是公平和公正。但在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，許多非自然因素導(dǎo)致事變的產(chǎn)生，使得大量合同的履行變得極為艱難，而無(wú)過(guò)錯(cuò)的合同當(dāng)事人卻無(wú)法援引不可抗力的規(guī)定來(lái)主張免責(zé)。1998年8月20日公布的《合同法(草案)》第七十七條規(guī)定：“由于國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策、社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)客觀情勢(shì)發(fā)生巨大變化，致使履行合同將對(duì)一方當(dāng)事人沒(méi)有意義或者造成重大損害，而這種變化是當(dāng)事人訂立合同時(shí)不能遇見(jiàn)并且不能克服的，該當(dāng)事人可以要求對(duì)方就合同的內(nèi)容重新協(xié)商;協(xié)商不成的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或解除合同。商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不適用前款規(guī)定。”本來(lái)以立法形式將這一原則確立下來(lái)已成定局，但好事多磨，最終在審議時(shí)以“根據(jù)現(xiàn)有的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)情勢(shì)變更難以做出科學(xué)的界定，而且和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的界限也難以劃清，執(zhí)行時(shí)更難以操作，實(shí)際上只有在非常特殊的情況下才能適用這一制度，現(xiàn)在合同法中做出規(guī)定條件尚不成熟。法律委員會(huì)經(jīng)過(guò)反復(fù)研究，建議對(duì)此不作規(guī)定。”的理由而擱淺。

結(jié)合本案，劉某與王某簽訂的房屋租賃協(xié)議，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效，雙方均應(yīng)受其約束，按約履行各自的義務(wù)。在合同履行過(guò)程中，出現(xiàn)了拆遷改造道路的客觀事件，屬于“情勢(shì)變更”的情形。道路建設(shè)按理是政府造福于民的舉措，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看也有利于劉某對(duì)餐館的經(jīng)營(yíng)。但是，由于近半年的實(shí)行半幅交通封閉，引起了承租環(huán)境發(fā)生重大變化，造成劉某經(jīng)營(yíng)狀況惡化。根據(jù)租賃合同的特點(diǎn)，承租環(huán)境應(yīng)為履行租賃合同的基礎(chǔ)，這種變動(dòng)的情況在當(dāng)事人雙方訂立合同時(shí)是無(wú)法預(yù)料的，其變化足以致使訂立租賃合同的基礎(chǔ)動(dòng)搖，如果仍然要求劉某繼續(xù)按照原合同約定支付租金，將顯失公平。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條、《中華人民共和國(guó)合同法》第六條規(guī)定的“誠(chéng)實(shí)信用原則”及“公平原則”，綜合考慮道路建設(shè)的期限及對(duì)餐館的影響程度，在雙方同意解除租賃合同后，對(duì)劉某因道路建設(shè)造成的損失及應(yīng)交納的租金數(shù)額應(yīng)予以適當(dāng)調(diào)整，王某對(duì)此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，本案中，經(jīng)過(guò)法官斟酌權(quán)衡，最終將原被告的訴求互相折抵，較好地保護(hù)了雙方的利益。

綜上，一審法院的判決是正確的。

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