租賃農(nóng)用地填埋垃圾違反什么規(guī)定案例一：承租魚塘遇政府規(guī)劃用地調(diào)整

2007年，×某與某村委會(huì)簽訂《承租合同書》承租魚塘，合同約定：“在履行合同過程中，如遇政府規(guī)劃用地調(diào)整收回土地時(shí)，承租方要無條件服從，在出租方規(guī)定的期限內(nèi)無條件騰出，全部損失由承租方自負(fù)，出租方不給予任何經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，同時(shí)合同終止。”后因政府規(guī)劃用地調(diào)整，需收回魚塘，村委會(huì)要求解除與×某的《承租合同書》。法院認(rèn)為，承租人租賃的土地因政府規(guī)劃用地調(diào)整，致使雙方土地租賃合同的履行在事實(shí)上不可能，村委會(huì)可以解除雙方《承租合同書》。

法官點(diǎn)評(píng)

出租人與承租人簽訂的租賃合同中經(jīng)常會(huì)約定這樣的條款：“如遇政府規(guī)劃用地，承租人要無條件服從，所建的建筑物要無條件拆除，無條件退出，全部損失自負(fù)，出租人不給予任何經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。”該條款的約定應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，但該約定并不排除承租人按照政府有關(guān)規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。對(duì)于該條款中“全部損失由承租人自負(fù)”的約定，可以限縮解釋為“承租人的損失無需出租人承擔(dān)”，該約定不排除承租人要求分享拆遷方給與的拆遷補(bǔ)償款的權(quán)利。如果上述條款約定的情況出現(xiàn)，在拆遷方有具體補(bǔ)償辦法的前提下，承租人要求分享拆遷補(bǔ)償款的，可以參照有關(guān)補(bǔ)償辦法對(duì)于承租人的請(qǐng)求予以支持。

案例二：將住宅項(xiàng)目配套學(xué)校作商業(yè)出租

某住宅項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)公司在該住宅項(xiàng)目建有規(guī)劃的配套小學(xué)一所，后該房地產(chǎn)開發(fā)公司授權(quán)**公司將配套小學(xué)出租給第三方經(jīng)營(yíng)使用，**公司遂將配套小學(xué)出租給**公司經(jīng)營(yíng)使用。**公司又與**公司簽訂租賃合同，由**公司承租配套小學(xué)。后**公司將**公司訴至法院，要求確認(rèn)合同無效并返還租金。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，開發(fā)商將訴爭(zhēng)房屋竣工后擅自授權(quán)第三方使用及轉(zhuǎn)租，此授權(quán)及轉(zhuǎn)租行為均違反了社會(huì)公共利益及相關(guān)規(guī)定，應(yīng)屬無效。

法官點(diǎn)評(píng)

《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定，損害社會(huì)公共利益的合同無效。本案中，租賃合同所指向的房屋系規(guī)劃中的小學(xué)，是住宅項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)在劃撥土地上的教育配套設(shè)施。但是，**公司卻將訴爭(zhēng)房屋以營(yíng)利為目的出租給**公司，其本質(zhì)上損害了社會(huì)公共利益。因?yàn)樽鳛榻逃涮自O(shè)施的訴爭(zhēng)房屋能否用于教育用途，不僅關(guān)乎社會(huì)正常的文化秩序，而且直接影響配套小區(qū)及附近區(qū)域不特定群體的文教利益，對(duì)此類行為的放任將損害整個(gè)社會(huì)的文教利益。其次，為了保障這種社會(huì)公共利益，國(guó)家賦予了訴爭(zhēng)房屋所在土地使用權(quán)的取得方式為劃撥而非轉(zhuǎn)讓。如果訴爭(zhēng)房屋能夠以營(yíng)利為目的進(jìn)行出租，將違背土地采取劃撥取得的初衷，也是對(duì)國(guó)有土地相關(guān)利益的損害。

案例三：出租房未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證

**公司與**公司在2011年6月簽訂《房屋租賃協(xié)議》租用朝陽區(qū)東四環(huán)四元橋西側(cè)臨街某房屋，后**公司進(jìn)駐涉案房屋經(jīng)營(yíng)。2023年7月因**公司未按時(shí)交納租金，**公司將涉案房屋上鎖予以封閉，同年12月**公司起訴至法院要求解除合同并交納欠付租金。庭審中，**公司認(rèn)可涉訴房屋未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證或鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。法院審理認(rèn)為，**公司與**公司簽訂的《房屋租賃協(xié)議》應(yīng)屬無效，但**公司應(yīng)向**公司支付房屋占有使用費(fèi)。

法官點(diǎn)評(píng)

本案中涉訴房屋未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，亦無鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)的鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)第二條，該《房屋租賃協(xié)議》應(yīng)被認(rèn)定無效。但是根據(jù)《解釋》第五條之規(guī)定：房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。故，本案中雙方所簽《房屋租賃協(xié)議》雖無效，但**公司仍應(yīng)向**公司支付房屋占有使用費(fèi)。

案例四：簽合同租賃農(nóng)用地填埋垃圾

2023年10月，楊某與謝某簽訂土地租賃合同，約定由謝某承租楊某位于通州區(qū)某村15畝魚塘用于填埋建筑垃圾;承包期3年，承包費(fèi)15萬元。謝某交納5萬元并填埋了部分魚塘，因未辦理渣土消納許可手續(xù)，被相關(guān)部門責(zé)令停止。謝某訴至法院，請(qǐng)求楊某支付違約金并退還3萬元。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，該合同系以合法形式掩蓋非法目的，并違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效。

法官點(diǎn)評(píng)

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”本案合同名為土地租賃，實(shí)為以農(nóng)用地消納垃圾以牟利。雙方均不具有垃圾處置資質(zhì)，變更土地用途亦未經(jīng)過審批，屬于以合同形式掩蓋非法牟利目的，并違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，破壞了土地管理制度和農(nóng)村公共環(huán)境，損害了社會(huì)公共利益，因此應(yīng)被認(rèn)定為無效。

案例五：未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為

2004年8月，×某從某**商總公司承租房屋，用于經(jīng)營(yíng)店鋪，期限10年，雙方明確約定×某不得以任何形式轉(zhuǎn)讓給第三者。2023年6月，×某與史某簽訂店鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將店鋪轉(zhuǎn)讓給史某。后**商總公司于2023年9月將涉案房屋上鎖查封。法院認(rèn)為，**商總公司與×某明確約定不得將房屋轉(zhuǎn)讓給第三者，在未征得**商總公司的同意下×某轉(zhuǎn)租給史某，轉(zhuǎn)租合同可以被認(rèn)定為無效。史某明知出租人禁止承租人的轉(zhuǎn)租行為，亦應(yīng)對(duì)無效后果承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

法官點(diǎn)評(píng)

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第十六條規(guī)定“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。”未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為，違反了出租人和承租人之間的約定，破壞了原有的出租人與承租人的信任關(guān)系。出租人在知道承租人轉(zhuǎn)租的六個(gè)月內(nèi)明確表示異議的，該轉(zhuǎn)租行為可以被認(rèn)定為無效。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到科普華君網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。