根據(jù)上海市2011年的限購政策（本文所附案例適用2011年的限購政策），非上海本市戶籍居民家庭限購一套住房。非上海戶籍的買房人在名下已由一套住房（包括與他人共有）的，不能夠再購買新的住房。在此背景下，非上海戶籍的買房人為了能夠買到新的住房，而把其名下的住房轉(zhuǎn)讓給其他人。該轉(zhuǎn)讓房屋的合同是否有效呢？

如果轉(zhuǎn)讓其名下房屋的合同是其真實意思的表示，即我們通常所說的“置換”，則該合同是有效的。需要注意的是，“置換”房屋并非規(guī)避限購政策，而是在符合法律規(guī)定的前提下，通過法律行為來實現(xiàn)個人目的和利益最大化的過程，這也是法律的行為預(yù)測功能的體現(xiàn)。即并不會因為所謂的“規(guī)避法律”而導(dǎo)致合同無效。

但是，如果其與買房人（買其房屋的人）簽訂《房屋買賣合同》僅僅是為了實現(xiàn)實際上的其能擁有兩套住房的目的（一套登記在自己名下，一套登記在他人名下），則可以認定該《房屋買賣合同》并非其和買房人的真實意思表示，根據(jù)《民法通則》第五十五條【民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；(二)意思表示真實；(三)不違反法律或者社會公共利益?！康囊?guī)定，該《房屋買賣合同》并不成立，自然談不上是否有效的問題。因該《房屋買賣合同》而發(fā)生的權(quán)利轉(zhuǎn)移沒有法律依據(jù)，且買房人沒有實際付款（可能有虛假的付款行為），賣房人可以依據(jù)不當(dāng)?shù)美尽睹穹ㄍ▌t》第九十二條：沒有合法根據(jù)，取得不當(dāng)利益，造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益返還受損失的人】的規(guī)定，請求買房人返還給賣房人。或者賣房人可以參照《合同法》第58條的規(guī)定【合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。】請求買房人返還房屋。

附：文某訴王某仁等房屋買賣合同糾紛案

案情簡介：王某仁、邵某某系王某某的父、母親，文某系王某某的朋友。2012年11月28日王某某因病死亡。王某仁、邵某某為王某某的法定繼承人。2010年3月23日，上海市某某區(qū)某某路＊＊＊弄＊＊＊號某某室房屋（以下簡稱系爭房屋）的產(chǎn)權(quán)登記至王某某、文某名下。2011年10月12日，文某與王某某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》（以下簡稱《房屋買賣合同》）一份，約定王某某將系爭房屋的產(chǎn)權(quán)的二分之一轉(zhuǎn)讓給文某，轉(zhuǎn)讓價100萬元（人民幣，下同）；付款方式和付款期限由雙方在付款協(xié)議（附件三）中約定明確；合同附件三付款協(xié)議處空白；合同中關(guān)于房屋的交付、違約責(zé)任等均未作約定。2011年10月18日，系爭房屋的產(chǎn)權(quán)登記至文某一人名下。2011年12月23日、2012年1月11日、2012年3月13日，文某分別向王某某匯款9萬元、20萬元、65萬元，共計94萬元。

裁判原文節(jié)選

一審【案號：上海市浦東新區(qū)人民法院（2015）浦民一（民）初字第6833號】本案的爭議焦點在于王某某有無將系爭房屋中的產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)讓給文某的真實意思表示。首先，文某稱其與王某某簽訂《房屋買賣合同》的目的是雙方為了規(guī)避已擁有一套住房的非上海本市戶籍的居民不得再購房的限購政策，以王某某的名義共同購買乳山路的房屋。從這個目的來看，王某某與文某簽訂《房屋買賣合同》并將產(chǎn)權(quán)變更登記在文某一人名下，是為了擁有更多的房產(chǎn)，而將系爭房屋的產(chǎn)權(quán)份額真實的轉(zhuǎn)讓給文某，則與該目的相悖。其二，《房屋買賣合同》約定的極為簡單，除了約定轉(zhuǎn)讓價款和過戶日期，其它均為空白，轉(zhuǎn)讓價款也明顯低于市場價格，并且雙方于2012年10月12日申請辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，而文某主張的第一筆購房款的支付時間為2012年12月23日，也就是說出賣人在買受人未支付任何房款的情況下就已配合買受人辦理過戶，上述事實均有悖于正常的房屋買賣。其三，《房屋買賣合同》約定的轉(zhuǎn)讓價款為100萬元，文某僅能提供三張其匯款給王某某共計94萬元的匯款憑證。文某與王某某系長期同居、關(guān)系親密的朋友關(guān)系，兩人共同擁有眾多財產(chǎn)，文某與王某某之間的經(jīng)濟往來也遠非文某主張的三筆。而文某提供的三張匯款憑證未注明匯款用途，其也未提供王某某確認已收到購房款的證據(jù)，故文某僅憑上述三張匯款憑證不足以證明其已向王某某支付購房款94萬元的事實。其四，文某對無法提供6萬元支付憑證的原因，在前案訴訟中稱系王某某基于雙方的特殊關(guān)系給予了免除，本案中又稱雙方在另外的現(xiàn)金往來中予以了結(jié)清，文某對同一事實的解釋說法不一、前后矛盾，有悖常理?；谏鲜龇治?，法院有理由相信王某某與文某就系爭房屋簽訂的《房屋買賣合同》并非雙方的真實意思表示，故王某仁、邵某某要求確認該《房屋買賣合同》無效的請求，于法有據(jù)，法院予以支持。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)予以返還。系爭房屋因《房屋買賣合同》登記至文某一人名下，合同無效后，系爭房屋理應(yīng)恢復(fù)至原產(chǎn)權(quán)人王某某和文某名下。現(xiàn)王某某已過世，故王某仁、邵某某作為王某某的法定繼承人主張將系爭房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記至王某仁、邵某某和文某三人名下，于法有據(jù)，法院予以支持。關(guān)于王某仁、邵某某與文某對系爭房屋的分割，不屬于本案的處理范圍，當(dāng)事人可另行主張。關(guān)于房屋的返還問題，王某仁、邵某某表示不需要在本案中處理，故本案不予處理。

二審【案號：上海市第一中級人民法院（2015）滬一中民二（民）終字第1963號】本院認為，本案爭議焦點在于上訴人與王某某簽訂的《房屋買賣合同》的效力認定。被上訴人主張合同無效的理由是雙方簽訂買賣合同是為了規(guī)避限購政策，但上訴人與王某某為了規(guī)避限購政策另行購房而對涉案房屋產(chǎn)權(quán)進行處分并不必然導(dǎo)致本案買賣合同無效，對本案買賣合同效力的認定應(yīng)從雙方意思表示以及實際履行情況來綜合考慮。從本案履行情況來看，首先，系爭房屋過戶至上訴人一人名下后，王某某另行購買了他處房屋，故上訴人主張王某某因限購原因?qū)⑾禒幏课莓a(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)讓給上訴人后另行購置房屋符合客觀事實，應(yīng)當(dāng)認定王某某將系爭房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給上訴人是其真實意思表示；其次，上訴人與王某某簽訂買賣合同后向王某某匯款94萬元，已經(jīng)履行了合同約定的絕大部分付款義務(wù)，雖然兩被上訴人對款項的性質(zhì)提出異議，但在兩被上訴人未能舉證證明收款存在其他指向的情況下，上訴人主張該款項是合同約定的轉(zhuǎn)讓款應(yīng)予采納；再次，王某某與上訴人系長期同居、關(guān)系親密的朋友關(guān)系，涉案房屋的產(chǎn)權(quán)于2011年10月18日即已登記至上訴人一人名下，王某某對此應(yīng)當(dāng)是明知的，在其生前從未對涉案房屋買賣合同的效力提出過異議。綜合上述情況來看，應(yīng)當(dāng)認定上訴人與王某某就系爭房屋簽訂的《房屋買賣合同》系雙方真實意思表示，且已經(jīng)實際履行完畢，現(xiàn)王某某死亡后兩被上訴人主張該買賣合同非王某某的真實意思表示并要求確認合同無效缺乏依據(jù)，本院不予支持。原審法院對合同效力認定有誤，本院予以糾正。本案二審期間，上訴人表示如法院認定合同有效愿意向被上訴人支付剩余房款6萬元，系其對自身民事權(quán)利的合法處分，為了避免訟累，本院在本案中一并予以處理。

評析：根據(jù)本案的案情可以判斷王某某與文某之間的《房屋買賣合同》并非雙方真實意思的表示，一審判決正確（將《房屋買賣合同》認定為未成立更準確），二審對案件事實的認定有偏差，判決錯誤。