買(mǎi)房需要簽完合同賣(mài)家違約應(yīng)該怎么辦
市民張先生買(mǎi)了一套房子,總價(jià)300萬(wàn),雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同,A支付了100萬(wàn)首付,但在短短一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)暴漲30%,這時(shí)候賣(mài)家不樂(lè)意了,以原價(jià)過(guò)戶(hù)相當(dāng)于自己虧損了90萬(wàn)。所以,賣(mài)家給了張先生兩個(gè)選擇:要么加價(jià)30%,要么房子我不賣(mài)了,并賠償你20%違約金。張先生很糾結(jié),不買(mǎi)咽不下這口氣,以原來(lái)的價(jià)格已經(jīng)買(mǎi)不到同樣的房子了,加錢(qián)也難以接受,合同已經(jīng)簽過(guò)了,難道就是一張廢紙不成?類(lèi)似違約情況買(mǎi)房過(guò)程中很常見(jiàn),房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,賣(mài)家人感覺(jué)自己吃虧,從內(nèi)心里反悔,這時(shí)候買(mǎi)家該如何維權(quán)?
一、簽了定金合同,賣(mài)家違約了
如果雙方?jīng)]有簽訂買(mǎi)賣(mài)合同,只是交了定金,那只能適用定金罰則,由賣(mài)方雙倍返還定金。
二、簽了買(mǎi)賣(mài)合同,賣(mài)家違約了
根據(jù)民法典規(guī)定,當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者違約金賠償損失等違約責(zé)任。
1、起訴要求繼續(xù)履行合同
在司法實(shí)踐中,如果買(mǎi)房需要貸款,法院很難判決繼續(xù)履行,原因在于貸款買(mǎi)房需要賣(mài)方配合辦理貸款手續(xù),法院難以強(qiáng)制執(zhí)行。如果買(mǎi)方全款買(mǎi),法院則可以判決繼續(xù)履行,判決生效后,如果賣(mài)方拒不配合的,買(mǎi)方可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。
以下情形除外:
賣(mài)家以簽訂的是“陰陽(yáng)合同”為由,要求認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效;
賣(mài)家以房屋是政策不允許出售的房屋類(lèi)型為由,要求認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,比如小產(chǎn)權(quán)房、未滿(mǎn)3年動(dòng)遷房等等;
賣(mài)家以有房屋共有人不同意為由,要求解除合同并收回房屋;
房屋被查封、抵押且不可解除,導(dǎo)致房屋無(wú)法過(guò)戶(hù)。
2、違約金和實(shí)際損失
房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的違約金一般會(huì)約定為房款總額的20%,但問(wèn)題是,如果房?jī)r(jià)上漲20%,主張違約金并不能彌補(bǔ)買(mǎi)方的實(shí)際損失。
根據(jù)規(guī)定:對(duì)于確不能繼續(xù)履行的,違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對(duì)方造成的損失,包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。所以,買(mǎi)家可要求法院調(diào)高違約金以彌補(bǔ)實(shí)際損失,或者直接主張實(shí)際損失。
所謂實(shí)際損失:
可以理解為買(mǎi)方喪失以同等價(jià)格購(gòu)買(mǎi)房屋的機(jī)會(huì),造成買(mǎi)方的價(jià)差價(jià)損失。因此,房?jī)r(jià)的上漲金額可以作為買(mǎi)方的實(shí)際損失。
房屋漲跌損失的確定,有2種方法:
雙方協(xié)商確定;不能協(xié)商確定的,原則上可比照類(lèi)似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)與合同成交價(jià)之間的價(jià)差,或者通過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。
綜上所述,如果雙方簽訂的合同真實(shí)有效,在賣(mài)家違約時(shí),買(mǎi)家可以拿起法律武器維護(hù)自身權(quán)益,將賣(mài)家起訴至法院,要求對(duì)方繼續(xù)履行合同,或者主張房?jī)r(jià)上漲所造成的實(shí)際損失,而不是拿了違約金了事。如果還有其他的問(wèn)題想要咨詢(xún),可以在線(xiàn)咨詢(xún)科普華君網(wǎng)。
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