一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過(guò)程法律風(fēng)險(xiǎn)分析

(一)土地使用權(quán)取得過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)商土地使用權(quán)的取得方式包括出讓(招標(biāo)、拍賣、掛牌)、轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司等。采取這些方式取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)主要包括：

1、土地使用權(quán)出讓過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)方法

(1)政策及法律、法規(guī)變化的風(fēng)險(xiǎn)

比如出臺(tái)的影響;前幾年房產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，都或多或少的對(duì)每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生著影響。

應(yīng)對(duì)方法：

(2)政府規(guī)劃方案變更的風(fēng)險(xiǎn);

匯金隆購(gòu)物廣場(chǎng)案件

應(yīng)對(duì)方法：

(3)土地使用權(quán)出讓合同對(duì)土地使用進(jìn)行限制的風(fēng)險(xiǎn)

限制的內(nèi)容包括規(guī)劃指標(biāo)(容積率、建筑密度、綠化率等)、開發(fā)期限、轉(zhuǎn)讓、用途等的限制;

應(yīng)對(duì)方法：

(4)招拍掛過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)

萬(wàn)州土地出讓金糾紛。

應(yīng)對(duì)方法：

(5)房屋及土地平整等相關(guān)問(wèn)題的法律風(fēng)險(xiǎn)

拆遷拖延糾紛;“釘子戶”。

應(yīng)對(duì)方法：

(6)土地使用權(quán)被政府收回的法律風(fēng)險(xiǎn)

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》六條規(guī)定。

應(yīng)對(duì)方法：

2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對(duì)方法

(1)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)

出讓用于項(xiàng)目開發(fā)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合的條件：

出讓用于成片開發(fā)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合的條件：

應(yīng)對(duì)方法：

(2)土地使用權(quán)權(quán)屬瑕疵的法律風(fēng)險(xiǎn)

存在抵押等權(quán)利擔(dān)保、共有及“一地?cái)?shù)轉(zhuǎn)”等問(wèn)題，可能會(huì)被實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)、共有人不同意、合同簽訂無(wú)法取得土地使用權(quán)。

應(yīng)對(duì)方法：

(3)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收法律風(fēng)險(xiǎn)

逃稅避稅的風(fēng)險(xiǎn)

應(yīng)對(duì)方法：

(4)因土地使用權(quán)出讓合同問(wèn)題而導(dǎo)致的轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)

應(yīng)對(duì)方法：

(5)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)

3、土地使用權(quán)合作開發(fā)及收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)方法

前幾年，房地產(chǎn)合作開發(fā)的糾紛特別多，近幾年管理加強(qiáng)了、市場(chǎng)規(guī)范了，這類糾紛少了，但金融危機(jī)的發(fā)生及以后的房產(chǎn)市場(chǎng)或許會(huì)有一定時(shí)期的低迷，一些開發(fā)商為了解決資金問(wèn)題，就會(huì)有越來(lái)越多的合作開發(fā)及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目收購(gòu)發(fā)生，由于這種交易的復(fù)雜性及不確定性，將必然導(dǎo)致很多風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

(1)合作開發(fā)合同或股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同被認(rèn)定無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)的法律規(guī)定多、投資金額大、法律關(guān)系復(fù)雜，稍有不慎，就可能面臨合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。

應(yīng)對(duì)方法：

(2)土地提供方的土地使用權(quán)存在瑕疵的法律風(fēng)險(xiǎn)

如土地出讓金、土地閑置費(fèi)未交清、土地存在抵押擔(dān)保、存在權(quán)屬爭(zhēng)議正在發(fā)生糾紛等問(wèn)題。

應(yīng)對(duì)方法：

(3)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司或有負(fù)債的法律風(fēng)險(xiǎn)

收購(gòu)后發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目公司存在一系列負(fù)債，這是最大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

應(yīng)對(duì)方法：

(4)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司注冊(cè)資金不到位、虛假出資的風(fēng)險(xiǎn);

(5)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的稅收風(fēng)險(xiǎn);

(6)收購(gòu)在建工程時(shí)產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn);

在建工程轉(zhuǎn)讓合同很復(fù)雜，除了土地問(wèn)題、項(xiàng)目問(wèn)題、還有工程問(wèn)題，工程問(wèn)題也很復(fù)雜，有工期、質(zhì)量、造價(jià)、施工隊(duì)伍、勞務(wù)工的問(wèn)題等等，都會(huì)在在建工程合同里面反映出來(lái)，所以這個(gè)合同就要做的比較仔細(xì)，要把好幾個(gè)相關(guān)的法律關(guān)系在合同中體現(xiàn)進(jìn)去。

一中院案件。

應(yīng)對(duì)方法：

(7)被收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目可能欠政府行政規(guī)費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)

收購(gòu)時(shí)，通常容易忽略包括土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、市政配套費(fèi)等等。

應(yīng)對(duì)方法：

(8)與被收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目原規(guī)劃指標(biāo)相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)。

收購(gòu)后原規(guī)劃指標(biāo)不符合預(yù)期開發(fā)目標(biāo)、不符合投資商業(yè)目的而實(shí)施變更。

一項(xiàng)目變更糾紛。

應(yīng)對(duì)方法：

(二)項(xiàng)目營(yíng)造階段面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對(duì)方法

1、房地產(chǎn)融資和資金方面的法律風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對(duì)方法

(1)國(guó)家貨幣政策、信貸政策變化導(dǎo)致的法律風(fēng)險(xiǎn)

政策限制、銀根緊縮，資金鏈斷裂

(2)融資協(xié)議法律風(fēng)險(xiǎn)

非法集資、違法借貸—難堪重負(fù)

應(yīng)對(duì)方法：

(3)利用虛假文件融資的風(fēng)險(xiǎn)

合同詐騙被判十年案。

應(yīng)對(duì)方法：

(4)盲目擴(kuò)大投資導(dǎo)致資金鏈斷裂的法律風(fēng)險(xiǎn)。

爛尾樓、對(duì)外拖欠各種款項(xiàng)、公司無(wú)法經(jīng)營(yíng)甚至破產(chǎn)。

應(yīng)對(duì)方法：

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工方面的法律風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對(duì)方法

(1)由于缺乏嚴(yán)格招投標(biāo)管理制度而導(dǎo)致的選定總承包商、分包商、材料供應(yīng)商等方面產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)

違反招投標(biāo)法導(dǎo)致招投標(biāo)無(wú)效、無(wú)資質(zhì)或資質(zhì)等級(jí)不夠、掛靠、先進(jìn)場(chǎng)后招標(biāo)、先施工后辦理施工許可

應(yīng)對(duì)方法：

(2)由于勘察合同、設(shè)計(jì)合同、施工合同、材料設(shè)備采購(gòu)合同簽訂而產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)

兩個(gè)施工合同糾紛。

應(yīng)對(duì)方法：

(3)由于設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、工期延誤、質(zhì)量問(wèn)題等產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)

一項(xiàng)工程-十年訴訟。

應(yīng)對(duì)方法：

(4)設(shè)計(jì)變更、簽證和索賠產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)

擅自變更、工程量增加、造價(jià)失控、利潤(rùn)縮減、還可能造成對(duì)小業(yè)主的違約導(dǎo)致退房或承擔(dān)其他違約責(zé)任

應(yīng)對(duì)方法：

(5)因承包商違法分包、工程質(zhì)量安全事故、農(nóng)民工工資等問(wèn)題產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)

合同無(wú)效、質(zhì)量不合格、發(fā)生安全事故、拖欠農(nóng)民工工資;

農(nóng)民工成了施工單位的敢死隊(duì)、排頭兵、馬前卒。

應(yīng)對(duì)方法：

(6)因工程價(jià)款結(jié)算產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn);

視為條款的風(fēng)險(xiǎn)(未答復(fù)視為認(rèn)可)、審價(jià)糾紛的產(chǎn)生、索賠、墊資等產(chǎn)生的糾紛。

應(yīng)對(duì)方法：

(7)因中間驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收及工程移交等問(wèn)題產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn);

施工單位在工程竣工后以工程款拖欠為由拒絕交付工程。

應(yīng)對(duì)方法：

(8)因工程質(zhì)量保修產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn);

施工單位怠于履行保修義務(wù)。

應(yīng)對(duì)方法：

(9)因施工合同糾紛訴訟導(dǎo)致的法律風(fēng)險(xiǎn)，

過(guò)程訴訟導(dǎo)致停工損失、甚至使工程成為爛尾樓，實(shí)現(xiàn)工程款優(yōu)先受償權(quán)導(dǎo)致工程被拍賣等。

應(yīng)對(duì)方法：

(10)黑白合同產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)。

產(chǎn)生“黑白合同”的主要原因是標(biāo)后讓利和規(guī)避政府監(jiān)管。

應(yīng)對(duì)方法：

(三)項(xiàng)目銷售階段面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對(duì)方法

1、與銷售中介公司相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對(duì)方法

(1)因銷售代理合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)

代理不理想、中途解約、不移交資料起糾紛

應(yīng)對(duì)方法：

(2)因銷售代理公司及其員工虛假承諾及不當(dāng)行為引起的法律風(fēng)險(xiǎn)

小業(yè)主訴開發(fā)商車庫(kù)雙倍賠償案件。

應(yīng)對(duì)方法：

2、與廣告策劃相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對(duì)方法

(1)因廣告策劃合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)

(2)因廣告策劃文字或圖片侵犯第三人的法律風(fēng)險(xiǎn)

華蓋關(guān)于圖片侵權(quán)的案。

應(yīng)對(duì)方法：

(3)因虛假?gòu)V告帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)

行政處罰、違約責(zé)任承擔(dān)

應(yīng)對(duì)方法：

(4)因廣告內(nèi)容不當(dāng)?shù)姆娠L(fēng)險(xiǎn)

應(yīng)對(duì)方法：

3、與銷售行為相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對(duì)方法

(1)違規(guī)銷售產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)

應(yīng)對(duì)方法：

(2)預(yù)售房款的收取和使用的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)

應(yīng)對(duì)方法：

(3)促銷方案的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)

售后包租和變相售后包租案。

應(yīng)對(duì)方法：

(4)銷售現(xiàn)場(chǎng)布置和樣板房相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn);

樣板房與交付房屋一致的問(wèn)題

應(yīng)對(duì)方法：

(5)銷售人員違規(guī)操作、擅自修改認(rèn)購(gòu)書、購(gòu)房合同產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn);

應(yīng)對(duì)方法：

(6)認(rèn)購(gòu)書、購(gòu)房合同書相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

訂金、定金糾紛很多。

應(yīng)對(duì)方法：

4、與購(gòu)房者相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)方法

(1)因房屋質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)

(2)因延期交房、延期辦理房地產(chǎn)證產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)

(3)因設(shè)計(jì)方案變更產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)

(4)因公共設(shè)施使用等相關(guān)問(wèn)題的法律風(fēng)險(xiǎn)

(5)因按揭貸款合同產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

(四)物業(yè)管理階段存在的法律風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)方法

1、前期物業(yè)管理合同簽訂的風(fēng)險(xiǎn)

2、開發(fā)商與其關(guān)聯(lián)物業(yè)公司權(quán)利義務(wù)關(guān)系混亂的法律風(fēng)險(xiǎn)

3、銷售房屋承諾贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)的法律風(fēng)險(xiǎn)

4、未經(jīng)竣工驗(yàn)收交付房屋的法律風(fēng)險(xiǎn)

5、物業(yè)用房有關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)

二、常見商品房交房糾紛類型分析及應(yīng)對(duì)策略

1、銷售廣告糾紛

廣告不實(shí)、視為合同內(nèi)容及組成部分

應(yīng)對(duì)方式：

2、房屋質(zhì)量問(wèn)題

質(zhì)量問(wèn)題也是商品房交付中矛盾的焦點(diǎn)，裂縫、空鼓、滲漏是經(jīng)常出現(xiàn)的問(wèn)題，現(xiàn)在又呈現(xiàn)出的是材料不合格、保溫等節(jié)能環(huán)保不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)等糾紛。

一般質(zhì)量問(wèn)題

應(yīng)對(duì)方式：

主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格問(wèn)題、因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用

應(yīng)對(duì)方法：

3、變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)—爭(zhēng)議多、風(fēng)險(xiǎn)大

(1)變電房是違章建筑案

(2)層高達(dá)不到合同約定問(wèn)題案

(3)房屋不合理的梁柱設(shè)置案

(4)陽(yáng)臺(tái)、窗戶設(shè)計(jì)變更案

(5)容積率、綠化率變更案

應(yīng)對(duì)方法：

4、購(gòu)房附贈(zèng)糾紛—車位、花園、露臺(tái)

賣豆腐原理與賣房原理的同一性解析

應(yīng)對(duì)方式：

5、房?jī)r(jià)下降，業(yè)主斷供、要求補(bǔ)償、退房

應(yīng)對(duì)方法：

6、在控制法律風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，實(shí)踐中處理糾紛應(yīng)當(dāng)把握好以下原則：

勇于承擔(dān)責(zé)任

善于利用策略

敢于面對(duì)業(yè)主

勤于收集信息

做好各種預(yù)案

設(shè)置有效流程

三、構(gòu)建企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防御體系

根據(jù)我們多年的專業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，在借鑒國(guó)際國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，并通過(guò)對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制理論的系統(tǒng)分析，我們建議從如下幾方面建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)防御體系：

第一步：分析長(zhǎng)期以來(lái)公司存在的法律風(fēng)險(xiǎn)---摸底排查診病階段

第二步：建立法律風(fēng)險(xiǎn)防御文件體系—開具處方建立應(yīng)對(duì)預(yù)案

第三步：建立法律風(fēng)險(xiǎn)防御管理體系—實(shí)施方案將風(fēng)險(xiǎn)擋在防火墻之外