一、物業(yè)服務(wù)合同民事訴訟基本概況

根據(jù)威科先行法律數(shù)據(jù)庫檢索結(jié)果，最近五年來與物業(yè)服務(wù)合同有關(guān)的民事爭議，一審裁判文書數(shù)量達(dá)到了235萬余件，其中2023年40萬余件、2023年49萬余件、2023年59萬余件、2023年54萬余件、2023年12萬余件，爭議標(biāo)的50萬元以下的占85.44%；案件當(dāng)事人中，自然人占88.89%，撤訴的占63.93%，適用頻率最高的關(guān)于物業(yè)服務(wù)的具體規(guī)定是原《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（2009）》關(guān)于交納物業(yè)費(fèi)的第六條。

從以上檢索結(jié)果看，物業(yè)服務(wù)合同案件存在數(shù)量多、標(biāo)的小、由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提起訴訟多、撤訴比例高的幾個(gè)特點(diǎn)。其中表面看起來物業(yè)服務(wù)企業(yè)追索物業(yè)費(fèi)的案件較多，但其中也有很多是因?yàn)闃I(yè)主不滿意物業(yè)服務(wù)而拒交物業(yè)費(fèi)引發(fā)的。

可以看出，物業(yè)服務(wù)合同的履約情況并不理想，雙方之間仍然存在較多的矛盾和問題。

二、物業(yè)服務(wù)合同的法律演進(jìn)

（一）從物業(yè)管理到物業(yè)服務(wù)

在過去很長一段時(shí)間，我國的立法體系中都是使用“物業(yè)管理”一詞，直到2007年《物權(quán)法》頒布實(shí)施，才將“物業(yè)管理企業(yè)”的表述調(diào)整為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的“物業(yè)管理”相關(guān)表述也相應(yīng)調(diào)整為“物業(yè)服務(wù)”。從“管理”到“服務(wù)”的一詞改變，也意味著觀念上應(yīng)從不平等的管理關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)槠降鹊姆?wù)關(guān)系，業(yè)主所享有的權(quán)利不斷得到提升和保障。

（二）從無名合同到有名合同

《民法典》頒布實(shí)施前，物業(yè)服務(wù)合同并未被列入法律明確規(guī)定的合同范疇，而是僅規(guī)定于《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)案件司法解釋》等行政法規(guī)或者司法解釋中，即學(xué)理分類上屬于無名合同。

《民法典》直接在第三編“合同”第二分編“典型合同”中新增了第二十四章“物業(yè)服務(wù)合同”章節(jié)，物業(yè)服務(wù)合同成為了法律意義上的“有名合同”，提升到新的法律地位及高度，體現(xiàn)出對關(guān)系千家萬戶利益的物業(yè)服務(wù)合同的重視。

三、《民法典》關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的具體規(guī)定解析

《民法典》第二十四章物業(yè)服務(wù)合同從第九百三十七條到第九百五十條，共計(jì)十四條新增條款，以下逐條分析：

（一）物業(yè)服務(wù)合同的定義

第九百三十七條 物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的合同。

物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

【解析】

首次提出“物業(yè)服務(wù)人”的概念，擴(kuò)大了國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同主體的范圍，明確將“其他管理人”也列為物業(yè)服務(wù)合同的主體范圍。也就是說，簽訂物業(yè)服務(wù)合同的主體，不僅限于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其他主體也可以成為物業(yè)服務(wù)合同的主體。

【相關(guān)案例】

湖北省咸寧市中級人民法院（2023）鄂12民終179號民事判決書：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在其物業(yè)服務(wù)的區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)以對其和業(yè)主具有約束力的物業(yè)服務(wù)合同為依據(jù)，沒有依據(jù)，無權(quán)向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)。本案中，乙方與甲方昊元公司簽訂的《買賣補(bǔ)充協(xié)議》第三條約定：“乙方不受甲方物業(yè)管理公司管理（乙方不向物業(yè)管理公司交物業(yè)管理費(fèi)），并不享受物業(yè)服務(wù)”，該條合同約定其所購商品房不享受物業(yè)服務(wù)，免繳物業(yè)費(fèi)。而且，信安公司也沒有提供證據(jù)證明其為該所購商品房提供了物業(yè)服務(wù)。信安公司收取物業(yè)費(fèi)沒有依據(jù)。

（二）物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容和形式

第九百三十八條 物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。

物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。

《民法典》直接將《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條的交接義務(wù)新增為“服務(wù)交接”規(guī)定為物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容組成部分，為解決實(shí)務(wù)中新舊物業(yè)公司 “交接難”問題提供了法律保障。《民法典》還將物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾規(guī)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分，從而為將物業(yè)服務(wù)人的承諾直接轉(zhuǎn)化為具有法律約束力的合同內(nèi)容提供了法律依據(jù)，更有利于維護(hù)業(yè)主利益。

從合同文本角度看，物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同，基本都是由開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)事先擬定提供的文本，由于其優(yōu)勢地位，往往合同文本中可能存在顯失公平、免除自身責(zé)任、加重業(yè)主方責(zé)任甚至損害業(yè)主方利益的條款。國家以及各地先后發(fā)布有關(guān)的示范文本，筆者檢索查詢到的部分示范文本如下：

預(yù)計(jì)在《民法典》施行后，各地區(qū)政府部門可能陸續(xù)對相關(guān)示范文本進(jìn)行修訂和完善。

【相關(guān)案例】

廣東省珠海市中級人民法院(2023)粵04民終223號民事判決書：經(jīng)過招標(biāo)的合同，從中標(biāo)通知書生效后，雙方的合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系已經(jīng)明確，合同的主要條款已經(jīng)確認(rèn)。幸福里業(yè)委會經(jīng)過開標(biāo)與評標(biāo)程序，向三好物業(yè)發(fā)出《中標(biāo)通知書》，即為承諾。該《中標(biāo)通知書》到達(dá)三好物業(yè)即生效。依照《中華人民共和國合同法》第二十五條的規(guī)定，承諾生效時(shí)合同成立，故雙方當(dāng)事人之間的物業(yè)服務(wù)合同成立。中標(biāo)通知生效后，成立本約而非訂立書面合同的預(yù)約。幸福里業(yè)委會主張雙方之間的《物業(yè)服務(wù)合同》未成立，仍處于締約階段的意見無依據(jù)，本院不予采納。

（三）物業(yè)服務(wù)合同的訂立

第九百三十九條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。

前期物業(yè)服務(wù)合同系建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立，正式的物業(yè)服務(wù)合同則是業(yè)主大會、業(yè)委會與其選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立?！睹穹ǖ洹肺樟俗罡咴核痉ń忉尩囊?guī)定，為了維護(hù)物業(yè)服務(wù)合同的共益性，就個(gè)體而言對物業(yè)服務(wù)合同的相對性有所突破，避免出現(xiàn)個(gè)別業(yè)主以其本人未直接簽訂物業(yè)服務(wù)合同拒絕受合同約束的合同相對性困局的情況。

根據(jù)筆者檢索威科先行法律數(shù)據(jù)庫，業(yè)主以自己并未簽訂合同為由提出抗辯的均未被法院支持。

（四）前期物業(yè)服務(wù)合同的期限

第九百四十條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

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山東省濟(jì)南市中級人民法院(2023)魯01民終4038號民事判決書：本院認(rèn)為，發(fā)展物業(yè)公司系涉案小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，2023年4月，涉案小區(qū)成立業(yè)主委員會即大地華園業(yè)委會，并由該業(yè)委會與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，此后大地華園業(yè)委會與發(fā)展物業(yè)公司也進(jìn)行過交接，但涉案小區(qū)的地下車位、車庫的物業(yè)管理權(quán)并未移交，由此產(chǎn)生本案糾紛。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條、第三十三條規(guī)定，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止；一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。根據(jù)前述規(guī)定，大地華園業(yè)委會與新物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，發(fā)展物業(yè)公司所簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同即告終止，發(fā)展物業(yè)公司應(yīng)退出原物業(yè)服務(wù)區(qū)域，并移交相關(guān)設(shè)施、資料等。

（五）物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)的轉(zhuǎn)委托

第九百四十一條 物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的，應(yīng)當(dāng)就該部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)向業(yè)主負(fù)責(zé)。

物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。

概括為“可以專項(xiàng)委托、不得全部轉(zhuǎn)委托、不得支解后分別轉(zhuǎn)委托”三種情形，其中“不得支解后分別轉(zhuǎn)委托”是《民法典》較之《物業(yè)管理?xiàng)l例》新增的規(guī)定。如業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)人存在違反本條情形的，可以主張轉(zhuǎn)委托行為無效或以此要求解聘物業(yè)服務(wù)人。

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江蘇省淮安市中級人民法院(2023)蘇08民終878號民事判決書：本案中，雙方2023年2月7日簽訂的《物業(yè)服務(wù)管理協(xié)議》約定將涉案小區(qū)內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)均委托給無資質(zhì)的上訴人管理，被上訴人對涉案小區(qū)已經(jīng)不進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)的、有效的管理，只是將獲取物業(yè)管理項(xiàng)目作為其賺取分包利潤的工具，明顯違反了上述規(guī)定，同時(shí)上述規(guī)定亦與《中華人民共和國民法典》第九百四十一條規(guī)定的立法精神相契合，故雙方簽訂的《物業(yè)服務(wù)管理協(xié)議》應(yīng)為無效合同。另外，因上訴人與被上訴人的違法行為，導(dǎo)致涉案小區(qū)物業(yè)管理嚴(yán)重混亂，并多次被淮安市淮陰區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局批評整改仍未到位，嚴(yán)重影響到了涉案小區(qū)居民的生活質(zhì)量，同時(shí)也嚴(yán)重影響了淮安市的市容市貌，助長了物業(yè)管理亂象，在法律上應(yīng)明確禁止，相應(yīng)法律后果應(yīng)由雙方當(dāng)事人自行承擔(dān)。

（六）物業(yè)服務(wù)人的主要義務(wù)

第九百四十二條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。

對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條第一款規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。”物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)限于“協(xié)助做好安全防范工作”。

而《民法典》第九百四十二條第一款已經(jīng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)擴(kuò)大為“采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全”，從協(xié)助預(yù)防擴(kuò)大到主動保護(hù)的高度，第二款相較于《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條又新增了制止義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)注意在物業(yè)服務(wù)工作中做出相應(yīng)的調(diào)整和安排。

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黑龍江省黑河市中級人民法院(2023)黑11民終180號民事判決書：周某車輛停放在億昌小區(qū)管理區(qū)域內(nèi)，由于墻皮發(fā)生脫落，導(dǎo)致車輛不同部位損傷。關(guān)于本案賠償責(zé)任分擔(dān)的問題，博業(yè)物業(yè)公司主張本案因其已履行了告知義務(wù)，且維修義務(wù)應(yīng)由北安市耘峰裝飾有限公司完成，故該事故發(fā)生其不存在責(zé)任，但根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百四十二條規(guī)定，博業(yè)物業(yè)公司應(yīng)按規(guī)定履行物業(yè)管理及服務(wù)義務(wù)，其主張已提示告知墻皮脫落存在的危險(xiǎn)，但并未采取合理措施對危險(xiǎn)位置進(jìn)行管控及維護(hù)，造成車輛受損其應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。周某作為車輛所有人，在進(jìn)入小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)亦應(yīng)按固定劃線位置?？寇囕v，故在本起事故中亦應(yīng)自負(fù)部分責(zé)任。故本院依據(jù)本案發(fā)生的事實(shí)及雙方責(zé)任，綜合認(rèn)定博業(yè)物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)70%的民事賠償責(zé)任。

（七）物業(yè)服務(wù)人的信息公開和報(bào)告義務(wù)

第九百四十三條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報(bào)告。

值得注意的是，民法典的規(guī)定并沒有區(qū)分包干制、酬金制的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式，按照條文理解，采取包干制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應(yīng)履行信息公開和報(bào)告的義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與業(yè)主加強(qiáng)溝通機(jī)制培養(yǎng)雙方信任，如業(yè)主正當(dāng)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)工作的，應(yīng)積極履行公開和報(bào)告義務(wù)。

關(guān)于物業(yè)服務(wù)人的信息公開和報(bào)告義務(wù)，相關(guān)的規(guī)定還有：

【相關(guān)案例】遼寧省大連市金州區(qū)人民法院(2023)遼0213民初206號民事判決書：對于原告要求被告公布物業(yè)收益及使用情況，并按照原告專有部分占建筑物總面積的比例分配給原告收益的主張，因法律規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人具有信息公開義務(wù)，應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、服務(wù)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報(bào)告。被告在物業(yè)服務(wù)過程中沒有履行該義務(wù)，顯然違反了物業(yè)管理的規(guī)定，被告應(yīng)當(dāng)在合理的時(shí)間和地點(diǎn)及范圍內(nèi)定期向業(yè)主予以公布，并向該小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會報(bào)告。故原告該項(xiàng)主張的事實(shí)存在，但以個(gè)人名義進(jìn)行訴訟不妥，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會、業(yè)主委員會提出，故原告該項(xiàng)主張亦不能成立，本院不予采納。

（八）業(yè)主的主要義務(wù)

第九百四十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

實(shí)踐中，欠付物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象較為普遍，由此而引發(fā)的訴訟數(shù)量也非常多，除了單純的欠付費(fèi)用外，還有很大一部分是業(yè)主對物業(yè)的服務(wù)不滿意，而以欠付物業(yè)費(fèi)的方式來試圖達(dá)到自身的目的。然而，物業(yè)費(fèi)并不僅僅是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)酬，其中還包含著用于保安保潔、物業(yè)養(yǎng)護(hù)、維修、其他開支等用途的費(fèi)用，例如《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第七十條就將物業(yè)管理費(fèi)列入了業(yè)主共有資金。因此，拒交物業(yè)費(fèi)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平下降、業(yè)主生活質(zhì)量下降、房屋價(jià)值貶損等后果，實(shí)際上損害的是全體業(yè)主的共同利益，而對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約行為業(yè)主可以通過追究其違約責(zé)任、解聘更換物業(yè)公司等方式維護(hù)自身合法權(quán)益。在欠付物業(yè)費(fèi)的訴訟中，絕大多數(shù)法院都判決業(yè)主應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主欠付物業(yè)費(fèi)的，有觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)《民法典》的上述規(guī)定，催告程序是訴訟前必須的前置程序，未經(jīng)催告不應(yīng)受理訴訟，筆者雖然也贊成訴前催告，但認(rèn)為從民法典該條規(guī)定看并不能解釋為催告是必須的訴訟前置程序，這一點(diǎn)還有待從司法實(shí)踐中觀察。當(dāng)然，通常物業(yè)服務(wù)人也都會在起訴前先以通知、短信等方式進(jìn)行催告。

對于不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)的規(guī)定，首先是該類合同屬于供用水電氣類的合同，物業(yè)本來就不應(yīng)有權(quán)停止，其次是影響正常生活。而物業(yè)服務(wù)人能否以停用門禁卡、電梯卡等方式催交物業(yè)費(fèi)呢？筆者認(rèn)為，法律沒有明確列舉，物業(yè)服務(wù)人有可能設(shè)置相應(yīng)有效期進(jìn)行管理，但未必要以此作為催交物業(yè)費(fèi)的必須方式。

【相關(guān)案例】

陜西省渭南市臨渭區(qū)人民法院(2023)陜0502民初1221號民事判決書：關(guān)于被告辯稱原告未繳納物業(yè)費(fèi)已構(gòu)成根本違約一節(jié)，民法典明確規(guī)定，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。故原告未繳納物業(yè)費(fèi)與被告不履行供水義務(wù)系不同的法律事實(shí)，被告可通過訴訟等方式來維權(quán)，而非通過限制業(yè)主用水的方式來維護(hù)自身的權(quán)利。

河南省鞏義市人民法院(2023)豫0181民初1274號民事判決書：本院認(rèn)為，原告通過司法拍賣程序取得案涉房屋后，已成為業(yè)主，原告通過訴訟的方式和向萬邦公司送達(dá)相關(guān)法律手續(xù)的方式已明確告知萬邦公司其業(yè)主身份，萬邦公司明知原告的業(yè)主身份，應(yīng)當(dāng)履行物業(yè)服務(wù)的義務(wù)，向原告提供用水用電的服務(wù)。萬邦公司主張須憑“交房流轉(zhuǎn)單”才能確認(rèn)原告業(yè)主身份的理由不能成立，本院依法不予支持。

（九）裝飾裝修和出租轉(zhuǎn)讓

第九百四十五條 業(yè)主裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項(xiàng)，并配合其進(jìn)行必要的現(xiàn)場檢查。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有部分、設(shè)立居住權(quán)或者依法改變共有部分用途的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將相關(guān)情況告知物業(yè)服務(wù)人。

實(shí)際操作中，業(yè)主進(jìn)行裝修都需要事先到物業(yè)辦理裝修手續(xù)，包括繳納裝修保證金、建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)、登記備案、辦理出入證等，了解注意事項(xiàng)，裝修過程中還應(yīng)主動聯(lián)系物業(yè)服務(wù)人現(xiàn)場檢查及時(shí)確認(rèn)改造事項(xiàng)，裝修完成后也要向物業(yè)服務(wù)人辦理驗(yàn)收手續(xù)，如果裝修中都能做到安全第一、規(guī)范施工，相信就不會出現(xiàn)爭議。

居住權(quán)是《民法典》新創(chuàng)設(shè)的權(quán)利，業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有部分、設(shè)立居住權(quán)，依法改變共有部分用途的，應(yīng)主動向物業(yè)服務(wù)人告知，變更物業(yè)服務(wù)合同，登記有關(guān)信息，明確物業(yè)費(fèi)交納等事項(xiàng)，對業(yè)主也是一件好事，但實(shí)踐中一些業(yè)主往往忽略了告知義務(wù)。

（十）業(yè)主解聘物業(yè)服務(wù)人：

第九百四十六條 業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對通知期限另有約定的除外。

依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條、第十二條以及《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（建房〔2009〕274號）規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

而根據(jù)《民法典》第二百七十八條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。

《民法典》僅規(guī)定“雙三分之二”參與表決，如果過半數(shù)通過，則實(shí)際同意比例為“雙三分之一”，實(shí)則降低了解聘物業(yè)服務(wù)人通過表決的票權(quán)與人數(shù)比例。

《民法典》在賦予業(yè)主任意解除物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利，同時(shí)也為了平衡行使解除權(quán)對物業(yè)服務(wù)人的損害，規(guī)定了賠償相應(yīng)損失的責(zé)任。

【相關(guān)案例】

湖北省赤壁市人民法院(2023)鄂1281民初1243號民事判決書：本院認(rèn)為，原告不能提交業(yè)主大會關(guān)于解聘寧泰公司的決議，甚至不能提供有效證據(jù)證明本小區(qū)業(yè)主超法定多數(shù)同意解除前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，故其請求解聘寧泰公司，繼而解除寧泰公司與森原公司前期服務(wù)合同的請求，本院不予支持。

湖北省武漢市中級人民法院(2023)鄂01民終3997號民事判決書：本院認(rèn)為：依照《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條第一款的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，即車位屬于商品房配套設(shè)施，車位所有權(quán)人不能單獨(dú)作為小區(qū)業(yè)主，在業(yè)主共同決定《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條規(guī)定的重大事項(xiàng)時(shí)，車位面積不應(yīng)計(jì)算在建筑物總面積之內(nèi)，美加史丹佛公館業(yè)委會在統(tǒng)計(jì)涉案小區(qū)的建筑總面積時(shí)，扣除地下停車位面積并無不當(dāng)，故涉案小區(qū)第三次業(yè)主大會的投票結(jié)果符合法律規(guī)定的“雙過半”要求，對宋某某主張涉案小區(qū)第三次業(yè)主大會的投票未“雙過半”的上訴主張，本院不予支持。

湖北省武漢市江夏區(qū)人民法院(2023)鄂0115民初4756號民事判決書：本院認(rèn)為，原告召開業(yè)主大會，選舉了業(yè)主委員會，并向相關(guān)部門進(jìn)行了備案，會議雙半數(shù)通過解聘被告并授權(quán)原告以公開招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議，該決議也向有關(guān)部門備案。根據(jù)《》的規(guī)定，且根據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)合同》第三十五條、第三十七條的約定，因此原告解聘被告并要求被告搬離美加史丹佛公館的物業(yè)用房，要求被告向原告移交美加史丹佛公館全部的物業(yè)相關(guān)資料，以及移交相應(yīng)公共收益，有理合法，本院予以支持。關(guān)于公共收益剩余部分，原告與被告已結(jié)算，為383109.73元，本院予以認(rèn)可，被告應(yīng)及時(shí)移交。

（十一）業(yè)主續(xù)聘物業(yè)服務(wù)人

第九百四十七條 物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。

（十二）不定期物業(yè)服務(wù)合同

第九百四十八條 物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。

當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對方。

【相關(guān)案例】

河北省邯鄲市中級人民法院(2023)冀04民終2525號民事判決書：一審法院認(rèn)為，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。信立泰物業(yè)公司自2023年11月28日與武安市康佳苑南區(qū)業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)管理合同書》后，開始向該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，每年簽訂一次，直至2023年11月27日，因該小區(qū)沒有選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會，信立泰物業(yè)公司在未重新簽訂物業(yè)管理合同的情況下，繼續(xù)向該小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，以上事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)，予以認(rèn)定。信立泰物業(yè)公司向武安市康佳苑南區(qū)提供物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，因小區(qū)沒有選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會，導(dǎo)致小區(qū)沒有與信立泰物業(yè)公司依法續(xù)簽2023年度《物業(yè)管理合同書》，也未另聘其他物業(yè)服務(wù)公司，信立泰物業(yè)服務(wù)公司在此情況下，繼續(xù)按原物業(yè)服合同約定向該小區(qū)提供了物業(yè)管理和服務(wù)內(nèi)容，應(yīng)視為原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，服務(wù)期限為不定期。

（十三）物業(yè)服務(wù)合同終止

第九百四十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。

原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

第九百五十條 物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。

明確規(guī)定了原物業(yè)服務(wù)人的交接義務(wù)，并以不得請求支付終止后的物業(yè)費(fèi)作為督促其履行交接義務(wù)的手段；配合后一條物業(yè)服務(wù)人的后合同義務(wù)，保證了合同終止情況下物業(yè)服務(wù)的連續(xù)性，有利于保障全體業(yè)主的利益，但這里規(guī)定的“應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)”，并未設(shè)置明確的期限，筆者認(rèn)為，在保留原物業(yè)服務(wù)人的物業(yè)費(fèi)請求權(quán)的情況下，新物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主或者業(yè)主大會自然會盡快完成接管。

四、結(jié)語

可以看出，《民法典》實(shí)施后，法律對于物業(yè)服務(wù)合同的要求更為明確細(xì)致，對物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)要求更高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)努力做到更加專業(yè)化、規(guī)范化，結(jié)合《民法典》的規(guī)定重新審視現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)合同的訂立、內(nèi)容、服務(wù)流程、服務(wù)文件，規(guī)范服務(wù)行為，提升合規(guī)標(biāo)準(zhǔn)。對于業(yè)主方而言，學(xué)好用好《民法典》能夠維護(hù)自身合法權(quán)益，提升居住滿意度。

我國第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)常住人口為90199萬人，占總?cè)丝诒戎貫?3.89%。自2010年以來，有16436萬鄉(xiāng)村人走進(jìn)城市，變成城鎮(zhèn)人口。

物業(yè)服務(wù)基本覆蓋了城鎮(zhèn)物業(yè)，從覆蓋人口數(shù)量看，可以說物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)成為覆蓋人口最多的合同之一，從合同履行周期上看，物業(yè)服務(wù)從交房到物業(yè)拆除伴隨著物業(yè)的全生命周期，可以說物業(yè)服務(wù)合同伴隨著人的居住一生，因此，物業(yè)服務(wù)合同與千家萬戶、人民群眾息息相關(guān)。

正如習(xí)近平總書記指出的：“民法典實(shí)施得好，人民群眾權(quán)益就會得到法律保障，人與人之間的交往活動就會更加有序，社會就會更加和諧”，《民法典》直接在第三編“合同”第二分編“典型合同”第二十四章對“物業(yè)服務(wù)合同”以專門一章做出規(guī)定，為滿足人民美好生活需要提供了重要法律保障。