相信很多人最近都聽說了一個(gè)事，銀行不批二手房貸款了。

中國房地產(chǎn)報(bào)6月25日有個(gè)報(bào)道，武漢、合肥、杭州、深圳、重慶、惠州正在收緊或暫停二手房貸款，停貸范圍還在進(jìn)一步擴(kuò)大。

比如，記者問了武漢的中行和工行，確認(rèn)新房、二手房公積金業(yè)務(wù)都暫不受理，與房貸收緊對應(yīng)的還有房貸利率全面上浮。

與此同時(shí)，房貸審批更加嚴(yán)格，放款周期更長；有部分銀行已暫停受理二手房業(yè)務(wù)。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，5月72個(gè)重點(diǎn)城市中39個(gè)城市房貸放款周期延長，多分布在長三角、粵港澳大灣區(qū)。

如上海，5月放款周期延長了17天至92天，去年六七月放款周期最快是40天。

截至目前，光大銀行在深圳地區(qū)已經(jīng)暫停按揭貸款，廣發(fā)銀行則表示不接單。

在青島，多家銀行告知暫無房貸額度。

顯然，不是銀行不批二手房貸款了，而是房貸額度實(shí)在有限，就連銀行自己也不知道什么時(shí)候有額度，索性房貸“停擺”，優(yōu)先保障新房貸款，再上調(diào)房貸利率。

換做你是銀行，也會這樣做，二手房周期長，房齡久，評估和成交流程復(fù)雜，新房跟開發(fā)商有合作，流程標(biāo)準(zhǔn)化，省事又省心。

更何況，在“土地財(cái)政”的背景下，各城市肯定要先保障新房的貸款需求，二手房因?yàn)槿菀妆怀捶靠投⑸希站o二手房貸款，還能起到穩(wěn)定市場預(yù)期的作用，一舉多得。

以上其實(shí)還不是最核心的因素，真正讓銀行壓降房貸額度的原因，是來自央行的“施壓”。

2023剛開年，銀行就迎來“兩道紅線”的當(dāng)頭一棒，央行規(guī)定實(shí)施了“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”，將銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)分為5檔，給每一檔的銀行都定下了兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，分別是房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限。

比如，像第一檔的工農(nóng)中建交幾家大型銀行，兩大指標(biāo)分別是40%、32.5%；（第二檔）27.5%、20%；（第三檔）22.5%、17.5%。

建設(shè)銀行和郵儲銀行都超過了個(gè)人房貸的上限，招商銀行和興業(yè)銀行的開發(fā)貸和個(gè)人房貸全超出紅線。

要知道，房貸業(yè)務(wù)可是每家銀行的“肥肉”，不管是經(jīng)營貸還是個(gè)人房貸，因?yàn)橛蟹慨a(chǎn)抵押的存在，對銀行來說期限長，不良率低，額度高，屬于再優(yōu)質(zhì)不過的主營業(yè)務(wù)了。

這是很簡單的道理，不過不加強(qiáng)監(jiān)管，銀行肯定不會放過在房貸業(yè)務(wù)上的利潤，只有由央行、銀保監(jiān)會這樣的部門強(qiáng)力推行，才能阻止信貸過度流入房地產(chǎn)。

因?yàn)橥稒C(jī)客主要炒作目標(biāo)就是二手房，因?yàn)樾路坑邢奘郏€要等不動產(chǎn)權(quán)證辦下來掛牌，周期太長，流動性沒有二手房強(qiáng)。

而嚴(yán)查經(jīng)營貸、提高房貸利率、壓制房貸額度，主要影響的就是二手房流動。

銀行只要對經(jīng)營貸流入樓市“動真格”，該抽貸就抽貸，該上征信就上征信，二手房市場的熱度馬上會冷卻。

房貸利率一旦開啟上升趨勢，銀行必然會優(yōu)先滿足新房市場的貸款需求，二手房只能靠邊站，房貸審批時(shí)間延期，二手房的交易必然會日趨冷清。

與上半年2-5月份強(qiáng)勁的銷售數(shù)據(jù)不同的是，下半年，房地產(chǎn)市場風(fēng)向?qū)⒊霈F(xiàn)變化。

一方面，房貸利率高位運(yùn)行將是常態(tài)，不排除進(jìn)一步走高。

尤其是一二線熱點(diǎn)城市，今年住建部專門1-2月份去深圳、上海、北京實(shí)地督查，3月初又赴浙江杭州、江蘇無錫調(diào)研督導(dǎo)，3月22日又赴成都和西安調(diào)研，隨后這些城市無一例外升級了調(diào)控政策，先后發(fā)布了提高購房門檻，延長社保個(gè)稅年限等措施。

北京、上海、杭州、廈門多個(gè)城市，都開始針對經(jīng)營貸流入樓市使出“重拳”，各家銀行都已經(jīng)開展了全面自查，只要發(fā)現(xiàn)有違規(guī)貸款，變相充當(dāng)首付的行為，直接收回貸款，并記入征信名單

顯然，2023年樓市調(diào)控的典型特征，就是針對熱點(diǎn)一二線城市。

這樣的前提下，總行必然會壓縮熱點(diǎn)城市的房貸額度，分行、支行也沒辦法，接下來房貸利率可能還會走高。

另一方面，調(diào)控還會繼續(xù)收緊，開發(fā)商的現(xiàn)金流壓力會與日俱增。

很多人不信2023年調(diào)控會動真格，可他們想錯(cuò)了。

前4個(gè)月，年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過215次，這些措施可不像以往那樣“隔靴搔癢”，而是真刀真槍的調(diào)控。

嚴(yán)查經(jīng)營貸流入樓市，央行和銀保監(jiān)會專門發(fā)文，又推動全國銀行開展“自查”，在全國范圍都形成了震懾。

還有針對學(xué)區(qū)房的政策全面升級，高層會議首次提及“防止以學(xué)區(qū)房的名義炒作房價(jià)”，深圳、成都、寧波都出臺了二手房參考價(jià)，直接打掉房產(chǎn)的金融屬性。

前段時(shí)間，央行和銀保監(jiān)會高層在陸家嘴論壇上說的一番話，更能代表政策的態(tài)度。

他說：一些地方房地產(chǎn)泡沫化金融化傾向嚴(yán)重，加劇了銀行機(jī)構(gòu)的信用風(fēng)險(xiǎn)；押注房價(jià)永遠(yuǎn)不會下跌的人最終會付出沉重代價(jià)。

這說明，7月份之后，調(diào)控收緊的步伐會一如既往，房貸停擺的“蝴蝶效應(yīng)”可能剛開始，我們拭目以待。