今天（7月26日）早上，一條重要的新聞瞬間刷屏——住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受新華社采訪的時(shí)候，做了如下表示：

將通過立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇。

這，其實(shí)就是7天前廣州率先提出、并在全國(guó)引起熱烈討論的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。只不過，這次住建部用的是“租售同權(quán)”。雖然有一字之差，但意思是一樣的。

那么問題來(lái)了：第一，這對(duì)于中國(guó)城市化意味著什么？第二，能抑制房?jī)r(jià)上漲嗎？第三，這對(duì)于學(xué)位房意味著什么？下面給出我的分析：

1、租售同權(quán)，將加速中國(guó)的“人口大遷徙”，一批小城鎮(zhèn)會(huì)被拋棄

相信很多人都聽說(shuō)過安徽毛坦廠中學(xué)，那是中國(guó)“高考工廠”的典型。它告訴我們一個(gè)永恒的真理——為了孩子，中國(guó)的家長(zhǎng)什么都可以奉獻(xiàn)。也就是說(shuō)，為了讓孩子接受更好的教育，移民、換工作根本不是問題。

上圖：毛坦廠中學(xué)高考的“出征儀式”，場(chǎng)面宏大，有多輛警車開道。

租售同權(quán)之后，不僅將刺激在大城市打拼的“非戶籍家庭”把在老家上學(xué)的孩子接過來(lái)，還會(huì)創(chuàng)造出一大批“教育移民”。而且，既然“教育移民”了，那么不妨盡量到高級(jí)別的城市里去，那里的學(xué)校更好；最好是去北京上海，如果不行就是廣州深圳，最差也要去省城。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的官方數(shù)字，中國(guó)現(xiàn)在處于幼兒園到初中階段的孩子，大概有1.88億人，一半在農(nóng)村。即便不考慮小城市向大城市的移民，僅農(nóng)村的孩子如果出來(lái)三分之一，就是3000萬(wàn)。這些孩子如果到城市接受教育，一批家庭會(huì)帶上老人方便照顧。這樣，人口的城鎮(zhèn)化會(huì)大大提速。但注意，由于優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療等資源在高級(jí)別城市，所以大城市對(duì)人口的“虹吸效應(yīng)”會(huì)非常強(qiáng)烈。

如果租售同權(quán)成為國(guó)策持續(xù)下去，必然是高級(jí)別的城市人口大增，農(nóng)村、小城鎮(zhèn)的人口不斷流失。中國(guó)城鎮(zhèn)化，將更加確定無(wú)疑的變成大城市化、大城市圈化。

2、“租售同權(quán)”后，哪些城市的房?jī)r(jià)會(huì)跌？

由于人口加速流入大城市、大城市圈，所以樓市最危險(xiǎn)的反而不是實(shí)施租售同權(quán)的大中城市，而是人口流失地區(qū)。在中西部，人口不斷流失的中小城市最終會(huì)崩坍，最終把當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)帶到溝里，因?yàn)檫@些金融機(jī)構(gòu)貸款的抵押品是當(dāng)?shù)氐耐恋?、房屋?/p>

我們的團(tuán)隊(duì)近期曾對(duì)中國(guó)300多個(gè)地級(jí)市過去5年人口流動(dòng)（主要根據(jù)“小學(xué)生”人數(shù)變化）做過量化分析，很多地方已經(jīng)出現(xiàn)了人口嚴(yán)重流失，“租售同權(quán)”之后，這種流失會(huì)加劇。

下面給大家看一下河南、山西、四川三省的人口流動(dòng)情況：

通過上述三省小學(xué)生人數(shù)過去5年的增減，我們能看到一個(gè)更為真實(shí)的城鎮(zhèn)化圖景：中國(guó)中小城市的人口流失是非?？焖俚?，其中隱含的金融風(fēng)險(xiǎn)并沒有被充分認(rèn)識(shí)到。

對(duì)于大城市來(lái)說(shuō)，以教育資源為核心的公共資源開放之后，必然涌入大量移民。這些城市的教育資源會(huì)變得稀缺，只能不斷增加投入，否則將出現(xiàn)“一位（學(xué)位）難求”的局面，最終被迫限制“租售同權(quán)”。

由于人口顯著增加，租房需求將更加旺盛。所以，大城市房?jī)r(jià)很難下跌。也許有人會(huì)說(shuō)：政府不在全力提供政策性住房和公共租賃住房嗎？

是的，如果政府真的在“政策性住房”和“公共租賃住房”上發(fā)力，的確可以平抑房?jī)r(jià)。但這些都需要投入，而地方政府三分之一的錢來(lái)自商業(yè)化的房地產(chǎn)行業(yè)。換句話說(shuō)，沒有商品房市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，根本不可能有錢去建設(shè)、維護(hù)足夠的“政策性住房”和“公共租賃住房”。這個(gè)道理非常簡(jiǎn)單，想想中國(guó)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代就明白了。那時(shí)住房全部公有制，大家可以低價(jià)租房，但問題是：你能租到嗎？你租到的是什么樣的房子？

至于租售同權(quán)對(duì)學(xué)位房的影響，比較復(fù)雜，我們隨后將單獨(dú)撰文分析。

租售同權(quán)是社會(huì)進(jìn)步的表現(xiàn)，也體現(xiàn)了政府控制房?jī)r(jià)的決心。在這個(gè)過程中，會(huì)出現(xiàn)一些新的、難以預(yù)料的情況。所以，新華社通稿里住建部負(fù)責(zé)人的表態(tài)是“逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇”。

這里面“逐步”二字，值得我們細(xì)細(xì)品味。