該部新法即《契稅法》,將于2023年9月1日生效,屆時(shí)國務(wù)院于1997年出臺(tái)的《契稅暫行條例》將自動(dòng)失效。

契稅的性質(zhì)

契稅是指不動(dòng)產(chǎn)(土地、房屋)產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí),就當(dāng)事人所訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)價(jià)的一定比例向新業(yè)主(產(chǎn)權(quán)承受人)征收的一次性稅收。

一般而言,契稅有以下三個(gè)特征:

1.通過征契稅,政府來承擔(dān)保證產(chǎn)權(quán)的責(zé)任;

2.當(dāng)發(fā)生房屋買賣、典當(dāng)、贈(zèng)與或交換行為時(shí),按轉(zhuǎn)移變動(dòng)的價(jià)值,對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人可征一次性契稅;

3.契稅采用比例稅率,即在房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)行為時(shí),對(duì)納稅人依照一定比例的稅率征收契稅。

稅率在實(shí)質(zhì)上并無上漲

在之前,關(guān)于契稅的規(guī)定僅僅在行政法規(guī)《契稅暫行條例》中予以規(guī)定,該條例的第3條規(guī)定:

契稅稅率為3—5%. 契稅的適用稅率,由省、自治區(qū)、直轄市政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定,并報(bào)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局備案。

而新《契稅法》第3條則對(duì)應(yīng)規(guī)定:

契稅稅率為百分之三至百分之五。

契稅稅率,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的稅率幅度內(nèi)提出,報(bào)同級(jí)人大常委會(huì)決定,并報(bào)全國人大常委會(huì)和國務(wù)院備案。

省、自治區(qū)、直轄市可以依照前款規(guī)定的程序?qū)Σ煌黧w、不同地區(qū)、不同類型的住房的權(quán)屬轉(zhuǎn)移確定差別稅率。

可以看到,對(duì)比前后兩條文來說,稅率規(guī)定并無變化。而筆者在網(wǎng)上看到的人們認(rèn)為該法公布前后稅率漲了,完全是因?yàn)楫?dāng)前在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中,人們買房的通用契稅率為1%~3%,而沒有仔細(xì)查閱相關(guān)條文的具體規(guī)定所致。

因此可知,其實(shí)契稅并沒有漲,只是大家的錯(cuò)覺而已。

另外觀察該條文的變化,我們可以發(fā)現(xiàn)新增了各地方可以確定差別稅率的規(guī)定,這在一定程度上其實(shí)是賦予地方一定程度上自主的稅收管理權(quán)限,本次新法出臺(tái)后不久,各省可能會(huì)更新自己的細(xì)則,而且大部分的規(guī)定應(yīng)該是稅收優(yōu)惠政策。

免征范圍

對(duì)比之前的條例,該新法最大的變化就是增加了契稅的部分免征范圍

1.婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬,免征契稅:

該條一定要注意幾個(gè)關(guān)鍵詞:

其一是婚姻關(guān)系存續(xù)期間,這里指的應(yīng)當(dāng)是雙方辦理完畢結(jié)婚證到雙方在婚姻登記機(jī)關(guān)辦理離婚證,亦或者到雙方的訴訟離婚判決生效的那一天為止,此即存續(xù)期間;

其二是夫妻之間,也就是目前法律規(guī)定只有夫和妻之前轉(zhuǎn)讓房屋才能免征契稅,如果是父母將房屋轉(zhuǎn)讓給自己的子女是否也可以免征契稅,則還需要法律進(jìn)一步明確;

最后是變更,這里指的包括所有的權(quán)屬轉(zhuǎn)讓行為:贈(zèng)與、互換、有償轉(zhuǎn)讓等等。

2.法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬

在這里大家同樣要注意以下兩點(diǎn),

其一本免征事由僅僅限于繼承,而不包括遺贈(zèng)。假如說被繼承人將自己的房屋以遺囑的方式贈(zèng)與給小三、保姆這種法定繼承人以外的第三人,那么此時(shí)承受產(chǎn)權(quán)的小三或者保姆還是要交契稅的。

其二這里的繼承既包括遺囑繼承,也包括被繼承人死亡之后自動(dòng)發(fā)生的法定繼承。言外之意,只要是法定繼承人對(duì)于被繼承人房屋的承受,則皆免契稅。

法定繼承人的范圍: 第一順序:配偶、子女(繼子女、養(yǎng)子女)、父母 第二順序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、盡贍養(yǎng)義務(wù)的喪偶的兒媳和女婿、孫子女、外孫子女

3.房屋被征收、征用后再次被購買的,享受減免稅優(yōu)惠

假如個(gè)人的房屋被政府征收(征用),當(dāng)原產(chǎn)權(quán)人重新將該房屋購回時(shí),就可以享受該房稅收的減免稅優(yōu)惠。這是應(yīng)有之義,不必多言。

最后,本法以法律的形式確認(rèn)了退稅條件:該法第12條規(guī)定:

在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記前,權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同、權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的,納稅人可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的稅款,稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法辦理。

這也就是說,如果沒有完成實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同,該合同在履行途中途撤銷或者因發(fā)生約定條件而解除了,即使納稅人交了稅也可以辦理退稅。這樣也就更好地保障了納稅人的權(quán)益。