為了規(guī)避國家政策的限制，一些購房者采用各種各樣“曲線”方式來買房。但這樣的方式真的合法有效嗎？當(dāng)心得不償失！

這不，在廣州，一對夫妻為了置換房產(chǎn)，但又面臨第二套房首付貸款及稅費(fèi)壓力，便想到了房產(chǎn)由男方母親代持，即將房屋登記在老人名下，實(shí)際由夫妻兩人居住使用。可人算不如天算，這對夫妻最終卻以離婚收場，那登記在老人名下的房子要怎么劃分？到底歸誰所有？近日，本案經(jīng)廣州白云法院審理后有了判決結(jié)果。

□ 前兒媳狀告婆婆要求還房

楊某（女）與吳某（男）原是夫妻，兩人名下共有一套08號(hào)房產(chǎn)。2023年7月7日，楊某與吳某為置換房產(chǎn)，將08號(hào)房出售給劉某。

售房8日后，吳某又與駱某簽署房屋買賣合同，約定吳某向駱某購買02號(hào)房。為了置換房產(chǎn)，楊某與吳某夫妻倆面臨第二套房的首付貸款及稅費(fèi)壓力，夫妻倆便想到了房產(chǎn)代持，即將02號(hào)房屋登記至洪某（吳某的母親）名下，但該房實(shí)際上由吳某和楊某居住使用。

可人算不如天算，夫妻感情日漸淡漠，直至離婚。

2023年9月，楊某與吳某簽署《離婚協(xié)議書》，約定吳某每月支付楊某人民幣一萬元，用于共同照顧女兒和兒子，在此期間，楊某可自由居住在02號(hào)房或自行租房，若楊某不再照顧小孩，終止支付。

2023年9月，楊某卻將昔日的婆婆告上了法院，聲稱當(dāng)年在賣掉08號(hào)房置換02號(hào)房時(shí)，由于她當(dāng)時(shí)在坐月子，故委托丈夫吳某處理購房事宜。兩人將08號(hào)房出售后，將所得購房款用于支付02號(hào)房的購房款，02號(hào)房的銀行按揭貸款也是以其夫妻共同財(cái)產(chǎn)支付的。后因吳某說因第二套房按揭額度比較少，為了獲得更多按揭額度，他們就將02號(hào)房登記在婆婆洪某名下掛名。

楊某認(rèn)為，02號(hào)房屋實(shí)際權(quán)利人和控制人是她和吳某，該房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，是借婆婆洪某的名來買的房，故要求確認(rèn)02號(hào)房屬于她和吳某共同共有，并判令洪某協(xié)助將02號(hào)房過戶登記至她和吳某名下。

對此，楊某及其母親洪某均否認(rèn)存在借名代持關(guān)系，并否認(rèn)02號(hào)房的購房款來源于08號(hào)房屋出售的款項(xiàng)。

□ 裁判結(jié)果：房子登記在婆婆名下歸婆婆所有

法院經(jīng)審理認(rèn)為，02號(hào)房現(xiàn)登記在洪某名下，故該房屬于洪某所有。即使洪某與楊某、吳某之間確實(shí)存在借名買房的約定，該約定也僅僅具有債權(quán)的效力而不具有物權(quán)法上的效力，因此楊某要求確認(rèn)訟爭房屋屬于其與吳某共同共有，缺乏法律依據(jù)，法院不予支持。

而且，楊某主張其與吳某是借用洪某的名義購買02號(hào)房，應(yīng)對借名買房的事實(shí)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。

由于吳某、楊某與洪某之間原為具有密切關(guān)系的親屬，家庭成員之間為家庭日常生活或一方幫助另一方有資金往來、經(jīng)濟(jì)資助應(yīng)屬正常，故即使02號(hào)房的購房首期款來源于楊某、吳某出售08號(hào)房所獲得的房款，以及楊某、吳某有裝修并居住于02號(hào)房，存在支付房屋物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等事實(shí)，均不足以排除相關(guān)款項(xiàng)支付及房屋居住安排屬于親屬之間基于親情而資助、贈(zèng)與或出借的可能。

在楊某未能提供借名買房的書面協(xié)議或其他明確證據(jù)證實(shí)其主張的情況下，其應(yīng)依法承擔(dān)舉證不能的不利后果，因此，法院對楊某主張的借名買房的事實(shí)不予確認(rèn)，判決駁回楊某的全部訴訟請求。

資料圖。圖源：Pexels

□ 法官提醒：借名買房有風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)辦法官指出，現(xiàn)實(shí)生活中存在大量房產(chǎn)“代持”的現(xiàn)象，意圖通過鉆法律空子來規(guī)避房產(chǎn)調(diào)控監(jiān)管政策。比如，震驚全國的“深房理”事件，就存在著大量違規(guī)代持情況。

2010年4月17日發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，目的在于遏制房價(jià)的上漲趨勢，打擊炒房和投機(jī)性購房的行為。考慮到借名買房的現(xiàn)象層出不窮，違反該政策會(huì)導(dǎo)致居民住房問題得不到解決，金融泡沫風(fēng)險(xiǎn)增加，社會(huì)危害性強(qiáng)。

最高人民法院在（2023）最高法民再328號(hào)案件中，認(rèn)定借名人與出名人為規(guī)避國家限購政策簽訂的《房產(chǎn)代持協(xié)議》因違背公序良俗而無效。同時(shí)指出，國務(wù)院出臺(tái)限購政策的目的在于遏制房價(jià)的上漲趨勢，打擊炒房和投機(jī)性購房的行為。考慮到借名買房的現(xiàn)象層出不窮，違反該政策會(huì)導(dǎo)致居民住房問題得不到解決，金融泡沫風(fēng)險(xiǎn)增加，社會(huì)危害性強(qiáng)。因此，最高法院認(rèn)為國家限購政策涉及公序良俗具有相當(dāng)?shù)暮侠硇浴?/p>

買房，一直是普通老百姓人生中最大一筆投資。在此，經(jīng)辦法官建議廣大市民群眾，在沒有真正了解“房產(chǎn)代持”的風(fēng)險(xiǎn)之前，不要鋌而走險(xiǎn)，代持交易有風(fēng)險(xiǎn)，切勿貪圖便利而因小失大。