過去二十年，很少有人買房虧本，或者說，投資買房是一筆“穩賺不賠”的買賣。歸根結底是因為房價一直保持上漲姿態，且每年漲幅都超過了10%——房子不僅實現了資產保值，更實現了資產大幅升值。準確地說，根據國家統計局的數據，2000年-2023年，全國平均房價上漲了534%，年均漲幅高達26.7%。這還只是平均數據，如果聚焦到人口增量明顯、經濟較發達、醫療教育產業等資源豐富的一線城市以及國家中心城市，過去二十年，房價少說也上漲了10倍不止。

以深圳為例，2000年房屋均價只有5400元/平，但是到了2023年已經飆升到8.7萬元/平，漲幅高達16.1倍。核心區優質房產，20年漲幅超過20倍的比比皆是。

然而，種種跡象表明，“買房穩賺不賠”這一延續了二十多年的神話在2023年被徹底打破了。首先，房價不漲反跌了。3月15日，國家統計局公布了今年1-2月份全國房地產開發投資情況，數據顯示：今年前兩個月，商品房銷售均價同比下跌10.7%，跌回了萬元以內，均價為9845元/平方米；

其次，國家開始動真格調控樓市了，不僅針對商品房市場實施嚴格的限購、限售、限價政策，而且開始對開發商“出手”——“三道紅線”、“房貸集中度管理”等措施下，這兩年開發商日子很不好過，僅2023年就有400家房企破產出局，這還不包括數以萬計遭遇重大“債務問題”的企業。強如恒大，現在都已經躺進了ICU，更何況全國為數眾多的中小開發商；

再者，2023樓市“新規”下，房地產分化日趨明顯，這意味著投資房產出現了重大變故。簡單來說就是，在“新規”下，投資房產獲得收益的難度大幅增加。尤其是4樓以上居民要注意了，因為在4大“新規”下，2023年有3類房子或降價也難賣掉，也可以理解為“無人接盤”。

具體哪4大新規，為什么說在持續分化的房地產市場氛圍下，買房的難度會直線上升？且聽我們娓娓道來：

第一，從2023年起，陸陸續續有北京、江蘇、浙江、上海等十余個城市實施了《住宅設計標準》。以北京為例，《住宅設計規范》規定：四層及四層以上新建住宅建筑或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過9米的新建住宅建筑，必須設置電梯。

此外，江蘇、浙江在2023年發布的《住宅設計標準（征求意見稿）》中也要求：四層及四層以上住宅或住戶入口層在樓面距室外設計地面的高度超過10米時，必須設置電梯。有人可能注意到了，江蘇浙江的發布的是征求意見稿，在房產專業人士劉博看來，從“征求意見稿”到“正式文件”實施，一般周期是6-12個月，這意味著部分城市的“新規”將在2023年正式實施。

綜合目前已經出臺《住宅設計標準》或者出臺了“征求意見稿”的城市來看，新規無一例外都指向了“4樓以上”，所以未來新規真正影響的是這類4樓以上的居民——4樓是粗略判斷房產優劣的標準，尤其是老小區，4樓以上是否加裝電梯，無論是居住還是投資，價值存在巨大差異；

第二，住建部、發改委發布新規要求：2023起鼓勵符合條件的4層以上的城鎮老舊小區加裝電梯。值得一提的是，發改委還敦促各地，要加快完善“提取公積金用于個人支付老舊小區加裝電梯”等相關政策。此外，根據住建部的部署，未來5年，要針對全國2000年底以前建成的17萬個老舊小區完成三大內容的改造；

第三，2023年5月份和9月份，住建部聯合多部門分別發布了《關于加強縣城綠色低碳建設的意見》和《關于加強超高層建筑規劃建設管理的通知（征求意見稿）》文件，這就是所謂的“限高令”，真正實施也是從2023年起。“限高令”對各大城市未來新建住宅的高度，都設置了“紅線”。尤其是針對全國為數眾多的縣城新建住宅，更下發了3大要求：新建住宅以6層為主、6層及以下建筑占比不得低于7成、最高不能超過18層。在業內人士看來，“限高令”本質上意味著，未來高層住宅要給多層讓位，換言之，不符合規定的高層一律停建。

第四，限制城市無限擴張，嚴控大拆大建。2023年8月底正式實施的“防止大拆大建”文件，以及今年的工作報告，均提到了2023起要“限制城市無限擴張”，對于新拆和新建，都有新的要求：拆除比例不能高于單元建筑面積的20%。另外還將矛頭直指“撤縣設區”。國家急著“踩剎車”，背后的意圖再明確不過：遏制一城獨大，盲目攤大餅發展；提振縣域經濟發展。

上述4個文件或者新標準，我們統稱為是2023樓市的“新規”。總的來說，在新建住宅4層以上必須加裝電梯、縣城以多層為主、全面推進城鎮老舊小區舊改、限高令、防止大拆大建等舉措下，未來城市的分化會日益加劇。更重要的是，這些新的規定，對存量房市場造成了巨大的沖擊。簡單來說就是，對存量房產生了重大的影響。具體而言就是，2023起，有3類房子或“無人接盤”，尤其是第三類，降價也難賣掉：

1、房齡長，且梯戶密集的“老破高”。

“老破小”大家都知道，是指房齡長、建筑基礎破舊、社區狹小的老房子，而“老破高”指的是房齡長、樓體設施破舊的高層建筑，尤其是梯戶密集的老房子，兩梯六戶、兩梯八戶等，一般基礎條件都比較差，比如人員雜亂、設施破舊、秩序混亂、噪音大等，這類房子不管是自住還是投資，價值都不大。

為什么這么說？未來在4層以上的老舊小區舊改加裝電梯、嚴控大拆大建的背景下，市場上會出現更多更優質的好房子，相比之下這類“老破小”不管是居住舒適度，還是改造翻新、拆遷的概率都比較低，隨著時間的推移，這類房子老化的速度會進一步加快，不排除未來會淪為城市中的“貧民窟”，必然會被更多追求新、優、特的購房者所拋棄，無人接盤也不意外；

2、嚴重過剩、商水商電、無學校且流動性差的公寓。

一線城市核心區域優質地段的高端公寓，一直都備受有錢人青睞，比如深圳南山的公寓，一套總價或高達數千萬。但是并不是所有的公寓產品都有價值。一方面，市場上的公寓嚴重過剩，另一方面，公寓交易稅費高，利潤空間小。尤其是那些無學校、流動性差的公寓，買到手后就可能砸在手中。

過去幾年，開發商喜歡打著不限購、總價低、單價低等幌子，兜售公寓，尤其是城市的年輕白領，喜歡購買單身公寓產品，殊不知這類房子除了居住，投資價值幾乎為零。事實上，商水商電的公寓其實居住成本比普通住宅要高一倍以上。

2023起，在樓市“新規”下，尤其是住宅實施新標準，4層房以上全部裝電梯，老房子趁著舊改還能翻新，當市場上選擇足夠多的時候，公寓就算降價也很難賣掉。換句話說，絕大多數的公寓都會面臨無人接盤的窘境；

3、三四線城市盲目“攤大餅”開發的新城區、無配套新房。

馬光遠曾經說過，大量的三四五線城市，房子已經嚴重過剩，投資這些地方的房子是火中取栗，炒作這些城市的房價是喪盡天良。在我們看來，這話非常有道理。和一二線城市相比，三四線最大的劣勢就是，留不住人，歸根結底是基礎產業、金融、投資、資源等不發達。但很多三四線城市恰恰不接受現實，過去這一輪棚改貨幣化政策的助推下，盲目“攤大餅”開發新城區。在我們看來，其主要目的是為了土地財政。但在需求和供應極度不平衡的情況下，很多三四線城市空置率高居不下，而且配套規劃難以落地，這就造成了惡性循環。

基于這些事實，未來三四線及縣城的新區，很難發展起來，這意味著其人口、公共設施、通勤交通等配套都無法兌現，所以這類房子買到手中，可能就是接盤的最后一棒——本地購房需求釋放殆盡，外地購房者又不可能進場，因此，未來這類房子就算降價也很難脫手。