近年來，房屋二級市場的買賣不當升溫。二手房因價格低、位置選擇余地廣、有現(xiàn)房等優(yōu)點為相當數(shù)量的購房者所青睞，但是二手房買賣情況相對復(fù)雜，發(fā)生的糾紛也比較多。那么購房者該如何防范購買二手房過程中的風(fēng)險？筆者認為：

一、查清房屋產(chǎn)權(quán)狀況

房屋為不動產(chǎn)，我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證是合法產(chǎn)權(quán)的證明。所以購買二手房時，必須要弄清房屋的權(quán)屬情況。尤其要注意：

1、共有產(chǎn)權(quán)的房屋所有權(quán)證上有共有人的姓名，出賣共有產(chǎn)權(quán)的房屋只有共有人都同意才能出賣，所以購買共有產(chǎn)權(quán)房屋如只有一人到場，須確定其他共有人也同意出讓且委托該共有人簽訂合同、辦理手續(xù)時，才可以購買。否則，按目前的法律規(guī)定簽的買賣合同屬無效合同，購買方無法追究簽約者的違約責任，只能追究簽約者的締約過失責任。

2、對于房改房，要確認原單位是否同意出售該房屋。根據(jù)我國的房改政策，在房改的不同時期實行不同的政策，以標準價購買的公有住房，須確定是否已按成本價補足差價，或者已與原單位確定了如何按比例分成。還有些單位在向職工售房時，為了維持單位人員的穩(wěn)定，與職工簽訂了服務(wù)年限合同，原單位有優(yōu)先回購權(quán)。所以對于房改房，最好有單位同意出售的證明。

3、對于軍隊、醫(yī)院、學(xué)校的公有住房，該公房單位都保留了優(yōu)先回購權(quán)，且這些公房大多集中在單位的一個大院內(nèi)，不宜外人入住，所以這種公房在沒有獲得單位同意以前，最好不能買。

4、對于單位集資房及農(nóng)村自住房要慎購。因集資房存在土地級差、補交費用的問題；而農(nóng)村自住房只有房屋產(chǎn)權(quán)證明，沒有土地使用權(quán)證，該土地是國家批準只能作為村民自住房用地，不準轉(zhuǎn)讓。

5、對產(chǎn)權(quán)有糾紛，產(chǎn)權(quán)不清，無產(chǎn)權(quán)的房子，不能購買，因這些買賣合同不能受法律保護。

二、購買二手預(yù)售房必須依法進行

目前二手房市場上預(yù)售房的轉(zhuǎn)讓占了很大一部分。預(yù)售房的轉(zhuǎn)讓作為出讓方是一種投資行為。購買方要使自己的權(quán)利受到保護，必須要征得原出讓方房地產(chǎn)開發(fā)公司得同意或經(jīng)備案登記。

由于不動產(chǎn)的特殊性，目前我國法律不允許不動產(chǎn)短期內(nèi)經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓不經(jīng)過戶，而只對最終的結(jié)果進行登記。所以轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利義務(wù)和行為必須得到原出讓方房地產(chǎn)公司同意后，由購買方同房地產(chǎn)公司訂立新的合同，然后到交易中心備案才有法律保障。

三、查驗房屋權(quán)屬證書并實地查看房屋

購買二手房，最大的好處是可以對照權(quán)屬證書進行實地看房。首先，對照房屋所有權(quán)證所登記的房屋坐落位置與實地查看的房子所處的位置是否一致。其次，實地查看房屋時要核對房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證原件，且出讓方是房屋所有權(quán)證所登記的產(chǎn)權(quán)人。再次，就是了解房屋的實際情況、周邊環(huán)境、配套設(shè)施和物業(yè)管理。對于房屋的實際情況可以從房屋的建成年代，建筑面積（自有面積和分攤面積）是否與產(chǎn)權(quán)證上標明的相一致；房屋布局是否合理，設(shè)施是否完好。房屋周圍有無污染源、周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、房屋供電容量、水質(zhì)、水壓、燃氣供應(yīng)等怎樣。對于物業(yè)管理也只能通過多方了解其服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量和收費情況。了解是否建立公共設(shè)施設(shè)備維修專項基金。

四、購房者親自簽訂合同并辦理過戶手續(xù)

二手房買賣中訂立購房合同時，購房方要親自到場訂立合同，這樣可確信出讓方（產(chǎn)權(quán)登記的所有人）親自簽字，避免出現(xiàn)無效合同。如產(chǎn)權(quán)人委托別人簽字，必須確信該委托書是產(chǎn)權(quán)人委托的。親自簽訂合同時，購房者應(yīng)該仔細閱讀合同文本。合同簽訂后，購房者最好親自辦理過戶手續(xù)。