近年來，房屋二級市場的買賣不當升溫。二手房因價格低、位置選擇余地廣、有現房等優點為相當數量的購房者所青睞，但是二手房買賣情況相對復雜，發生的糾紛也比較多。那么購房者該如何防范購買二手房過程中的風險？筆者認為：

一、查清房屋產權狀況

房屋為不動產，我國《城市房地產管理法》規定實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。房屋所有權證和土地使用權證是合法產權的證明。所以購買二手房時，必須要弄清房屋的權屬情況。尤其要注意：

1、共有產權的房屋所有權證上有共有人的姓名，出賣共有產權的房屋只有共有人都同意才能出賣，所以購買共有產權房屋如只有一人到場，須確定其他共有人也同意出讓且委托該共有人簽訂合同、辦理手續時，才可以購買。否則，按目前的法律規定簽的買賣合同屬無效合同，購買方無法追究簽約者的違約責任，只能追究簽約者的締約過失責任。

2、對于房改房，要確認原單位是否同意出售該房屋。根據我國的房改政策，在房改的不同時期實行不同的政策，以標準價購買的公有住房，須確定是否已按成本價補足差價，或者已與原單位確定了如何按比例分成。還有些單位在向職工售房時，為了維持單位人員的穩定，與職工簽訂了服務年限合同，原單位有優先回購權。所以對于房改房，最好有單位同意出售的證明。

3、對于軍隊、醫院、學校的公有住房，該公房單位都保留了優先回購權，且這些公房大多集中在單位的一個大院內，不宜外人入住，所以這種公房在沒有獲得單位同意以前，最好不能買。

4、對于單位集資房及農村自住房要慎購。因集資房存在土地級差、補交費用的問題；而農村自住房只有房屋產權證明，沒有土地使用權證，該土地是國家批準只能作為村民自住房用地，不準轉讓。

5、對產權有糾紛，產權不清，無產權的房子，不能購買，因這些買賣合同不能受法律保護。

二、購買二手預售房必須依法進行

目前二手房市場上預售房的轉讓占了很大一部分。預售房的轉讓作為出讓方是一種投資行為。購買方要使自己的權利受到保護，必須要征得原出讓方房地產開發公司得同意或經備案登記。

由于不動產的特殊性，目前我國法律不允許不動產短期內經多次轉讓不經過戶，而只對最終的結果進行登記。所以轉讓合同權利義務和行為必須得到原出讓方房地產公司同意后，由購買方同房地產公司訂立新的合同，然后到交易中心備案才有法律保障。

三、查驗房屋權屬證書并實地查看房屋

購買二手房，最大的好處是可以對照權屬證書進行實地看房。首先，對照房屋所有權證所登記的房屋坐落位置與實地查看的房子所處的位置是否一致。其次，實地查看房屋時要核對房屋所有權證和土地使用權證原件，且出讓方是房屋所有權證所登記的產權人。再次，就是了解房屋的實際情況、周邊環境、配套設施和物業管理。對于房屋的實際情況可以從房屋的建成年代，建筑面積（自有面積和分攤面積）是否與產權證上標明的相一致；房屋布局是否合理，設施是否完好。房屋周圍有無污染源、周邊環境、小區安全保衛、房屋供電容量、水質、水壓、燃氣供應等怎樣。對于物業管理也只能通過多方了解其服務內容、服務水平、服務質量和收費情況。了解是否建立公共設施設備維修專項基金。

四、購房者親自簽訂合同并辦理過戶手續

二手房買賣中訂立購房合同時，購房方要親自到場訂立合同，這樣可確信出讓方（產權登記的所有人）親自簽字，避免出現無效合同。如產權人委托別人簽字，必須確信該委托書是產權人委托的。親自簽訂合同時，購房者應該仔細閱讀合同文本。合同簽訂后，購房者最好親自辦理過戶手續。