【裁判要旨】

不動產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的要件是債權(quán)人支付了合理對價、善意且已經(jīng)辦理不動產(chǎn)抵押權(quán)登記。在申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的享有合法的擔保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的情況下，申請執(zhí)行人的優(yōu)先受償權(quán)應獲得優(yōu)先保護。

中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

（2023）最高法民終553號

上訴人（一審原告）：陳志忠。

委托訴訟代理人：劉建明，寧夏鳴鐘律師事務所律師。

委托訴訟代理人：徐志勇，寧夏鳴鐘律師事務所律師。

被上訴人（一審被告）：中衛(wèi)市楚雄房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司。

法定代表人：馬仲林，該公司董事長。

委托訴訟代理人：丁一凡，寧夏輔德（中衛(wèi)）律師事務所律師。

被上訴人（一審被告）：趙海川。

委托訴訟代理人：傾兆濱，甘肅恒亞律師事務所律師。

委托訴訟代理人：瞿夢煒，甘肅恒亞律師事務所律師。

上訴人陳志忠因與被上訴人中衛(wèi)市楚雄房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱楚雄公司）、趙海川案外人執(zhí)行異議之訴糾紛一案，不服甘肅省高級人民法院（2023）甘民初169號民事判決，向本院提起上訴。本院于2023年5月18日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人陳志忠及其委托訴訟代理人劉建明，被上訴人楚雄公司的委托訴訟代理人丁一凡,被上訴人趙海川的委托訴訟代理人傾兆濱、瞿夢煒到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

陳志忠上訴請求：1.撤銷一審判決，改判停止對寧夏中衛(wèi)市沙坡頭區(qū)黃河花園三期小區(qū)50號樓10號、11號、12號營業(yè)房（門牌號××、423）的強制執(zhí)行及解除對該房屋查封與拍賣，并確認陳志忠對上述房屋享有所有權(quán)。2.本案一審、二審訴訟費用由楚雄公司、趙海川承擔。

主要事實和理由：一、陳志忠于2011年12月27日已善意取得并實際占有案涉房屋至今，對案涉房屋享有所有權(quán)，案涉房屋沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記不是陳志忠的原因，一審對上述事實未予認定，認定事實錯誤。2011年12月，經(jīng)雙方結(jié)算，楚雄公司下欠陳志忠工程款共計1100多萬元。2011年12月27日，雙方簽訂三份《頂房協(xié)議》，約定楚雄公司以案涉房屋抵付陳志忠工程款。協(xié)議簽訂后，楚雄公司將案涉房屋交付陳志忠占有使用至今。2023年4月15日，雙方簽訂《商品房買賣合同》，進一步證明案涉房屋出賣給陳志忠，陳志忠是案涉房屋唯一合法的所有權(quán)人。雙方簽訂《頂房協(xié)議》《商品房買賣合同》后，楚雄公司未及時出具購房發(fā)票，刻意掩瞞案涉房屋已經(jīng)符合辦理登記條件的事實，以案涉房屋向趙海川借款并辦理抵押登記擔保借款，導致未辦理過戶登記，陳志忠不存在任何過錯。二、本案一審適用法律不當，判決結(jié)果錯誤。陳志忠善意取得并占有使用在前，一審法院2023年7月23日、2023年7月9日作出（2023）甘執(zhí)62號、62號之一執(zhí)行裁定，對案涉房屋進行查封拍賣。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干規(guī)定》第二十八條規(guī)定，陳志忠對案涉房屋享有依法排除執(zhí)行的權(quán)利。三、楚雄公司以陳志忠實際所有的房屋為其與趙海川之間的高額民間借貸提供抵押，不能排除楚雄公司、趙海川惡意串通的事實。本案一審駁回陳志忠的執(zhí)行異議申請及執(zhí)行異議的訴訟請求，但在與本案事實高度重合的（2023）甘執(zhí)異187號執(zhí)行案件中支持了案外人請求。一審法院對同樣的案件作出截然相反的兩份裁判，有違法律的公平公正。綜上，本案一審判決認定事實錯誤，適用法律不當，判決結(jié)果錯誤，請求依法撤銷一審判決，支持陳志忠的上訴請求。

楚雄公司答辯稱，案涉房屋抵付給陳志忠后進行了實際交付，并于2023年簽訂了商品房買賣合同，未及時辦理房屋過戶的原因在于案涉房屋相關(guān)竣工驗收手續(xù)未辦理完善。之后因楚雄公司以案涉房屋作抵押向趙海川借款。因楚雄公司董事長馬仲林因涉及刑事案件2023年羈押至今，本案的具體情況及相關(guān)證據(jù)代理人無法調(diào)取核實。

趙海川答辯稱，趙海川對案涉房屋享有合法的抵押權(quán)，陳志忠對案涉房屋不享有所有權(quán)，享有的是債權(quán)，其權(quán)利依法不能排除強制執(zhí)行。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求依法駁回陳志忠的上訴請求。

陳志忠向一審法院起訴請求：1.確認其與楚雄公司簽訂的關(guān)于寧夏中衛(wèi)市沙坡頭區(qū)黃河花園三期小區(qū)50號樓10號、11號、12號營業(yè)房（門牌號××、423）《頂房協(xié)議》《商品房買賣合同》合法有效；2.判決停止對夏中衛(wèi)市沙坡頭區(qū)黃河花園三期小區(qū)50號樓10號、11號、12號營業(yè)房（門牌號××、423）的強制執(zhí)行及解除對該房屋查封與拍賣，并確認陳志忠對上述房屋享有所有權(quán)；3.本案訴訟費用由趙海川承擔。主要事實與理由：一、楚雄公司已于2011年12月將中衛(wèi)市沙坡頭區(qū)黃河花園三期小區(qū)50號樓10號、11號、12號營業(yè)房（門牌號××、423）抵頂給陳志忠，用以抵償欠付工程款，雙方簽訂的《頂房協(xié)議》《商品房買賣合同》合法有效，上述房屋依法屬于陳志忠所有。2009年楚雄公司將寧夏中衛(wèi)市沙坡頭區(qū)黃河花園、瑞豐家園等土方工程發(fā)包給陳志忠施工，2011年12月經(jīng)陳志忠與楚雄公司結(jié)算，楚雄公司欠付工程款1100多萬元，楚雄公司將寧夏中衛(wèi)市沙坡頭區(qū)黃河花園三期小區(qū)50號樓10號、11號、12號營業(yè)房（門牌號××、423）抵付部分工程款，雙方簽訂三份《頂房協(xié)議》。該協(xié)議書簽訂后，楚雄公司將黃河花園三期小區(qū)50號樓10號、11號、12號營業(yè)房（門牌號××、423）交付陳志忠實際占有使用。陳志忠催促楚雄公司辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，但楚雄公司一直推托。2023年4月15日簽訂了正式的《商品房買賣合同》。二、楚雄公司與趙海川之間的借款抵押行為發(fā)生在2023年4月29日，在陳志忠已與楚雄公司簽訂《頂房協(xié)議》及《商品房買賣合同》之后。房屋所有權(quán)均完全屬于陳志忠，不屬于楚雄公司，楚雄公司無權(quán)抵押，一審法院不應查封拍賣。三、案涉房屋已由陳志忠實際占有使用至今，一審法院強制執(zhí)行無事實與法律依據(jù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第17條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”雙方簽訂的《頂房協(xié)議》和《商品房買賣合同》中約定的房屋、抵頂金額及責任承擔等內(nèi)容，均符合法律規(guī)定，且已履行完畢，上述房屋至今由陳志忠實際占用使用。因此，案涉房屋屬于陳志忠所有，一審法院查封拍賣，無事實與法律依據(jù)。

一審法院認定事實：2023年4月29日，楚雄公司與趙海川簽訂了《借款合同》，約定向趙海川借款2000萬元，以中衛(wèi)市黃河花園三期50號樓25套房產(chǎn)（包括案涉門牌號為××和423號的10、11、12號房產(chǎn)）作為抵押，并簽訂《抵押合同》，辦理了抵押登記和他項權(quán)證。2023年4月18日趙海川向一審法院起訴楚雄公司要求還款，一審法院作出（2023）甘民初50號民事調(diào)解書確認：“楚雄公司償還趙海川2023年1月5日前的借款本息合計26149495元，2023年1月5日后的利息以17574880元為本金按照年息24%支付至實際付清之日”楚雄公司未履行還款義務，趙海川申請強制執(zhí)行，一審法院分別于2023年7月23日、2023年7月9日作出（2023）甘執(zhí)62號、62號之一執(zhí)行裁定書，依法查封、拍賣上述房產(chǎn)。2023年8月20日，陳志忠提出楚雄公司欠其工程款1100多萬元，雙方分別于2011年12月27日和2023年6月22日簽訂了《頂房協(xié)議》，通過以房抵債的形式將案涉房產(chǎn)抵頂給陳志忠，認為一審法院查封、拍賣錯誤，向一審法院提出執(zhí)行異議。一審法院于2023年9月19日作出（2023）甘執(zhí)異19號執(zhí)行裁定書，駁回了陳志忠的異議請求。陳志忠不服，提起本案訴訟。

一審法院認為，本案爭議的焦點問題為：陳志忠對案涉房產(chǎn)是否享有足以排除一審法院查封執(zhí)行行為的民事權(quán)益。

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。”案涉房產(chǎn)系楚雄公司開發(fā)的樓盤，至今仍在楚雄公司名下，所有權(quán)人為楚雄公司。趙海川就案涉房屋已辦理抵押登記和他項權(quán)證書。其對案涉房產(chǎn)享有抵押權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十條規(guī)定：“擔保物權(quán)人在債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權(quán)的情形，依法享有就擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。”陳志忠主張其與楚雄公司之間通過以房抵債的形式，用案涉房產(chǎn)抵頂楚雄公司欠付的工程款。因并未辦理產(chǎn)權(quán)登記，陳志忠對案涉房產(chǎn)不享有所有權(quán)，《頂房協(xié)議》和《商品房買賣合同》僅能證明陳志忠與楚雄公司之間存在債權(quán)債務關(guān)系。其對案涉房產(chǎn)享有的是債權(quán)請求權(quán)，不能對抗趙海川的擔保物權(quán)。陳志忠的證據(jù)不能證明其對案涉房屋享有所有權(quán)，其關(guān)聯(lián)性不予確認。所以，陳志忠主張確認其對案涉房產(chǎn)享有所有權(quán)排除執(zhí)行的訴訟請求不能成立，一審法院不予支持。

關(guān)于陳志忠訴請確認其與楚雄公司之間的《頂房協(xié)議》、《商品房買賣合同》有效的問題的訴訟請求，不屬于案外人執(zhí)行異議之訴的受理范圍，一審法院另行裁定處理。

綜上，陳志忠訴訟請求不能成立。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第一百七十一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條第（二）項規(guī)定，判決：駁回陳志忠的訴訟請求。案件受理費××07元，由陳志忠負擔。

二審中，陳志忠提交兩組證據(jù)。證據(jù)一：案涉房產(chǎn)10號、11號、12號《入住須知》三份，證據(jù)二：物業(yè)費收據(jù)三份。證明：陳志忠與楚雄公司的物業(yè)管理公司分別簽訂《業(yè)主臨時規(guī)約》《消防協(xié)議》《裝修管理協(xié)議》，并交納物業(yè)費，陳志忠已在抵押和法院查封前合法占有案涉房屋。楚雄公司認為，《入住須知》記載的內(nèi)容無法甄別，對物業(yè)費收據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性以及證明目的均不予認可。趙海川對兩組證據(jù)的真實性和證明目的均不認可。本院認為，前述證據(jù)不能達到陳志忠的證明目的，本院不予采信。

本院對一審查明的事實予以確認。

本院另查明，2023年4月15日，陳志忠與楚雄公司簽訂三份《商品房買賣合同》。甘肅省高級人民法院（2023）甘民初50號民事調(diào)解書載明：“楚雄公司未按上述期限履行給付義務時，趙海川有權(quán)對楚雄公司抵押財產(chǎn)（已辦理他項權(quán)證的中衛(wèi)市黃河花園三期50#樓25套面積4522.08平方米的房屋）折價或者拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。”

本院對一審查明的其他事實予以確認。

本院認為，根據(jù)本案一審判決和陳志忠上訴的事實與理由，本案的主要爭議焦點為：陳志忠對案涉房產(chǎn)是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。

《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。”第一百零六條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。”第一百七十條規(guī)定：“擔保物權(quán)人在債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權(quán)的情形，依法享有就擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。”《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干規(guī)定》第二十七條規(guī)定：“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”

根據(jù)前述規(guī)定，不動產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的要件是債權(quán)人支付了合理對價、善意且已經(jīng)辦理不動產(chǎn)抵押權(quán)登記。在申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的享有合法的擔保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的情況下，申請執(zhí)行人的優(yōu)先受償權(quán)應獲得優(yōu)先保護。

本案中，陳志忠主張其與楚雄公司在案涉房產(chǎn)辦理抵押登記之前已經(jīng)約定以案涉房產(chǎn)抵頂楚雄公司欠付的工程款，雖未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，但由陳志忠實際占用使用，其權(quán)利足以排除強制執(zhí)行。2023年4月29日，楚雄公司與趙海川簽訂了《借款合同》，約定向趙海川借款2000萬元，以中衛(wèi)市黃河花園三期50號樓25套房產(chǎn)（包括案涉門牌號為××和423號的10、11、12號房產(chǎn)）作為抵押。雙方簽訂《抵押合同》，辦理了抵押登記和他項權(quán)證，趙海川依法取得了案涉房產(chǎn)的擔保物權(quán)，該權(quán)利亦得到甘肅省高級人民法院（2023）甘民初50號民事調(diào)解書的確認。雖然陳志忠與楚雄公司在案涉房產(chǎn)辦理抵押登記前簽訂了《頂房協(xié)議》和《商品房買賣合同》，但未辦理所有權(quán)變更登記，其對案涉房產(chǎn)享有的是債權(quán)，不能對抗趙海川的擔保物權(quán)。一審根據(jù)前述法律規(guī)定和事實，認定陳志忠對案涉房產(chǎn)不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，該認定并無不當，本院予以維持。

綜上，陳志忠的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費××07元，由陳志忠負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長 駱 電

審 判 員 王東敏

審 判 員 楊 卓

二〇二〇年七月二十六日

法 官 助 理 楊 婷

書 記 員 李曉宇