1、開(kāi)發(fā)商將房屋先賣(mài)后抵可獲賠償。可以獲得賠償。出賣(mài)方將房屋先賣(mài)后抵押，屬于惡意違約，應(yīng)予制裁。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同，要求出賣(mài)人返還已付房款及利息、并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
2、商品房買(mǎi)賣(mài)中哪幾種情形可以適用懲罰性賠償?商品房買(mǎi)賣(mài)不適用雙倍賠償?shù)姆梢?guī)定。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》明確規(guī)定一房二賣(mài)等情況，消費(fèi)者請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任不是雙倍的賠償責(zé)任。這和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條的規(guī)定不一樣。但是，法律上都將這兩種賠償方式叫做懲罰性賠償。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定下列五種情形可以適用懲罰性賠償原則：一、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人;二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人;三、故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;四、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);五、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。在以上五種情況下，致使買(mǎi)受人無(wú)法取得房產(chǎn)的，除可請(qǐng)求出賣(mài)人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失外，并可請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。所以，如果開(kāi)發(fā)商的行為致使蔡先生不能取得房產(chǎn)的話，可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)懲罰性的賠償責(zé)任。

3、開(kāi)發(fā)商將我的房子又買(mǎi)給別人,我的權(quán)益能得到保障嗎?兩個(gè)合同都有效，第一購(gòu)房者擁有該房屋的所有權(quán)。開(kāi)發(fā)商對(duì)第二買(mǎi)受人承擔(dān)惡意違約的賠償責(zé)任。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條的規(guī)定，如果出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給他人的事實(shí)，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，第二買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

4、開(kāi)發(fā)商將拆遷補(bǔ)償安置房屋作商品房銷售給我。這屬于典型一房二賣(mài)的行為。開(kāi)發(fā)商在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，雖然雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同有效，但是因拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議因具有優(yōu)先效力，購(gòu)房者的債權(quán)無(wú)法對(duì)抗，開(kāi)發(fā)商將房屋交付給被安置人時(shí)，購(gòu)房者自然無(wú)法取得房屋。所以，購(gòu)房者可有權(quán)選擇請(qǐng)求撤銷合同或者解除合同，要求法院對(duì)開(kāi)發(fā)商的行為適用懲罰性賠償。

5、房產(chǎn)商擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)，購(gòu)房者有權(quán)退房嗎?商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面回復(fù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未做書(shū)面回復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房;買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。所以，有權(quán)選擇退房。

6、層高比約定的差。開(kāi)發(fā)商已經(jīng)違約，他提供的房屋空間體積顯然小于合同約定的體積。很多的購(gòu)房人對(duì)層高達(dá)不到合同約定的責(zé)任沒(méi)有約定，給了開(kāi)發(fā)商鉆空子的機(jī)會(huì)，開(kāi)發(fā)商即使違反了合同的約定，我們也不知道該如何要求他承擔(dān)法律責(zé)任。所以，建議消費(fèi)者在簽定合同的時(shí)候一定要將層高不一的違約責(zé)任協(xié)商好寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同。

7、未取得商品房預(yù)售許可證，和開(kāi)發(fā)商簽定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同有法律效力嗎?開(kāi)發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明，訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在法院起訴前取得商品房預(yù)售許可證的，預(yù)售合同有效。

8、買(mǎi)房合同約定的違約金過(guò)高或過(guò)低時(shí)如何調(diào)整?根據(jù)《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定:當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約金造成的損失確定違約金數(shù)額。當(dāng)事人沒(méi)有按照約定履行義務(wù)或者遲延履行合同義務(wù)，構(gòu)成違約的，應(yīng)當(dāng)按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的違約金數(shù)額或者損失賠償額的計(jì)算方法，承擔(dān)違約責(zé)任;當(dāng)事人如果以約定的違約金過(guò)分高于因違約造成的損失為由請(qǐng)求減少的，人民法院可以約定的違約金是否超過(guò)損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)，予以適當(dāng)調(diào)整;當(dāng)事人以約定的違約金低于因違約造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)以損失確定違約金數(shù)額。

9、合同中應(yīng)約定開(kāi)發(fā)商違約的處理辦法。很多合同中常可以看到這樣的條款，“應(yīng)于××日前如何如何”，但是并沒(méi)有約定如果沒(méi)有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使最后認(rèn)定是開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)，你也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽署的合同中要明確對(duì)開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有履行承諾的處理辦法，做到越詳細(xì)越好。

10、開(kāi)發(fā)商可以一邊報(bào)建,一邊改建物業(yè)的兩層嗎?不可以。建筑物的擴(kuò)建、改建必須報(bào)主管部門(mén)批準(zhǔn)并對(duì)原《建筑工程規(guī)劃許可證》進(jìn)行變更或備注并領(lǐng)取施工許可證后，方可施工。如未履行以上手續(xù)，將會(huì)被認(rèn)定為違法建筑。

11、買(mǎi)了五證不全的房子，請(qǐng)求確認(rèn)買(mǎi)房合同無(wú)效，法院會(huì)支持嗎?人民法院對(duì)出賣(mài)人預(yù)售資格的審查，主要是看其是否取得商品房預(yù)售許可證明，對(duì)其他預(yù)售條件的審查主要是行政管理部門(mén)的權(quán)限。最高人民法院的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》對(duì)此進(jìn)一步予以明確，以避免司法審判權(quán)與行政管理權(quán)之間的沖突。因此，如果出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。但該開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證，那么，蔡先生以開(kāi)發(fā)商“五證”不全為由，請(qǐng)求認(rèn)定合同無(wú)效是無(wú)法得到法院支持的。需要補(bǔ)充說(shuō)明的是，《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》明確規(guī)定：即使出賣(mài)人在訂立商品房預(yù)售合同時(shí)尚未取得商品房預(yù)售許可證，但只要出賣(mài)人在起訴前取得商品房預(yù)售許可證，合同可以認(rèn)定有效。