我們經(jīng)常在各類事關(guān)物業(yè)管理話題的小視頻中，看到許多貌似“專業(yè)人士”給出的言之鑿鑿的建議：如果你因為拖欠物業(yè)費，被無良物業(yè)公司起訴了，那么你在法庭上只要說出七個字，就極有可能打贏這場官司，或者說至少可以立于不敗之地。

這七個字就是——“同時履行抗辯權(quán)”！

真的這么神奇嗎？真的如此管用嗎？這幾個字真的就是斗敗“無良物業(yè)公司”的訴訟法寶嗎？

答案當(dāng)然是否定的！

如果在沒有做好其他充分準備的前提下，你僅憑這幾個字去對抗物業(yè)公司的“專業(yè)團隊”，那么你必輸，你必敗，甚至在調(diào)查和辯論階段，你業(yè)已給法庭造成了一種“無理拒付物業(yè)費”的惡劣印象。

所謂的“同時履行抗辯權(quán)”，這是個非常專業(yè)的法律術(shù)語。《民法典》第五百二十五條 【同時履行抗辯權(quán)】法條定義（基本沿用原《合同法》第六十六條）：

當(dāng)事人互負債務(wù)，沒有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時履行。一方在對方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求，一方在對方履行債務(wù)不符合約定時，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。

相對于所謂的“先履行抗辯權(quán)”、“不按抗辯權(quán)”，業(yè)主拒絕支付物業(yè)費的抗辯權(quán)，似乎更為符合“同時履行抗辯權(quán)”的“特征”。但是，這一點長久以來在理論及實踐中，均存在極大的爭議。

也就是說，僅憑這“佶屈聱牙，晦澀難懂”的七個字，而且是至今存在爭議的一個法律點，你又哪來的自信去打贏一場，你作為一個欠費債務(wù)人這一先天不利的官司呢？

退一萬步講，即便是業(yè)主拒絕支付物業(yè)費的抗辯權(quán)，屬于“同時履行抗辯”已成司法定論；那么你又該如何去行使、去主張法律所賦予你的這項權(quán)利呢？你還是只“說出這七個字”就可以了嗎？就能打贏官司嗎？

凡是物業(yè)公司已經(jīng)將你告上法庭，它們會有專門的團隊去專注于這項“重點工作”，對它們而言，這是一場“輸不起”的官司。實踐來看，物業(yè)公司的舉證重點側(cè)重于三個方面：

一是提供合法服務(wù)的合同依據(jù)；二是它們已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定和標準提供服務(wù)，就是說其實際履行符合約定的依據(jù)；三是向業(yè)主書面催交過物業(yè)費，而欠費業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕支付。

那么業(yè)主提出“同時履行抗辯”，就是針對上述第二點。意思就是，物業(yè)公司履行物業(yè)服務(wù)時，并不符合物業(yè)服務(wù)合同的約定，由此業(yè)主有權(quán)拒絕支付物業(yè)費。

這里就來到了問題的關(guān)鍵所在，打官司就是在打證據(jù)，絕不是當(dāng)庭說出幾個冠冕堂皇的“名詞兒”和“術(shù)語”就可以勝訴的，尤其對于大多數(shù)非專業(yè)人士的業(yè)主而言，你如果聽信那些“專家”之言，在你自身都未完全搞清的前提下，僅是空口祭出“同時履行抗辯權(quán)”這桿號稱無往不勝的大旗，實則只會貽笑大方、適得其反。

你需要做的是，通過向法庭提交一系列的證據(jù)，去佐證你的抗辯權(quán)。而想要成功主張“共同履行抗辯權(quán)”，又對證據(jù)的要求非常高；這就是問題的難點所在。

就是說，你提交的證據(jù)，切記，絕不是說僅能證明：物業(yè)公司的服務(wù)只是存在微小瑕疵或多收了少許不合理的費用等等；

要力爭證明物業(yè)公司在履行物業(yè)服務(wù)合同的過程中，存在大量的問題，不是“履行瑕疵”，而是構(gòu)成了對物業(yè)服務(wù)合同的根本性違約。