對于不少人而言，買房是人生中的一件大事。

但簽訂購房合同時，您是否關(guān)注過交房期限及逾期交房的違約責任呢？

情形一：合同有約定違約金計算標準

案例速遞：2011年10月3日，楊某從房地產(chǎn)公司購買了房屋一套，房屋總價款310179元；《購房合同》約定交房期限為：2023年10月31日。逾期交房違約責任為：除遭遇不可抗力情況外，如未按本合同約定的期限將該商品房交付給楊某使用，逾期在90日（含）之內(nèi)，自2023年10月31日的第二天起至實際交付之日止，房地產(chǎn)公司按日向楊某支付已付房價款萬分之五的違約金，并于該商品房實際交付之日起30日內(nèi)向楊某支付違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過90日后，楊某有權(quán)解除合同。但由于施工單位施工不合格，客廳混凝土板存在嚴重的構(gòu)件安全隱患，需加固設計進行施工。致使無法按期交房。楊某起訴房地產(chǎn)公司要求承擔違約責任，賠付違約金。

法院判決：房地產(chǎn)公司于本判決生效后二十日內(nèi)支付楊某逾期交房違約金66189.46元。

法院觀點：關(guān)于是否需要調(diào)低關(guān)于本案逾期交房違約金應否按房屋租金標準調(diào)低的問題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條的規(guī)定，該司法解釋的立法本意是在沒有違約金約定的情況下給了一個計算損失的標準，而在有違約金約定的情形時就不能簡單適用房屋租金標準確定逾期交房的損失。開發(fā)商逾期交房，購房者喪失的是占有、使用、收益該房屋的多種權(quán)益，不僅僅只是房屋租金損失，所以在合同有違約金約定的情況下，不應該簡單地直接用約定的違約金跟同期同地段同類房屋租金相比較來認定違約金是否過分高于造成的損失。結(jié)合楊某已按照合同約定全面履行了自己的義務及在本案中并無任何過錯等具體情形，根據(jù)公平原則和誠實信用原則，本案以已付房價款為本金按日萬分之五計算逾期交房違約金的標準并不明顯過高。因此，對房地產(chǎn)公司主張按房屋租金標準調(diào)低違約金的請求，本院不予支持。

筆者：可以看到法院在合同約定有效的違約金計算標準的情形下，不再適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，而是從違約金約定是否符合法律規(guī)定，根據(jù)違約損害賠償責任的填補損失為基本原則進行判斷。

情形二：合同未約定違約金計算標準

案例速遞：2023年2月5日，熊某從房地產(chǎn)公司購買了房屋一套，總房款為442503.4元；《購房合同》約定交房期限為：2023年12月30日，雙方并未約定逾期交房的違約責任。合同簽訂后，被告在建設過程中因經(jīng)營管理等問題，導致已建好的雙方合同項下的房屋不能如期交房，熊某因此需租房居住。熊某起訴房地產(chǎn)公司要求承擔違約責任，賠付違約金。

法院判決：限房地產(chǎn)公司于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)支付逾期交房違約金16850元給熊某。

法院觀點：因本案原、被告并未約定逾期交房的違約責任，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。”的規(guī)定，本案遲延交房的違約金應按原告租房居住的實際需要的實際損失來確定，根據(jù)當?shù)赝惙课葑饨鸬氖袌鰞r格，本院酌定原告實際損失為每月1500元，則原告提出的逾期交房違約金應計算為1500元/月×11.3個月=16850元。原告超過這一數(shù)額的請求部分本院不予支持。

筆者：可以看到法院在合同未約定逾期交房的違約責任的情形下，房地產(chǎn)公司并非不承擔違約責任，不賠付違約金，而是依照最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條的規(guī)定，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定違約金。

法條速遞

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

《民法典》

第五百八十五條 【違約金的約定】當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當事人的請求予以適當減少。

當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。