預(yù)約合同是相對(duì)于本約合同而言的一種特殊合同，系指當(dāng)事人約定將來(lái)簽訂合同的合同，預(yù)約簽訂后，當(dāng)事人負(fù)有在一定期限內(nèi)締結(jié)本約之義務(wù)。預(yù)約合同與本合同之間既相互獨(dú)立，又相互關(guān)聯(lián)，簽訂預(yù)約合同的目的在于訂立本約合同，預(yù)約合同的標(biāo)的須是在一定期限內(nèi)簽訂本約合同，履行預(yù)約合同的結(jié)果即為訂立本約合同。應(yīng)當(dāng)綜合審查協(xié)議的內(nèi)容以及當(dāng)事人后續(xù)為簽訂新合同進(jìn)行的磋商乃至履行行為等客觀事實(shí)，從中分析與探尋當(dāng)事人是否有在將來(lái)另行簽訂新合同的意思表示，并據(jù)此對(duì)雙方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系作出準(zhǔn)確界定。

基本案情

孫某向淄博市張店區(qū)人民法院起訴稱：1.依法判令被告淄博某公司返還購(gòu)房款627316元；2.依法判令被告淄博某公司賠償利息損失10978元（627316元*1.75%一年存款利息）；3.依法判令被告淄博某公司承擔(dān)本次訴訟費(fèi)、保全費(fèi)。

淄博某公司辯稱，雙方之間簽訂的購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并未違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，該合同依法成立并生效。以上是原、被告經(jīng)過(guò)磋商，達(dá)成買賣合意的結(jié)果，且原告已支付全部購(gòu)房款，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行自己的合同義務(wù)。原告應(yīng)依照約定繼續(xù)履行合同，完成簽字備案。現(xiàn)原告因自身原因不愿繼續(xù)履行合同，原告提出返還購(gòu)房款及利息的訴訟請(qǐng)求是沒有事實(shí)及法律依據(jù)的，請(qǐng)求駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求。

淄博市張店區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：2023年7月3日，原、被告簽訂購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書，約定原告認(rèn)購(gòu)房源為某小區(qū)某號(hào)樓某室，定金20000元，面積72.38平方米，并對(duì)客戶信息、單價(jià)、總價(jià)等進(jìn)行了約定。購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書同時(shí)約定，1、經(jīng)雙方約定，客戶簽訂本協(xié)議后應(yīng)于7日內(nèi)簽訂商品房買賣合同，……；2、簽訂本協(xié)議7日內(nèi)客戶未簽訂商品房買賣合同，定金不退，房源不予保留；3、簽訂購(gòu)房合同時(shí)，全款客戶應(yīng)支付全部房款，……。同時(shí)由原告、被告方置業(yè)顧問(wèn)、銷售經(jīng)理及財(cái)務(wù)人員均簽字的合同簽約單對(duì)房號(hào)、建筑面積、單價(jià)、房屋總價(jià)及付款方式等進(jìn)行了約定。購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書簽訂當(dāng)日，原告向被告支付定金20000元；2023年7月8日，原告向被告支付187316元；2023年7月15日，原告分兩筆向被告支付42萬(wàn)元，其中第一筆轉(zhuǎn)款37萬(wàn)元，第二筆轉(zhuǎn)款5萬(wàn)元，上述款項(xiàng)共計(jì)627316元。之后原、被告雙方未能簽訂商品房買賣合同。關(guān)于雙方未能簽訂正式的商品房買賣合同的原因，原告主張系因房屋面積、公攤比例及交房時(shí)間三方面合同內(nèi)容與之前銷售人員介紹的不一致。被告對(duì)原告所述均不予認(rèn)可，并主張正式的商品房預(yù)售合同約定的房屋面積與購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書的約定是一致的，系原告方原因不愿繼續(xù)履行購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書約定的簽訂商品房買賣合同的義務(wù)，系原告違約在先。

裁判結(jié)果

淄博市張店區(qū)人民法院一審判決：一、被告淄博某公司于本判決生效后十日內(nèi)返還原告孫某購(gòu)房款607316元；二、駁回原告孫某的其他訴訟請(qǐng)求。

淄博某公司不服一審判決，提出上訴。淄博市中級(jí)人民法院二審判決：駁回上訴，維持原判。

案例解讀

本案主要涉及商品房銷售合同糾紛案件中預(yù)約合同的正確認(rèn)定與處理問(wèn)題。市場(chǎng)交易活動(dòng)中存在各種各樣的預(yù)約合同，比如認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書、允諾書、諒解備忘錄、締約紀(jì)要、臨時(shí)協(xié)議等。對(duì)于此類預(yù)約，司法實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)正確區(qū)分其與本約合同的關(guān)系，厘清預(yù)約合同自身的法律效力及違約責(zé)任。

預(yù)約是相對(duì)于本約而言的一種特殊合同，史尚寬先生曾對(duì)預(yù)約作出經(jīng)典界定：“預(yù)約乃約定將來(lái)成立一定契約之契約”，系指當(dāng)事人約定將來(lái)簽訂合同的合同，預(yù)約簽訂后，當(dāng)事人負(fù)有在一定期限內(nèi)締結(jié)本約之義務(wù)。預(yù)約合同是單獨(dú)發(fā)生法律效力的獨(dú)立合同，違反預(yù)約合同，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的是違約責(zé)任，而非締約過(guò)失責(zé)任。預(yù)約合同是雙方當(dāng)事人在協(xié)商洽談期間對(duì)未來(lái)事項(xiàng)的預(yù)先規(guī)劃與約定，簽訂于本約成立之前。預(yù)約合同與本合同之間既相互獨(dú)立，又相互關(guān)聯(lián)，簽訂預(yù)約合同的目的在于訂立本約合同，預(yù)約合同的標(biāo)的須是在一定期限內(nèi)簽訂本約合同，履行預(yù)約合同的結(jié)果即為訂立本約合同。司法實(shí)踐中判斷當(dāng)事人之間系預(yù)約合同關(guān)系還是本約合同關(guān)系，不能僅根據(jù)協(xié)議名稱或者單憑一份協(xié)議予以簡(jiǎn)單認(rèn)定，而應(yīng)當(dāng)綜合審查協(xié)議的內(nèi)容以及當(dāng)事人后續(xù)為簽訂新合同進(jìn)行的磋商乃至履行行為等客觀事實(shí)，從中分析與探尋當(dāng)事人是否有在將來(lái)另行簽訂新合同的意思表示，并據(jù)此對(duì)雙方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系作出準(zhǔn)確界定。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋法規(guī)標(biāo)題最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋制定機(jī)關(guān)最高人民法院效力等級(jí)司法解釋公布日期2003.04.28時(shí)效性現(xiàn)行有效》第五條最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋×規(guī)定，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法法規(guī)標(biāo)題商品房銷售管理辦法制定機(jī)關(guān)建設(shè)部(已撤銷)效力等級(jí)部門規(guī)章公布日期2001.04.04時(shí)效性現(xiàn)行有效》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。據(jù)此，將認(rèn)購(gòu)書等預(yù)約合同認(rèn)定為本約合同即商品房買賣合同，應(yīng)具備兩個(gè)條件：一是具備《商品房銷售管理辦法法規(guī)標(biāo)題商品房銷售管理辦法制定機(jī)關(guān)建設(shè)部(已撤銷)效力等級(jí)部門規(guī)章公布日期2001.04.04時(shí)效性現(xiàn)行有效》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容；二是出賣人已按約定收受購(gòu)房款。本案中，原告雖已支付全部購(gòu)房款，但購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書及合同簽約單僅對(duì)所售商品房的房號(hào)、面積、定金、單價(jià)、總價(jià)及付款方式進(jìn)行了約定，對(duì)房屋交付使用條件及日期、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾、辦理產(chǎn)權(quán)登記事宜、違約責(zé)任等重要條款均未明確約定，尚不具備商品房買賣合同的基本特征。同時(shí)雙方當(dāng)事人在購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書中約定“客戶簽訂本協(xié)議后應(yīng)于7日內(nèi)簽訂商品房買賣合同”從而進(jìn)一步明確雙方要在將來(lái)訂立一個(gè)新的商品房買賣合同，以最終明確雙方之間的房屋買賣法律關(guān)系的具體內(nèi)容，表明雙方當(dāng)事人對(duì)于今后另行簽訂商品房買賣合同的意思表示是一致且明確的，因而應(yīng)當(dāng)認(rèn)定涉案購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書系雙方當(dāng)事人為將來(lái)簽訂商品房買賣合同而簽訂的預(yù)約合同。

《中華人民共和國(guó)民法典》第四百九十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書等，構(gòu)成預(yù)約合同。當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。”該規(guī)定確認(rèn)了司法實(shí)踐中預(yù)約合同獨(dú)立的合同效力。合法有效的預(yù)約合同，對(duì)預(yù)約合同雙方當(dāng)事人均有約束力，雙方均應(yīng)按照協(xié)議約定全面履行各自義務(wù)，并本著誠(chéng)實(shí)信用的原則積極磋商，以促成本約合同的訂立。預(yù)約合同的違約責(zé)任形式可以包括繼續(xù)履行，但可由人民法院強(qiáng)制締結(jié)本約合同的法律依據(jù)并不充分，否則有違合同意思自治原則，亦不符合強(qiáng)制執(zhí)行限于物或行為的給付而不包括意志給付的基本原理。《中華人民共和國(guó)民法典》第五條規(guī)定：“民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循自愿原則，按照自己的意思設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系。”據(jù)此，本約合同的訂立應(yīng)當(dāng)建立在雙方平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，應(yīng)系雙方當(dāng)事人合意的結(jié)果。本案購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書在性質(zhì)上屬于預(yù)約合同，其目的是雙方在將來(lái)訂立正式的商品房買賣合同。依據(jù)購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書的約定，本案雙方當(dāng)事人負(fù)有在將來(lái)的一定期限（7日）內(nèi)訂立正式商品房買賣合同，將預(yù)約推進(jìn)到本約的義務(wù)。現(xiàn)雙方未按購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書的約定簽訂商品房買賣合同，且原告明確表示不想購(gòu)買涉案房屋，要求退房，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條關(guān)于“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理”的規(guī)定，原告應(yīng)當(dāng)按照雙方簽訂的購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書關(guān)于“簽訂本協(xié)議7日內(nèi)客戶未簽訂商品房買賣合同，定金不退，房源不予保留”的約定承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。綜上，被告占有原告除上述定金之外的購(gòu)房款，無(wú)法律和合同依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以返還。

相關(guān)法條

《中華人民共和國(guó)民法典》第五條 民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循自愿原則，按照自己的意思設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系。

《中華人民共和國(guó)民法典》第四百九十五條 當(dāng)事人約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書等，構(gòu)成預(yù)約合同。

當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百零九條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。當(dāng)事人在履行合同過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)避免浪費(fèi)資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十六條 當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。定金合同自實(shí)際交付定金時(shí)成立。定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定；但是，不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十，超過(guò)部分不產(chǎn)生定金的效力。實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條 出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條 商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。