一、依建設(shè)單位申請(qǐng)，啟動(dòng)房屋征收程序

《征收與補(bǔ)償條例》將公共利益規(guī)定為國家征收的基本目的，并明確將因國防和外交的需要，由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和科技、 教育、文化、衛(wèi)生、體育、資源環(huán)保、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)以及保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建等納入公共利益范疇。只有 確因以上公共利益需要的項(xiàng)目，才能依法啟動(dòng)征收程序。實(shí)踐中，在征收項(xiàng)目正 式啟動(dòng)前，都要就項(xiàng)目是否屬于公共利益需要進(jìn)行論證。

二、審查項(xiàng)目建設(shè)是否符合各項(xiàng)規(guī)劃要求，保障性安居工程建設(shè)、 舊城區(qū)改建是否已納入市、縣級(jí)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃

《征收與補(bǔ)償條例》第九條規(guī)定，確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安 居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。

三、確定征收范圍

項(xiàng)目經(jīng)論證后符合公共利益需要，且符合相關(guān)規(guī)劃要求的，應(yīng)根據(jù)規(guī)劃部門確定的項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃范圍，合理確定擬征收房屋的具體范圍并在擬征收范圍內(nèi)進(jìn)行公告。征收范圍確定后，不得在征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前述所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

四、進(jìn)行前期調(diào)查，對(duì)征收項(xiàng)目費(fèi)用進(jìn)行概算評(píng)估

征收范圍確定后，房屋征收部門應(yīng)組織有關(guān)部門對(duì)征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、用途、面積等情況進(jìn)行前期調(diào)查，并按照相關(guān)規(guī)定對(duì)房屋征收項(xiàng)目整個(gè)補(bǔ)償費(fèi)用進(jìn)行概算評(píng)估。

五、對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理

《征收與補(bǔ)償條例》第二十四條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。這里的有關(guān)部門—般包括規(guī)劃、國土、住房保障、城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理等部門。

六、房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府

房屋征收部門根據(jù)前期調(diào)查情況和項(xiàng)目概算評(píng)估等情況，擬定具體的征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府。

七、對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證、征求公眾意見并修改和公布

收到房屋征收部門報(bào)送的征收補(bǔ)償方案后，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不少于30日。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改情況及時(shí)公布。對(duì)因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合《征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。

八、進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，還應(yīng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。通過評(píng)估程序，充分收集被征收人的反對(duì)意見，明確項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別，以便 最終作出同意實(shí)施征收、暫緩實(shí)施征收、暫不實(shí)施征收的決定，從而緩解因房屋征收帶來的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)和矛盾。

九、補(bǔ)償安置費(fèi)用足額到位

《征收與補(bǔ)償條例》第十二條第二款規(guī)定，作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、專款專用。征收補(bǔ)償費(fèi)用的足額到位，是保障房屋征收工作順利進(jìn)行的前提條件，也是保護(hù)被征收人利益的重要前提。專戶存儲(chǔ)、專款專用是保證征收補(bǔ)償費(fèi)用不被擠占、挪用的重要措施。

十、作出房屋征收決定并公告

房屋征收屬于政府行為，作出征收決定的主體只能是市、縣級(jí)人民政府。房屋征收決定作出后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行 政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償 的宣傳、解釋工作。被征收人對(duì)征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

十一、選定評(píng)估機(jī)構(gòu)

根據(jù)《征收與補(bǔ)償條例》第十九條和第二十條的規(guī)定，被征收房屋的價(jià)值, 由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

十二、對(duì)房屋組織調(diào)查登記并公布調(diào)查結(jié)果

房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)的房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)査結(jié)果形成后，應(yīng)當(dāng)在房屋征 收范圍內(nèi)向被征收人公布。

十三、對(duì)征收房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估

評(píng)估機(jī)構(gòu)選定后，其應(yīng)按照房屋征收評(píng)估辦法，對(duì)被征收房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估工作完成后，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期滿后，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。根據(jù)《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第20條和第22條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

十四、被征收人選擇補(bǔ)償方式

《征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定了貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種不同的補(bǔ)償方式。

被征收人可以根據(jù)實(shí)際情況，選擇不同的補(bǔ)償方式。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的：市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

十五、房屋征收部門與被征收人進(jìn)行協(xié)商談判

評(píng)估結(jié)果確定后，房屋征收部門應(yīng)就征收補(bǔ)償所涉事項(xiàng)與被征收人進(jìn)行協(xié)商談判。協(xié)商談判過程中，房屋征收部門應(yīng)做好有關(guān)記錄。記錄既包括有關(guān)的書面記錄，也包括有關(guān)協(xié)商談判過程的視頻資料等。

十六、訂立補(bǔ)償協(xié)議

房屋征收部門與被征收人經(jīng)協(xié)商，就征收補(bǔ)償事宜達(dá)成一致的，應(yīng)訂立補(bǔ)償協(xié)議。補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容包括：補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)。依法訂立的補(bǔ)償協(xié)議對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。

十七、作出征收補(bǔ)償決定并公告

房屋征收部門與被征收人在簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法作出補(bǔ)償決定，并在征收范圍內(nèi)予以公告。被征收入對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

十八、先補(bǔ)償后搬遷

房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。作出房屋征收決定的是市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

十九、申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行

《征收與補(bǔ)償條例》取消了行政機(jī)關(guān)自行強(qiáng)制拆遷的規(guī)定，對(duì)于被征收人在法定期限內(nèi)對(duì)補(bǔ)償決定不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行必須符合法定期限、屬于受理申請(qǐng)的人民法院管轄、征 收補(bǔ)償決定合法、合理且不存在損害被征收人合法權(quán)益的情形。人民法院經(jīng)審查裁定準(zhǔn)予執(zhí)行的，一般由作出征收補(bǔ)償決定的市、縣級(jí)人民政府組織實(shí)施，也可以由人民法院執(zhí)行。

二十、對(duì)房屋進(jìn)行拆除

被征收人在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)自行完成搬遷，或者被征收人被依法強(qiáng)制搬遷后，房屋征收部門應(yīng)依法組織對(duì)被征收房屋予以拆除。

徐維民律師

2023年8月19日