一、依建設單位申請，啟動房屋征收程序

《征收與補償條例》將公共利益規定為國家征收的基本目的，并明確將因國防和外交的需要，由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設和科技、 教育、文化、衛生、體育、資源環保、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業以及保障性安居工程建設、舊城區改建等納入公共利益范疇。只有 確因以上公共利益需要的項目，才能依法啟動征收程序。實踐中，在征收項目正 式啟動前，都要就項目是否屬于公共利益需要進行論證。

二、審查項目建設是否符合各項規劃要求，保障性安居工程建設、 舊城區改建是否已納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃

《征收與補償條例》第九條規定，確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安 居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。

三、確定征收范圍

項目經論證后符合公共利益需要，且符合相關規劃要求的，應根據規劃部門確定的項目建設規劃范圍，合理確定擬征收房屋的具體范圍并在擬征收范圍內進行公告。征收范圍確定后，不得在征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償。房屋征收部門應當將前述所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

四、進行前期調查，對征收項目費用進行概算評估

征收范圍確定后，房屋征收部門應組織有關部門對征收范圍內房屋的權屬、用途、面積等情況進行前期調查，并按照相關規定對房屋征收項目整個補償費用進行概算評估。

五、對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理

《征收與補償條例》第二十四條規定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。這里的有關部門—般包括規劃、國土、住房保障、城鄉建設、城市管理等部門。

六、房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府

房屋征收部門根據前期調查情況和項目概算評估等情況，擬定具體的征收補償方案，報市、縣級人民政府。

七、對征收補償方案進行論證、征求公眾意見并修改和公布

收到房屋征收部門報送的征收補償方案后，市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不少于30日。市、縣級人民政府應將征求意見情況和根據公眾意見修改情況及時公布。對因舊城區改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合《征收與補償條例》規定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

八、進行社會穩定風險評估

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，還應經政府常務會議討論決定。通過評估程序，充分收集被征收人的反對意見，明確項目的風險級別，以便 最終作出同意實施征收、暫緩實施征收、暫不實施征收的決定，從而緩解因房屋征收帶來的社會穩定風險和矛盾。

九、補償安置費用足額到位

《征收與補償條例》第十二條第二款規定，作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。征收補償費用的足額到位，是保障房屋征收工作順利進行的前提條件，也是保護被征收人利益的重要前提。專戶存儲、?？顚Ｓ檬潜ＷC征收補償費用不被擠占、挪用的重要措施。

十、作出房屋征收決定并公告

房屋征收屬于政府行為，作出征收決定的主體只能是市、縣級人民政府。房屋征收決定作出后，應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行 政訴訟權利等事項。市、縣級人民政府及房屋征收部門應當做好房屋征收與補償 的宣傳、解釋工作。被征收人對征收決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

十一、選定評估機構

根據《征收與補償條例》第十九條和第二十條的規定，被征收房屋的價值, 由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

十二、對房屋組織調查登記并公布調查結果

房屋征收部門應當對房屋征收范圍內的房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調査結果形成后，應當在房屋征 收范圍內向被征收人公布。

十三、對征收房屋的價值進行評估

評估機構選定后，其應按照房屋征收評估辦法，對被征收房屋的價值進行評估。評估工作完成后，評估機構應當向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。公示期滿后，評估機構應當向房屋征收部門提供整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第20條和第22條規定，被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估，對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

十四、被征收人選擇補償方式

《征收與補償條例》規定了貨幣補償和房屋產權調換兩種不同的補償方式。

被征收人可以根據實際情況，選擇不同的補償方式。被征收人選擇房屋產權調換的：市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

十五、房屋征收部門與被征收人進行協商談判

評估結果確定后，房屋征收部門應就征收補償所涉事項與被征收人進行協商談判。協商談判過程中，房屋征收部門應做好有關記錄。記錄既包括有關的書面記錄，也包括有關協商談判過程的視頻資料等。

十六、訂立補償協議

房屋征收部門與被征收人經協商，就征收補償事宜達成一致的，應訂立補償協議。補償協議的內容包括：補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項。依法訂立的補償協議對當事人具有法律約束力。

十七、作出征收補償決定并公告

房屋征收部門與被征收人在簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法作出補償決定，并在征收范圍內予以公告。被征收入對補償決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

十八、先補償后搬遷

房屋征收應當先補償、后搬遷。作出房屋征收決定的是市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

十九、申請法院強制執行

《征收與補償條例》取消了行政機關自行強制拆遷的規定，對于被征收人在法定期限內對補償決定不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。申請強制執行必須符合法定期限、屬于受理申請的人民法院管轄、征 收補償決定合法、合理且不存在損害被征收人合法權益的情形。人民法院經審查裁定準予執行的，一般由作出征收補償決定的市、縣級人民政府組織實施，也可以由人民法院執行。

二十、對房屋進行拆除

被征收人在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內自行完成搬遷，或者被征收人被依法強制搬遷后，房屋征收部門應依法組織對被征收房屋予以拆除。

徐維民律師

2023年8月19日