經濟適用房又稱共有產權保障住房，指符合國家住房保障有關規定，由政府提供政策優惠，按照有關標準建設，限定套型面積和銷售價格，限制使用范圍和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權，面向本市符合規定條件的城鎮中低收入住房困難家庭供應的保障性住房。

上海經濟適用房以2023年《上海市共有產權保障住房管理辦法》為依據，各部門再制定各自職權范圍內的下位法規定。經濟適用房作為政府提供給住房困難家庭的保障性住房，雖然帶有福利性質，但本質上歸所有人份額部分的繼承分割只要下位法沒有特殊規定，仍然適用《民法典》及相關司法解釋，雖然地方政府的下位法不能與《民法典》相違背，但經濟適用房是政府以優惠政策提供給符合條件的特定住房困難家庭，因此所有權處分上區別于普通商品房。

按照《管理辦法》第三十二條，經適房在取得完全產權前，自己份額不能轉讓、出租、設定抵押。

《上海市共有產權保障住房管理辦法》

第三十二條（使用規定）

共有產權保障住房的購房人和同住人應當按照房屋管理有關規定和供后房屋使用管理協議的約定使用房屋，并且在取得完全產權前不得有下列行為：

（一）擅自轉讓、贈與共有產權保障住房；

（二）擅自出租、出借共有產權保障住房；

（三）設定除共有產權保障住房購房貸款擔保以外的抵押權；

（四）違反其他法律、法規、規章的情形。

目前上海經適房在取得房地產權證滿5年可以購買政府產權份額，依法購買后等同于商品房，故經適房特殊規定在于購買全部產權前發生的繼承分割。

先說繼承，按照2011年上海市辦公廳的《關于經濟適用住房申請家庭成員死亡后相關事宜的處理意見》第五條，如經適房所有人死亡，繼承人仍有繼承權可依法繼承，但繼承人不屬于申請家庭成員，僅在經適房發生回購或者轉讓后，獲得房屋相應繼承份額折價款。

《關于經濟適用住房申請家庭成員死亡后相關事宜的處理意見》

五、申請家庭成員在完成房地產轉移登記前死亡的，該經濟適用住房房地產權利不發生繼承。申請家庭成員在完成房地產轉移登記后死亡的，處理方式如下：

（一）房地產權利人死亡的，其所享有的經濟適用住房房地產權利按照《中華人民共和國繼承法》有關規定繼承。其中，繼承人不屬于申請家庭成員的，不享有經濟適用住房居住使用權，僅享有在經濟適用住房按照規定發生回購或者轉讓后，主張分割所得價款的權利；

這里的“申請家庭成員”指的是在《申請家庭成員基本情況申報表》中填報的申請人，沒有同住人。申請人不一定是購房人或產權人，經適房登記產證時部分申請人可以自愿不上產證。但按此定義申請人繼承人的范圍依然很小，故實務中上海一些基層法院在認定上有擴大“申請家庭成員”的解釋，比如把同住人也認定為能繼承產權份額的家庭成員（因為基于后來出臺的《上海市共有產權保障住房供后管理實施細則》第八條，市府似乎又認可這樣的做法）。同住人是在記載在產證上的，認定同住人沒有爭議，但認定其他家庭成員就有極大爭議。比如房屋實際出資人法院一般只認定為債權債務關系。另外同住人死亡不存在繼承。

此外注意的是按《處理意見》這種主張折價款的權利只有在經適房發生回購或轉讓后才能行使（除非所有繼承人意見一致），但經適房發生繼承并不一定發生回購或轉讓，除了住房保障機構依職權啟動回購，當還有其他購房人或同住人健在時，回購或轉讓更多出于他們自愿。因此在繼承條件發生時，上海大部分法院不考慮上述前置條件，但少數法院依然堅持須發生回購或轉讓非家庭成員繼承人才能主張該權利。

（圖片來源于網絡）

如果“申請家庭成員”都死亡如何處理，《處理意見》未提及。但依據《管理辦法》第三十九條，購房人均死亡，繼承人又不符合共有產權保障住房申請條件的，住房保障機構可以依法分割處置經適房。

《上海市共有產權保障住房管理辦法》

第三十九條（繼承）

購房人均死亡，其共有產權保障住房產權份額的繼承人不符合共有產權保障住房申請條件的，住房保障機構可以按照依法分割共有物的方式，處置共有產權保障住房。

但實務中購房人死亡，同住人還健在的情況下，因為牽涉到同住人的繼承、居住權利，極少有住房保障機構行使處置的情況。但如果購房人、同住人均死亡，那依照《管理辦法》第三十三條，住房保障機構應當回購，此時再與非購房人/同住人繼承人分割經適房產權，當沒有法律障礙。

《上海市共有產權保障住房管理辦法》

第三十三條（回購）

取得房地產權證未滿5年，有下列情形之一的，應當騰退共有產權保障住房，并由房屋所在地區（縣）住房保障實施機構或者區（縣）人民政府指定的機構予以回購：

……

（三）購房人和同住人均死亡的；

有一點需要注意，申請家庭成員繼承人與其他繼承人在房屋折價款上通常按經適房市場價計算，實踐中法院有的參考各區住房保障機構每年公布的該基地經適房購買政府產權份額價格。如雙方分歧較大，審理中也不乏委托第三方評估機構評估。但如果是住房保障機構依法回購，則回購價款為原銷售價款加按照中國人民銀行同期存款基準利率計算的利息。因此對老百姓講回購肯定是極不合算的，故實踐中購房人或同住人一定會盡量在生前買下剩余政府產權份額。