【案情】2005年11月19日，原告藍某與重慶市某農貿市場公司簽訂《貿市場商鋪租賃協議》，將一商鋪租賃給農貿市場公司，租期從2005年12月1日起至2025年11月30日止，租金為每月400元，合同約定農貿市場公司對原告商鋪可進行自營、轉租、入股、招商、聯營等經營管理活動。租賃合同簽訂后，農貿市場公司按時向原告支付了租金。2023年9月30日，被告廣進公司與被告重克隆公司簽訂《房屋租賃合同》，約定被告廣進公司將地處萬盛區鐵路一村1號第一層（包括原告的商鋪）租賃給被告重克隆使用，使用面積1745平方米，承租期限為10年，從2023年11月1日起至2025年10月31日止。被告重克隆公司使用原告的商鋪經營超市。現原告藍某要求確認被告廣進公司和被告重克隆公司簽訂的《房屋租賃合同》無效。

【分歧】關于《房屋租賃合同》的效力問題，存在以下三種意見：

一、合同無效。原告藍某系該商鋪的所有權人，被告廣進公司無權處分其商鋪，現廣進公司將商鋪擅自租賃給重克隆，應屬合同無效；

二、合同效力待定?！逗贤ā返谖迨粭l中：無權處分人處分他人財產，經物權人追認或處分人取得處分權后的合同有效，可認定該合同效力待定；

三、合同有效。雖然屬于無權處分，但合同系雙方當事人真實意思表示，成立并生效，但是物權不發生變動。

【評析】筆者同意第三種意見。依據民法理論，作為民法基本概念的“處分”，意義有最廣義、廣義和狹義之別。最廣義的處分，包括事實上的處分和法律上的處分。所謂事實上的處分，是指對原物體加以物質變形、改造或毀損的行為，例如：改平裝書為精裝書。所謂法律上的處分包括負擔行為和處分行為。負擔行為是指發生債法上給付義務效果的法律行為，也稱債權行為，一般體現為合同或者單獨行為;處分行為是指直接發生權利得喪變更的法律行為，可分為物權行為和準物權行為(諸如債權轉讓和債務免除等)。廣義的處分指法律上的處分，不包括事實上的處分。狹義的處分僅指法律處分中的處分行為。本文認為，處分應采廣義，指能夠對物產生法律上的某種效力的行為，包括處分行為，也包括負擔行為。本案租賃合同發生債法上給付義務的效果，對商鋪產生法律上的特定效力，故可認定為是對系爭商鋪所為的一種“處分”。

《合同法》第51條規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無權處分的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”。對于合同法第51條，時下比較流行的解釋認為，無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。在權利人追認和處分人事后取得權利之前，該合同的效力處于未定狀態。在權利人拒絕追認和處分人事后未取得權利的情況下，合同是無效的。但是，這種“效力未定說”存在如下不足:其一，如果權利人拒絕承認，則合同將被宣告無效，當事人自然沒有履行合同的義務，不必承擔違約責任，而僅僅依靠侵權責任或返還不當得利，并不足以保護合同相對人，相對人的期待利益(包括可得利益)沒有得到保護，這對于相對人并不公平；其二，“效力未定說”實際上并沒有區分物權變動的原因與結果，即沒有區分合同與履行合同的結果，將合同的效力完全決定于權利人的追認或者無權處分人取得處分權，實際上仍然奉行了“所有權高于一切”，沒有保護交易安全。從合同主體來看，無權處分人是以自己名義實施的處分行為，無權處分合同的當事人是行為人和相對人，而非真正的權利人。即使權利人在待定期間對無權處分行為予以追認，也不會發生合同主體的變更。

最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。”從該解釋的立法原意可以看出，出賣他人之物可能影響的只是債權合同的履行，并可能導致物權變動不能實現，但與債權合同的效力無關。此解釋遵循的正是無權處分合同的相對無效理論，即在《合同法》第五十一條中，無權處分人處分他人財產，經物權人追認或處分人取得處分權后的合同“有效”，是指無權處分合同對物權人發生法律效力;相反情形下的無效則指合同對物權人不生效力。也就是說，物權人意志所能決定的只是無權處分合同的效力范圍而非效力的有無。《物權法》第十五條亦規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力?！币虼?，在本案中的房屋租賃合同，因房屋所有權人未予追認，出租人與承租人的租賃合同效力范圍不及于房屋所有權人，而在租賃合同相對人之間有效。

筆者認為在解釋適用合同法第51條時，應結合最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條和《物權法》第十五條的規定，應當認為無權處分場合的合同仍然有效，在權利人追認或者無權處分人取得處分權時當然發生權利變動的結果；在權利人不予追認或者無權處分人不能取得處分權場合，不發生權利變動的結果，無權處分人要承擔違約責任；在處分行為被追認或者被補正前，權利變動的結果是否發生處于未定狀態，但合同效力并非待定而是確定有效。

在無權處分場合，當然應該保護真正的權利人的利益，這是社會經濟秩序的一個根基。但是，在保護財產關系靜態安全的同時，也出現了如何對待財產關系的動態安全，即交易安全的問題。在現代社會，市場經濟發達的國家已不再單純地奉行“所有權高于一切”的法則，而將保護交易安全作為一項非常重要的法律價值來追求。