很多人買房的時候，都會聽到置業顧問說：“我們容積率只有2.9，住起來比XX項目舒服太多了！”

但事實真是這樣么？容積率是什么意思？容積率的高低真的對居住舒適度有很大的影響么？

什么是容積率？

容積率是指一個小區的地上總建筑面積與用地面積的比率。

地上總建筑面積計算值為建設用地內各棟建筑物地上建筑面積計算值之和，地下面積不納入計算容積率的建筑面積。建設用地面積以土地證坐標點連線圍合的建設用地面積為準（不包含城市道路、綠化帶等）。

一般而言，容積率越大，建筑面積越多，戶數也會增多，搶占小區公共資源的人也就越多，居住體驗會比較差。但是容積率過低，小區人數較少，吸引到的商業配套也比較少，生活氛圍就相對弱一些，分攤到個人頭上的物業費也會增多。

例如，某地塊面積是10000㎡, 允許修建的總建筑面積為20000㎡, 則該地塊容積率為20000/10000=2。

單看公式，似乎并不能讓人清楚的明白，容積率對于居住舒適度的影響。網上用養雞的概念，做了下面一張圖，對容積率進行了簡明扼要的解釋：

通過上述圖片我們不難看出，隨著容積率的不斷變高，同樣地塊單位面積的雞數量也在增多。同理，換算到所購買的房屋不同，對購房者而言，容積率是影響住房舒適度的參考指標之一，參考相關標準，住宅產品形態的不同，容積率也會有所不同：

備注：住宅小區容積率小于1.0的，為非普通住宅。一般情況下，高層住宅容積率不超過4，多層住宅應不超過5。

同樣的容積率，為何隔壁小區更舒適？

大部分人在購置房屋時，普遍認為：容積率越大，小區建筑越密，居住體驗越差。但其實，這是把容積率與建筑密度混為一談，二者不是一個概念。

建筑密度指在一定范圍內，建筑物的基底面積總和與占用地面積的比例(%)。比如一塊地為10000㎡，其中建筑底層（平層）面積3000㎡，這塊用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。

在容積率相同的小區，建筑密度越小，環境越開闊，反之亦然。

比如：一塊地占地面積1萬㎡，容積率為2，總建筑面積是2萬㎡。

開發商若只建兩幢25層的高層，兩梯4戶、且戶型建筑面積均為100㎡，因為只有兩幢樓，所以建筑密度是較低的。

若要建成一梯2戶、且戶型建筑面積均為150㎡的7層洋房5幢，兩梯4戶、且戶型建筑面積均為118.75㎡的20層高層1幢，需要建6幢，建筑密度則是比較高的。

所以，即便在容積率相同的小區里，舒適度也可能天差地別。

鄭州的容積率標準

2023年鄭州對新建住宅小區的容積率做了明確的規定：2023年5月1日起正式施行，鄭州市自然資源和規劃局發布《鄭州市城市規劃管理技術規定（試行）》，新編規劃適用于鄭州城鎮規劃區域內（含新鄭新密）的住宅類建設。

其中新規明確，住宅建筑平均層數為19～26層，住宅用地容積率2.7～2.9，不得超過2.9。建筑密度最大值20%，綠地率最小值35%，住宅建筑高度控制最大值80米。居住區人均公共綠地指標由1.5平方米/人增加到了4.5平方米/人，總體上比原國標《居住區規范》提高3平方米/人。

結語

從產品形態上來說，高層、小高層、洋房、別墅的容積率是遞減的，但是售價卻是遞增的。所以，對于開發商來說，“高低配”可以在保證容積率不變的前提下，實現貨值最大化。

但這種“高低配”的現象，容易造成小區高層的局部容積率過高。

比如，一個小區的容積率是3.0，但實際上高層局部容積率達到了4.0，洋房區只有2.0。這就導致高層的居住體驗會比較差。

因此，在相同容積率的前提下，建議購買純高層，而非高低配小區。

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