2023年6月13日財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第74號(hào)發(fā)文

按照《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)）第一條規(guī)定，符合以下情形的，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：（一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。前款所稱(chēng)受贈(zèng)收入的應(yīng)納稅所得額按照《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)）第四條規(guī)定計(jì)算。

很多微信群轉(zhuǎn)發(fā)了相關(guān)的文件，很多有心買(mǎi)房的人都對(duì)此非常興奮，主要是兩個(gè)方面的思路：

第一：現(xiàn)在沒(méi)有買(mǎi)房資格的人可以將房產(chǎn)贈(zèng)與給直系親屬，由此騰出本人的買(mǎi)房資格，本人就可以買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)了。

第二：先用外地的直系親屬買(mǎi)房，等過(guò)兩年將房子贈(zèng)與給自己，沒(méi)有個(gè)稅了！

總之大家認(rèn)為增加了自己的買(mǎi)房資格，又有機(jī)會(huì)了。其實(shí)說(shuō)到買(mǎi)房，資格真的不是大問(wèn)題，錢(qián)才是大問(wèn)題，比如廣州公司名義買(mǎi)房不限購(gòu)，首付三成即可，所以如果你有買(mǎi)房的首付款，你有月供的經(jīng)濟(jì)收入，買(mǎi)房真不是大問(wèn)題。

大家仔細(xì)看看文件原文按照《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)）第一條規(guī)定，我們可以發(fā)現(xiàn)，其實(shí)贈(zèng)與，繼承免個(gè)稅的政策2009年就已經(jīng)執(zhí)行了。事實(shí)就是如此，一直以來(lái)，廣州直系贈(zèng)與，繼承，都是免個(gè)稅的。請(qǐng)看財(cái)稅〔2009〕78號(hào)內(nèi)容

財(cái)稅〔2009〕78號(hào)

也就是從2009年至今，贈(zèng)與，繼承一直都是免個(gè)稅的！舊的文件與新的文件幾乎是一樣的政策，所以這是一個(gè)政策延續(xù)。現(xiàn)在其實(shí)僅僅是重申一下文件精神，廢除了舊文件，啟用新文件，但是核心的政策精神沒(méi)有變化。

那么為何現(xiàn)在大家覺(jué)得免個(gè)稅這個(gè)政策非常好呢？

因?yàn)榇蠹乙詾橹百?zèng)與，繼承需要交差額20%的個(gè)稅，現(xiàn)在不需要交了，故而大幅度降低了稅費(fèi)，所以覺(jué)得是重大利好。

那么以前其實(shí)不存在20%為何大家也沒(méi)有覺(jué)得是利好呢？一方面是2009年的文件已經(jīng)過(guò)去多年了，大家也有點(diǎn)淡忘了，現(xiàn)在是發(fā)文成為熱點(diǎn)而已。

另外真正的原因是其實(shí)贈(zèng)與有大缺陷。

根據(jù)2023年330房地產(chǎn)調(diào)控政策：

（二）住房贈(zèng)與他人的，須滿(mǎn)2年后方可再次購(gòu)買(mǎi)住房；接受住房贈(zèng)與的，須符合本市的現(xiàn)行限購(gòu)政策。

1贈(zèng)與限購(gòu)，不增加買(mǎi)房資格。

從2023年330新政后，廣州贈(zèng)與給直系也是限購(gòu)的，也就是如果直系親屬是外地戶(hù)口沒(méi)有買(mǎi)房資格，你無(wú)法將房子贈(zèng)與給直系親屬，這樣子無(wú)法將你的房子除名，不增加你的買(mǎi)房資格。

如果直系親屬有買(mǎi)房資格，那就直接以直系親屬的名義買(mǎi)房就可以了啊！何必贈(zèng)與后你購(gòu)買(mǎi)呢？

直接以直系的名義買(mǎi)房，只需要支付一次買(mǎi)房的稅費(fèi)，如果將自己的房子贈(zèng)與給直系，再本人買(mǎi)房，不就需要交兩次稅費(fèi)了？

慢，不是說(shuō)免稅了，不存在兩次稅費(fèi)啊？

不是的，免得僅僅是個(gè)稅，沒(méi)有免契稅，所以房子贈(zèng)與給直系親屬要交契稅的。

2贈(zèng)與房子給直系親屬，即便名下無(wú)房，本人依然沒(méi)有買(mǎi)房資格

按照330文件政策，將本人的房產(chǎn)贈(zèng)與給他人，需要過(guò)兩年，本人才有買(mǎi)房資格的，所以贈(zèng)與無(wú)法增加本人的買(mǎi)房資格的。

3贈(zèng)與后的房子是限售的，兩年內(nèi)無(wú)法出售！

父親將房子贈(zèng)與給兒子，按照廣州的房地產(chǎn)調(diào)控政策，兒子得到房產(chǎn)后兩年限售。本來(lái)父親的房子如果要用錢(qián)等，可以出售給他人的，現(xiàn)在父親將房子贈(zèng)與給兒子，導(dǎo)致這套房子無(wú)法出售給他人了。贈(zèng)與將不限售的房子變成限售，顯然減少了賣(mài)房的機(jī)會(huì)，非常不利。

由以上分析，贈(zèng)與要么根本不可行的，要么不增加買(mǎi)房名額。

如果考慮2年后贈(zèng)與給自己，真的沒(méi)有意義的，直系持有你的房產(chǎn)，你應(yīng)該是安心的，等直系直接出售即可，合并考慮2年后贈(zèng)與給自己呢。

以下再?gòu)慕?jīng)濟(jì)效益稅費(fèi)成本角度分析。

贈(zèng)與免個(gè)稅，贈(zèng)與免增值稅，贈(zèng)與僅僅需要交契稅即可，確實(shí)如此，房子贈(zèng)與給直系親屬契稅不高的，因?yàn)槠醵愐蚕陆盗恕Ｖ百?zèng)與契稅無(wú)論首套二套都是3%，現(xiàn)在贈(zèng)與首套的契稅是1%或者1.5%，二套才是3%，這里是不存在20%個(gè)稅的。

如果贈(zèng)與得到的房子出售，如果出售的時(shí)候，業(yè)主家庭滿(mǎn)五年唯一，依然免個(gè)稅，如果不是滿(mǎn)五年或者非唯一，那么如何繳稅呢？不好意思，個(gè)稅必須20%

所以存在將來(lái)的稅費(fèi)隱患，一不小心將來(lái)無(wú)法交易了，因?yàn)?0%的個(gè)稅著實(shí)不少。

多年前我曾經(jīng)遇到有業(yè)主，父母將房子贈(zèng)與給兩姐妹，兩姐妹都是名下有房的，兩姐妹想出售的時(shí)候，雙方都不是唯一，稅費(fèi)問(wèn)題導(dǎo)致雙方無(wú)法賣(mài)房。

還有一個(gè)業(yè)主，父母將兩套房子贈(zèng)與給兒子，這樣子麻煩了，正常情況下兒子幾乎沒(méi)有辦法賣(mài)房了，因?yàn)榭傆幸惶追俏ㄒ唬枰?0%個(gè)稅，這個(gè)兒子想將房子過(guò)戶(hù)給自己的侄子，卡住了。

既然這個(gè)贈(zèng)與對(duì)我們意義不大，父親要將房子過(guò)戶(hù)給兒子，怎么處理才好？

其實(shí)，最好的方法是近親交易。

近親交易，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是包括上述的關(guān)系人之間，以買(mǎi)賣(mài)的房子辦理過(guò)戶(hù)。不過(guò)既然是近親，允許房產(chǎn)按照當(dāng)年買(mǎi)入價(jià)格交易。

比如爺爺當(dāng)年房子以5萬(wàn)元一套購(gòu)買(mǎi)，現(xiàn)在房子市場(chǎng)價(jià)格500萬(wàn)一套，近親交易允許爺爺按照5萬(wàn)元將房子賣(mài)給孫子，孫子僅僅只需要按照5萬(wàn)交契稅即可，比如1%，孫子只需要交500元即可。注意近親交易，只要不限售而且滿(mǎn)2年，那么就零個(gè)稅，零增值稅（豪宅也是）。

如果爺爺將房子贈(zèng)與給孫子，孫子也是僅僅交契稅即可，但是孫子需要按照稅局核準(zhǔn)價(jià)交契稅，如果稅局核準(zhǔn)價(jià)格是400萬(wàn)，那么孫子需要按照400萬(wàn)交契稅，也就是4萬(wàn)的契稅。

500元VS4萬(wàn)元，顯然近親交易稅費(fèi)更低。

不過(guò)既然存在贈(zèng)與這種過(guò)戶(hù)方式，贈(zèng)與也是有一定意義的，在少數(shù)情況下，我推薦你選擇贈(zèng)與的方式過(guò)戶(hù)。

1如果父親近期不想賣(mài)賣(mài)房，將房子過(guò)戶(hù)給兒子，兒子在不滿(mǎn)5年的前提下想要賣(mài)房。

贈(zèng)予前后的房產(chǎn)證時(shí)間是可以延續(xù)的，新的房產(chǎn)證產(chǎn)證時(shí)間以舊的為準(zhǔn)，故而兒子將來(lái)出售房產(chǎn)證時(shí)間可以長(zhǎng)一些。

比如父親持有房產(chǎn)證已經(jīng)滿(mǎn)3年，暫時(shí)無(wú)意賣(mài)房選擇過(guò)戶(hù)給兒子，兒子得到房子后滿(mǎn)2年出售。

如果走贈(zèng)與，兒子滿(mǎn)2年出售房子可以按照滿(mǎn)5年計(jì)算稅費(fèi)，這樣子視同滿(mǎn)五年，如果兒子是唯一的，則是滿(mǎn)五年唯一，稅費(fèi)很低。

如果走近親交易，兒子滿(mǎn)2年出售，房產(chǎn)證重新計(jì)算產(chǎn)證時(shí)間，故而視作滿(mǎn)2年，出售必須要交1%個(gè)稅，稅費(fèi)會(huì)高一些。

2贈(zèng)與前后，受贈(zèng)方確認(rèn)只有一套房子，出售的時(shí)候肯定名下無(wú)房。

受贈(zèng)方得到房子后出售，如果確認(rèn)名下無(wú)房，那就有機(jī)會(huì)做成滿(mǎn)五年唯一，也沒(méi)有所謂了，如果受贈(zèng)方當(dāng)前名下有房，尤其持有難以出售的宅基地，經(jīng)適房等，那就千萬(wàn)不要受贈(zèng)房產(chǎn)了。

綜上分析，近親交易和贈(zèng)與各有優(yōu)點(diǎn)，為了減少盡可能的風(fēng)險(xiǎn)，如果直系之間要交易房產(chǎn)（尤其是孫輩為了學(xué)位入讀名校，需要祖輩將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給父輩），通常建議走近親交易，少數(shù)情況下也可以酌情考慮贈(zèng)與。

至于繼承上面分析較少，因?yàn)槔^承必須等產(chǎn)權(quán)人去世方可操作，可操作性不大。

這里強(qiáng)調(diào)一下，繼承得到的房子滿(mǎn)五年唯一，免個(gè)稅，如果不是滿(mǎn)五年唯一，那么可以選擇交1%個(gè)稅，也可以選擇交差額20%個(gè)稅。

至于贈(zèng)與得到的房子，如果滿(mǎn)五年唯一，同樣免個(gè)稅，如果不是滿(mǎn)五年唯一，那么必須選擇差額20%個(gè)稅。