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1.7月下旬，貝殼提交IPO申請(qǐng)，讓人們看到房產(chǎn)交易市場(chǎng)這一萬(wàn)億級(jí)金礦。貝殼和鏈家的創(chuàng)始人左暉，曾在2023年新經(jīng)紀(jì)峰會(huì)上稱：

新房市場(chǎng)未來(lái)5年會(huì)從15萬(wàn)億萎縮到12萬(wàn)億甚至?xí)。址渴袌?chǎng)會(huì)從六七萬(wàn)億增長(zhǎng)到10萬(wàn)億。二手房的春天可能才剛剛開(kāi)始！

2、近期熱播的《三十而已》，劇中女主顧佳住的大平層豪宅，三室大橫廳、大陽(yáng)臺(tái)，俯瞰黃浦江.....，這些鏡頭可能是很多人的夢(mèng)想。近兩年西安樓市大橫廳、大陽(yáng)臺(tái)也在逐漸增加，這種闊綽已經(jīng)已經(jīng)成為西安人居潮流...

那么通過(guò)西安的二手房市場(chǎng)、新品迭代等現(xiàn)象，西安購(gòu)房者應(yīng)該如何買房？

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豪宅|交易

西安真豪宅二手交易單價(jià)8.1萬(wàn)元/㎡，僅中介傭金就81萬(wàn)

8月2日，西安二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了爆出一則炸彈新聞,位于高新路南段的中大國(guó)際九號(hào)，一套332.6㎡的二手房以總價(jià)2700萬(wàn)元成交，成交單價(jià)81179元/㎡，成為西安樓市目前二手房市場(chǎng)史上成交最高價(jià)。成交傭金收入81萬(wàn)元。

據(jù)二手房中介顧問(wèn)稱，中大國(guó)際二手房成交，并不是第一次。2023年7月份就以總價(jià)1706萬(wàn)成交了一套237㎡戶型，單價(jià)72000元/㎡，時(shí)隔一年二手房?jī)r(jià)格上浮9100元元/㎡。2023年中大國(guó)際首次開(kāi)盤時(shí)價(jià)格均價(jià)約40000元/㎡,2023年4月清盤時(shí)均價(jià)約55000元/㎡，整個(gè)銷售周期2年時(shí)間。由此可見(jiàn)從首次入市價(jià)到現(xiàn)在的二手房成交，4年間房?jī)r(jià)漲幅100%。

豪宅不僅僅是地段，品質(zhì)豪才是真的豪

豪宅一直都被多數(shù)人仰慕，只有極少數(shù)人擁有的城市稀缺產(chǎn)品。中大國(guó)際自2023年入市以來(lái)，一直都是西安樓市中豪宅樓盤旗幟， 其所處的高新區(qū)最核心地段高新路南段的位置，而且樓下就是10萬(wàn)㎡中大國(guó)際高端購(gòu)物廣場(chǎng)，還有項(xiàng)目自帶的五星級(jí)酒店和一棟寫(xiě)字漏，近鄰高新一中和地鐵六號(hào)線，項(xiàng)目從內(nèi)到外都透著奢豪，也是高新區(qū)乃至全西安的標(biāo)桿性建筑。

高端住宅每一筆買賣交易都少則幾百萬(wàn)，多則成千萬(wàn)上億元人民幣。但是從目中程度上來(lái)說(shuō)，也能折射出西安樓市的發(fā)展規(guī)律。大多數(shù)人所熟知的西安豪宅都集中在曲江和高新，但隨著城市發(fā)展，其實(shí)現(xiàn)在每個(gè)區(qū)域都有高端項(xiàng)目的存在。而且在房?jī)r(jià)不斷上漲的樓市環(huán)境下，豪宅市場(chǎng)的二手房交易也逐漸增多，而且非常引人注目。

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豪宅|市場(chǎng)

超600萬(wàn)/套的豪宅購(gòu)房客，迎來(lái)?yè)Q房潮

從西安今年前7個(gè)月56套豪宅的二手房成交情況來(lái)看，雖然只是部分高端項(xiàng)目的交易數(shù)據(jù)，但是從中能看到豪宅市場(chǎng)的一些現(xiàn)象，同樣是住宅產(chǎn)品，發(fā)展規(guī)律有相似之處。

今年前7個(gè)月成交56套總價(jià)超600萬(wàn)/套的高端二手房，大多數(shù)都是在2010年左右入市及交房的項(xiàng)目，也就是說(shuō)項(xiàng)目已經(jīng)有10年的歷史，在近幾年科技住宅的沖擊下，大部分項(xiàng)目居住功能已經(jīng)被優(yōu)化，且升值潛力已經(jīng)達(dá)到中高峰值，此時(shí)老房子二次投入交易，比較符合二手房市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。

二次交易的項(xiàng)目主要集中在曲江、高新、浐灞，也是西安房地產(chǎn)市場(chǎng)高端項(xiàng)目最早開(kāi)發(fā)的區(qū)域，經(jīng)過(guò)近10年時(shí)間的區(qū)域發(fā)展成熟，及新一代高端項(xiàng)目的迭代，高端項(xiàng)目購(gòu)房者也到了進(jìn)行再次換房的階段。此現(xiàn)象也與普通住宅二手房市場(chǎng)比較相似，因此就出現(xiàn)了近兩年高端項(xiàng)目頻繁投入二手房市場(chǎng)交易的高峰階段。

豪宅新品迭代，內(nèi)核品質(zhì)是產(chǎn)品升級(jí)關(guān)鍵

從已經(jīng)成交的二手房市場(chǎng)的高端項(xiàng)目產(chǎn)品來(lái)看，已經(jīng)成交的高端項(xiàng)目以城市核心區(qū)資源型豪宅為主，面積區(qū)間主要集中在250—350㎡之間，成交總價(jià)主要集中在650萬(wàn)—1350萬(wàn)之間，以聯(lián)排、疊拼、大平層、頂/底躍低密產(chǎn)品為主力。

但是隨著城市空間的不斷拉伸擴(kuò)張，城市生態(tài)資源的不斷治理及環(huán)境的改善，近年新入市的高端項(xiàng)目已經(jīng)向城市邊緣區(qū)域發(fā)展，占據(jù)不可復(fù)制的城市山水資源，逐漸發(fā)展起來(lái)的高端低密產(chǎn)品，城市濱水資源和戶型面積的尺度不再是豪宅的定義標(biāo)準(zhǔn)。智能化的植入、精裝修標(biāo)準(zhǔn)、更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)和稀缺性等成為豪宅競(jìng)爭(zhēng)的主要考量因素。

豪宅投資價(jià)值，遠(yuǎn)大于普通住宅

從投資回報(bào)率來(lái)看，已經(jīng)成交的高端住宅價(jià)格從曾經(jīng)購(gòu)入價(jià)格，到目前的二手交易價(jià)格，單價(jià)已經(jīng)上漲3—4倍，相當(dāng)于總價(jià)也也上漲了3—4倍。升值價(jià)值與普通住宅升值價(jià)值相當(dāng)。

但是從成交的56個(gè)高端項(xiàng)目裝修來(lái)看，其中以毛坯項(xiàng)目二次投入交易的房源占到61%，以精裝二次交易的房源占36%，簡(jiǎn)裝房源占3%。

如果以裝修情況來(lái)進(jìn)行區(qū)分自住與投資劃分，就可看出，投資性是高端購(gòu)房者曾經(jīng)購(gòu)買的主力因素，已經(jīng)裝修的自住兼投資型購(gòu)房客的僅次于純投資型，由此可見(jiàn)對(duì)于高端房源的投資客遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于自住型購(gòu)房客。

此種現(xiàn)象完全與普通住宅購(gòu)房客和投資客相反，因此，不得不承認(rèn)高端稀缺型產(chǎn)品投資客，10年前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心及樓市發(fā)展眼光，是普通購(gòu)房者所不可企及的。

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樓市|規(guī)律

10年房?jī)r(jià)上漲規(guī)律，再次證明房?jī)r(jià)還有上浮后勁力

如果說(shuō)10年前，高端購(gòu)房者對(duì)尚處于發(fā)展起步階段的西安樓市滿懷信心，并且現(xiàn)在嘗到了房產(chǎn)升值所帶來(lái)的甜頭，通過(guò)房產(chǎn)投資賺的盆滿缽滿。那么現(xiàn)在的購(gòu)房者就要對(duì)10年后的樓市進(jìn)行預(yù)判，并以此來(lái)修正目前的買房策略。

西安樓市在經(jīng)過(guò)2008年金融危機(jī)影響蕭條之后，2010年左右才開(kāi)始逐漸恢復(fù)，普通住宅價(jià)格均價(jià)在4500元/㎡—5500元/㎡左右；高端低密產(chǎn)品價(jià)格在8500元/㎡—9500元/㎡左右，高端產(chǎn)品價(jià)格是普通住宅價(jià)格的約2倍。和目前在售高端項(xiàng)目均價(jià)30000元/㎡，是普通住宅15000元/㎡均價(jià)的2倍價(jià)格差基本相同。

可見(jiàn)隨著時(shí)間的推移，房?jī)r(jià)始終處于上漲的過(guò)程中，雖然項(xiàng)目品質(zhì)、產(chǎn)品形態(tài)、地段環(huán)境、周邊配套等都在不斷的升級(jí)和優(yōu)化，普通住宅與高端住宅的價(jià)格規(guī)律卻始終沒(méi)有變化。這可能是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的作用，卻是事實(shí)存在的，而且也是經(jīng)過(guò)時(shí)間檢證過(guò)的，是每一個(gè)購(gòu)房者不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。

雖然在2023年之后，為了抑制房?jī)r(jià)快速上漲，每年都會(huì)發(fā)布各種類型的調(diào)控政策，表象是要控制房?jī)r(jià)上漲，但實(shí)際促成了房?jī)r(jià)快速上漲。尤其是以限制家庭購(gòu)房套數(shù)，直接抑制了炒房性質(zhì)的購(gòu)房客，支持剛需購(gòu)房客買房。

但從目前的情況來(lái)看，凡登記樓盤普通家庭數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于剛需家庭，換房的購(gòu)房者成為目前樓市買房的主力。因此對(duì)于具有多套房產(chǎn)的家庭來(lái)說(shuō)，要想再買房，就得出售已有房子，來(lái)?yè)Q取“房票”。這也是近幾年二手房市場(chǎng)活躍的主要原因。

在“房住不炒”基調(diào)下，更需要用發(fā)展的眼光看待樓市

在國(guó)家“房住不炒”樓市基調(diào)下，隨著7月份上半月深圳、杭州、寧波、南京等地相繼發(fā)出加碼調(diào)控、7月24日10城“房地產(chǎn)座談會(huì)”，在銷售監(jiān)管上，以更加嚴(yán)厲、更加徹底的方式，嚴(yán)控房?jī)r(jià)上漲，打擊炒房。

在購(gòu)房成本越來(lái)越大，購(gòu)房條件越來(lái)越嚴(yán)苛的現(xiàn)行政策調(diào)控下，對(duì)炒房客關(guān)上了大門。賣已有房產(chǎn)換取“房票”，進(jìn)行一次到位的購(gòu)房者也會(huì)隨之增多，就促成了一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象持續(xù)升溫。

那么對(duì)于目前購(gòu)房客戶來(lái)說(shuō)，自住是最重要的購(gòu)房目的。在學(xué)區(qū)資源、軌道交通、環(huán)境配套等生活條件相對(duì)完善的區(qū)域買房，只不過(guò)是買房條件的選擇要素。如果說(shuō)經(jīng)濟(jì)實(shí)力是購(gòu)房的最基礎(chǔ)且根本條件，那么具有超前購(gòu)房眼光，才是每一個(gè)購(gòu)房者應(yīng)具備的買房技能。

城市擴(kuò)張，樓市升級(jí)，豪宅規(guī)律將引領(lǐng)樓市風(fēng)向標(biāo)

在目前西安樓市環(huán)境下，新項(xiàng)目越來(lái)越偏離主城區(qū)，房子的最基本居住功能，已經(jīng)被2023年以后所興起的科技住宅所升級(jí)。

智能化、科技化、生態(tài)化住宅將是未來(lái)幾年發(fā)展主要方向，比如目前西安的高端住宅雁棲·玫瑰園、融創(chuàng)曲江印、金茂府、融創(chuàng)海逸長(zhǎng)洲、自然界·河山、源邸壹號(hào)、榮民捌號(hào)等西安眾多豪宅項(xiàng)目，無(wú)一不是科技、智能、生態(tài)化為主要核心價(jià)值。因此，不管是普通購(gòu)房者，還是城市塔尖購(gòu)房人群，只有用發(fā)展的眼光去看待樓市，才能夠理性的在城市新區(qū)買到最具潛力價(jià)值的房子。

在樓市調(diào)控政策的大環(huán)境引導(dǎo)下，雖然房?jī)r(jià)短期大幅上漲的可能性不大，但是小幅上漲趨勢(shì)可能是未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的必然。因?yàn)槌鞘邪l(fā)展必然會(huì)導(dǎo)致城市空間的擴(kuò)大，引來(lái)更多人口的注入，及更多產(chǎn)業(yè)的落地，也必將在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的催化下促使房?jī)r(jià)上浮。

買房、賣房這一亙古不變的規(guī)律依然不會(huì)衰竭，因此用發(fā)展的眼光、發(fā)展的房?jī)r(jià)上漲規(guī)律來(lái)對(duì)待現(xiàn)在的西安樓市，遇到滿意的房子還是要盡早購(gòu)買。另外，根據(jù)西安10年來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律來(lái)看，豪宅聚集的區(qū)域往往是升值潛力比較大的區(qū)域，這個(gè)不成規(guī)律的潛規(guī)律在高新區(qū)、曲江一期已經(jīng)得到驗(yàn)證。

我們不主張炒房，我們倡導(dǎo)自住型購(gòu)房！但是，不得不正視樓市的發(fā)展規(guī)律和炒房客的敏銳嗅覺(jué)，用發(fā)展的眼光去選擇承載著幸福生活的房子。