為什么房子已經(jīng)賣得這么貴了，結果房地產(chǎn)企業(yè)都還會倒閉破產(chǎn)，這些浪費嘍，到底是沒錢修還是壓根兒就不想見？最近這幾天我在網(wǎng)上看到了非常多的人都在談房子的事兒，但是呢，看起來確實很熱鬧，然而一通亂罵和嘲諷之后，真正找到了問題核心的恰恰是少之又少。不玩虛的，直接帶著大家來插一個財報看見沒？

這是國內某家房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司，他最真實的負債情況，這些數(shù)據(jù)它是完全公開的，而且是我們每一個人都能看到，你發(fā)現(xiàn)沒有？最嚇人的是什么？是他們的負債率已經(jīng)連續(xù)五年保持在了80%以上，這是什么概念？等于說他們兜里只有兩塊錢，但是呢，常年出去打腫臉充胖子，兩塊當十塊花，膽子夠肥吧，但是不好意思，在整個房地產(chǎn)行業(yè)里面，這都是基本操作間。

還有更厲害的，整個企業(yè)的資產(chǎn)4400億，但是負債就。有4170億，負債率算下來已經(jīng)高達95%。

而且我要說的是國內絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)把負債表拿出來一看，全都一個樣子。當然，有沒有出淤泥而不染，有沒有潔身自好的企業(yè)呢？事實上確實也有，咱們有一些房地產(chǎn)企業(yè)主動的去杠桿，降低風險之后，現(xiàn)在也能夠把自身的負債率控制在70%左右，但是呢，和其他行業(yè)比起來，已經(jīng)算是非常之高了，跟別的公司一筆，你看看這負債率根本就不是同一個檔次的。

如果說一家企業(yè)他自己的負債高，那沒問題，是他自己經(jīng)營不善，但如果每家企業(yè)都這么高，那就很明顯了，是整個行業(yè)商業(yè)模式的問題，咱們可以幻想一下啊，比如說你現(xiàn)在就是一家房地產(chǎn)企業(yè)的董事長，手下指揮著成千上萬的挖掘機，你花50億買下一塊地，然后蓋房子，修好了。全部搞定了再拿出去賣，起碼能賺個200億吧，這已經(jīng)很賺了。而且如果是按照這個流程，那絕對不會有一棟爛尾樓，更不會有任何的交房爭議。

但問題是啥？是速度太慢，雖然確實很賺錢，但需要等上三年四年才能夠干完整個工程，等于說你這一輩子大概只有十次賺錢的機會。這誰受的了？所以受不了的房地產(chǎn)企業(yè)慢慢就走上了另一條路。什么路加杠桿的綠，房子還沒修好，就直接拿出去開麥，就我剛才舉的例子是花50億買地，現(xiàn)在不用了，房地產(chǎn)企業(yè)只出10億，剩下的錢誰給呢？很簡單的，給銀行，直接貸出來買地兒，買完之后，工程就該開工了。這時候呢，再找一個愿意墊資的施工方，你先干著，封頂之后我再給你結賬，所以發(fā)現(xiàn)沒曾經(jīng)需要花50億才能辦的事兒，加杠桿之后呢，10億就夠了，而且更重要的是房子還沒蓋完就已經(jīng)開始了預售，這什么意思呢？就是拿著工地就可以到。市場上去開賣了，可以開始收錢。

收到了錢你以為他們會拿去還債嗎？補齊工程款不可能的，直接開動去搶下一塊地，開發(fā)下一個項目。干過房地產(chǎn)的都知道，行業(yè)里邊經(jīng)典的345模式，

為什么房地產(chǎn)企業(yè)負債高，就是因為這種商業(yè)模式一旦開始就沒辦法剎車。所以啊，為什么房價現(xiàn)在動不動就是兩萬多，31000平，但是房地產(chǎn)企業(yè)都還會破產(chǎn)倒閉，就是因為玩到最后啊，已經(jīng)完全脫離了住房本身，而是在搞金融，比誰的膽子更大。高風險高收益。其實很多年前已經(jīng)開始廢除機房，只賣現(xiàn)房的這個模式，就已經(jīng)有不少人在提了，但為什么沒做到呢，為什么很難落地？就是因為在如今突飛猛進的大環(huán)境下，不會有人愿意停下來。有句古話說的好，由儉入奢易，但是由奢入儉難才是真正難的地方。所以這時候如果能夠盡早的去把問題挑明，主動化解這背后的危機，那么一切其實都還來得及。