房地產(chǎn)還有救嗎?爛尾樓怎么產(chǎn)生的?
為什么房子已經(jīng)賣得這么貴了,結果房地產(chǎn)企業(yè)都還會倒閉破產(chǎn),這些浪費嘍,到底是沒錢修還是壓根兒就不想見?最近這幾天我在網(wǎng)上看到了非常多的人都在談房子的事兒,但是呢,看起來確實很熱鬧,然而一通亂罵和嘲諷之后,真正找到了問題核心的恰恰是少之又少。不玩虛的,直接帶著大家來插一個財報看見沒?
這是國內某家房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司,他最真實的負債情況,這些數(shù)據(jù)它是完全公開的,而且是我們每一個人都能看到,你發(fā)現(xiàn)沒有?最嚇人的是什么?是他們的負債率已經(jīng)連續(xù)五年保持在了80%以上,這是什么概念?等于說他們兜里只有兩塊錢,但是呢,常年出去打腫臉充胖子,兩塊當十塊花,膽子夠肥吧,但是不好意思,在整個房地產(chǎn)行業(yè)里面,這都是基本操作間。
還有更厲害的,整個企業(yè)的資產(chǎn)4400億,但是負債就。有4170億,負債率算下來已經(jīng)高達95%。
而且我要說的是國內絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)把負債表拿出來一看,全都一個樣子。當然,有沒有出淤泥而不染,有沒有潔身自好的企業(yè)呢?事實上確實也有,咱們有一些房地產(chǎn)企業(yè)主動的去杠桿,降低風險之后,現(xiàn)在也能夠把自身的負債率控制在70%左右,但是呢,和其他行業(yè)比起來,已經(jīng)算是非常之高了,跟別的公司一筆,你看看這負債率根本就不是同一個檔次的。
如果說一家企業(yè)他自己的負債高,那沒問題,是他自己經(jīng)營不善,但如果每家企業(yè)都這么高,那就很明顯了,是整個行業(yè)商業(yè)模式的問題,咱們可以幻想一下啊,比如說你現(xiàn)在就是一家房地產(chǎn)企業(yè)的董事長,手下指揮著成千上萬的挖掘機,你花50億買下一塊地,然后蓋房子,修好了。全部搞定了再拿出去賣,起碼能賺個200億吧,這已經(jīng)很賺了。而且如果是按照這個流程,那絕對不會有一棟爛尾樓,更不會有任何的交房爭議。
但問題是啥?是速度太慢,雖然確實很賺錢,但需要等上三年四年才能夠干完整個工程,等于說你這一輩子大概只有十次賺錢的機會。這誰受的了?所以受不了的房地產(chǎn)企業(yè)慢慢就走上了另一條路。什么路加杠桿的綠,房子還沒修好,就直接拿出去開麥,就我剛才舉的例子是花50億買地,現(xiàn)在不用了,房地產(chǎn)企業(yè)只出10億,剩下的錢誰給呢?很簡單的,給銀行,直接貸出來買地兒,買完之后,工程就該開工了。這時候呢,再找一個愿意墊資的施工方,你先干著,封頂之后我再給你結賬,所以發(fā)現(xiàn)沒曾經(jīng)需要花50億才能辦的事兒,加杠桿之后呢,10億就夠了,而且更重要的是房子還沒蓋完就已經(jīng)開始了預售,這什么意思呢?就是拿著工地就可以到。市場上去開賣了,可以開始收錢。
收到了錢你以為他們會拿去還債嗎?補齊工程款不可能的,直接開動去搶下一塊地,開發(fā)下一個項目。干過房地產(chǎn)的都知道,行業(yè)里邊經(jīng)典的345模式,
為什么房地產(chǎn)企業(yè)負債高,就是因為這種商業(yè)模式一旦開始就沒辦法剎車。所以啊,為什么房價現(xiàn)在動不動就是兩萬多,31000平,但是房地產(chǎn)企業(yè)都還會破產(chǎn)倒閉,就是因為玩到最后啊,已經(jīng)完全脫離了住房本身,而是在搞金融,比誰的膽子更大。高風險高收益。其實很多年前已經(jīng)開始廢除機房,只賣現(xiàn)房的這個模式,就已經(jīng)有不少人在提了,但為什么沒做到呢,為什么很難落地?就是因為在如今突飛猛進的大環(huán)境下,不會有人愿意停下來。有句古話說的好,由儉入奢易,但是由奢入儉難才是真正難的地方。所以這時候如果能夠盡早的去把問題挑明,主動化解這背后的危機,那么一切其實都還來得及。
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