北京房地產律師靳雙權，專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五余年，帶領專業房產團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現在蔣這些案件改編為房地產糾紛案例，希望可以幫助到你。

（為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭，以下當事人姓名均為化名，如果雷同，可以我們聯系，我們將予以撤銷。）

原告訴稱：

原告M公司向本院提出訴訟請求：1.依法解除2006年4月16日與被告張三簽訂的5份認購協議書；2.判令被告張三、李四、王五交還坐落于A市五商鋪并負擔本案訴訟費用。

事實和理由：原告于2006年4月16與被告張三簽訂認購協議書5份，約定被告張三購買原告開發建設的A市鋪6套，總價款為701553.61元。但被告張三、李四、王五至今僅支付388754元，尚欠312799.61元。為此，訴至法院。

被告辯稱：

被告張三、李四、王五辯稱，2006年5、6月份，原告M公司將通往案涉商鋪的室內公共樓梯（1層通往4層）封堵，致使商鋪無法經營，同意與原告M公司解除認購協議，要求原告M公司退還購房款388754元并按月息2%支付利息。

本院查明：

經審理查明：2006年4月16日，原告M公司所屬的A市二分公司（以下簡稱二分公司，甲方）與被告張三（乙方）簽訂認購協議書5份，約定：乙方認購甲方開發的坐落于A市*#至*#商鋪6間。之后，原告M公司將商鋪交付被告張三、李四、王五。被告繳納了費用。后通往案涉商鋪的一層至四層的室內樓梯被原告M公司與被告張三、李四、王五之外的第三人封堵，致使被告張三、李四、王五難以經營，遂與原告M公司產生糾紛。庭審中，被告張三、李四、王五同意與原告M公司解除認購協議，將6間商鋪交還原告M公司，但要求原告M公司退還購房款388754元并按月息2%支付利息；原告M公司則表示同意返還購房款并按存款利率支付利息；雙方各執己見，調解不成。

另查：A市二分公司系原告M公司開辦的不具有企業法人資格但已領取營業執照的分支機構。案涉商鋪現已增值。

上述事實，有當事人陳述、認購協議書、收款收據等證據在卷為憑。

裁判結果：

一、原告A市M公司所屬的A市二分公司與被告張三于2006年4月6日簽訂的5份認購協議書即日起解除；

二、被告張三、李四、王五將坐落于A市六商鋪交還給原告A市M公司；

三、原告A市M公司退還被告張三、李四、王五的購房款388754元；

四、原告A市M公司付款為基數，自2005年10月22日起至實際給付之日止，按月息8‰計算向被告支付利息；

北京房產律師靳雙權認為：

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣合同解釋》）第四條“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人”之規定，預約是與本約相對而言的概念，是約定將來訂立一定內容的本約為目的的合同。當事人之所以訂立預約合同，是因為當事人遇到某些事實或法律上的障礙暫時不能訂立本約合同，或者為了防止一方將來不訂立本約合同，從而采取訂立預約合同的辦法，使當事人預先受到訂立本約合同義務的約束。商品房買賣的認購、訂購、預訂等協議一般是指商品房買賣合同雙方當事人在簽署預售合同或買賣合同之前所訂立的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認，其性質屬于商品房買賣預約合同。具有以下特征：首先，預約合同是諾成合同，不受要物約束，當事人的意思表示一致即可成立。其次，預約合同的合同標的是訂立本約。再次，預約合同的內容具有確定性。預約合同的內容包括確定條款和不確定條款兩部分。確定條款應當是雙方已達成的具有本約效力的合同條款。不確定條款是由于客觀條件不具備或存在法律障礙時雙方簽訂的權利義務關系的仍不明確的條款。最后，預約合同具有合同拘束力。預約合同雖是為訂立本約合同而存在，但仍有其獨立性。預約應當具有雙方當事人受其約束的意思表示，只有此種意思表示才會在法律上對當事人產生拘束力，才是一份有效的預約。

根據《商品房買賣合同解釋》第五條“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同”之規定，商品房認購書是為將來雙方當事人訂立確定性的正式的商品房買賣合同達成的書面允諾，其目的就是通過訂立合同來約束雙方當事人承擔在將來訂立商品房買賣合同的義務，系與作為本約合同的商品房買賣合同相對應的預約合同。因而認購書實際上是開發商與認購人之間為將來訂立商品房買賣合同所做的承諾，并非正式商品房銷售行為，預約合同成立生效，并不意味本約合同成立生效。

商品房認購書究竟應認定為預約合同還是本約合同，應從以下三個方面進行審查：首先，審查商品房認購書是否具備商品房買賣合同的主要內容?！渡唐贩夸N售管理辦法》第16條規定：商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：（1）當事人名稱或者姓名和住所；（2）商品房基本情況；（3）商品房的銷售方式；（4）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（5）交付使用條件及日期；（6）裝飾、設備標準承諾；（7）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；（8）公共配套建筑的產權歸屬；（9）面積差異的處理方式；（10）辦理產權登記的有關事宜；（11）解決爭議的方法；（12）違約責任；（13）雙方約定的其他事項。該條規定的商品房買賣合同應當具備的內容也是指本約應當具備的合同條款，而非預約必備條款。具備上述規定內容的商品房銷售合同就是本約，而非預約。如果商品房銷售合同具有上述規定的內容，就不存在簽訂合同事實和法律上的障礙，也就沒有簽訂預約合同的必要。具備了上述合同內容，實際也就具備了商品房交易履行的可能。當然認購書要成立商品房預約合同本身也應當具備商品房買賣的基本內容，以實現本約內容一定程度的確定性。預約合同的確定性要求通常在于明確交易商品房位置、房型、價格，或者雖然未確認價格及具體位置，但明確約定了房屋位置和價格的確定方法，可以根據約定的方法確認商品房位置和價格。只有具備上述《商品房銷售管理辦法》第16條規定的主要內容的商品房認購書、購房協議等才有實際履行的條件和可能，才有可能直接被認定為商品房買賣合同。

其次，審查商品房認購書中是否就將來訂立本約合同達成一致意思表示。如果認購書、協議書沒有約定將來訂立正式商品房買賣合同，而是直接約定了付款方式、交房時間、逾期付款及交房的違約責任等商品房買賣合同內容，并且可以依據認購書、協議書直接履行商品房買賣合同權利義務內容，則該認購書、協議書名為商品房認購，實為正式商品房買賣合同。此種商品房買賣合同應當直接認定成立，無須考慮其是否已經實際履行的問題。如果認購書、協議書明確約定將來一定時期內再訂立正式商品房買賣合同，則無論認購書、協議書是否有關商品房買賣的內容是否詳盡，該認購書、協議書都應認定為預約合同。最后，審查商品房認購書是否實際履行。《商品房買賣合同解釋》第5條規定，商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。只有那些雖然具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且約定了將來訂立正式合同，性質應當認定為預約的商品房認購書，才存在通過實際履行轉化為本約的問題。這類預約性質的認購書因其完備的內容和當事人此后的實際履行行為使得再簽訂本約沒有意義和必要，因而可以直接依據預約直接確定雙方商品房買賣合同的權利義務。就本案而言，原告M公司與被告張三于2006年4月16日簽訂的認購協議書明確了當事人的名稱、商鋪的基本情況、商鋪的總價款、付款方式、付款時間及逾期付款的違約責任等內容，已具備商品房買賣合同的主要內容，且作為出賣人的二分公司已按認購協議書的約定收受作為買受人的三被告交納的購房款，故該認購協議書應當認定為商品房買賣協議。

商品房買賣合同是指房地產開發企業將尚未建成或已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同，包括商品房預售合同和商品房現售合同。商品房買賣合同的標物為正在建設和已竣工的房屋，其中正在建設的房屋就是通常所說的期房、樓花，包括經依法獲準尚未建造或者正在建造中的房屋；已竣工的房屋是已建成的房屋，包括經有關部門驗收合格的房屋和尚未驗收合格的房屋。由于二分公司不具有企業法人資格，不能獨立地承擔民事責任，故其與被告張三簽訂的5份認購協議書的法律后果應由原告M公司承擔。二分公司就已取得商品房預售許可證的商鋪于2006年4月16日與被告張三簽訂的5份認購協議書，雙方出于自愿，意思表示真實，權利義務關系明確，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，故名為認購協議書實為有效的商品房買賣協議，為國家法律所保護。作為當事人的原告M公司與被告張三均應當按照該協議的約定全面履行自己的義務?，F因不可歸責于原告M公司與被告張三、李四、王五的原因，通往案涉商鋪的一層至四層的室內樓梯被第三人封堵，致使被告張三、李四、王五經營商鋪受阻。由于原告M公司與被告張三、李四、王五在庭審中均同意解除認購協議，退還6間商鋪，返還已交購房款388754元，這是處分民事權利和訴訟權利的體現，為法律所允許和社會所倡導，法院予以準許。鑒于案涉商鋪現已增值的現狀及本案的具體情況，對于三被告已交購房款的利息，法院酌定按月息8‰計算。

綜上所述，法院的判決是正確的。