最近有小伙伴問到,按揭買房貸款利率是怎么算的,雖然有金融機構相關人員展示演算過程,但依然還是云里霧里,不知其所以然。

我之前也曾經(jīng)分享過分期貸款的實際利率計算,現(xiàn)在就以購房按揭貸款為例,重新復盤下房貸實際利率的計算。

由于金融機構標示的利率一般為名義利率,看似很低的利率,而實際情況并不是這樣,所以我們需要通過準確的計算方法,計算出實際利率,名義利率與實際利率相比較,貸款的期數(shù)越長,差異越大。

現(xiàn)在就以商業(yè)按揭貸款1000000.00元,商貸支付利息:121311.49元,貸款期限5年,分60期還清,每月等額本息還款18688.53元。

通過Excel自帶的函數(shù)IRR公式:實際利率=IRR(E5:E65)*60/5,即在公式選定【全部現(xiàn)金流入、流出】及【5年60期】,計算出實際利率,如下表:

( IRR計算公式)

當然網(wǎng)上也有很多便捷房貸計算工具,但是我們?yōu)榱烁奖憷斫猓梢杂煤唵未直┑挠嬎愎剑矗?/p>

實際利率=(利息總額/本金)/年期數(shù)*(2或1.8),即名義利率*(2或1.8),這樣計算出來的利率接近實際利率了。簡化計算前面的案例:121311.49/1000000.00/5*2=4.82%,接近前面計算的實際利率4.6%。

同時也可以用此方法計算商業(yè)保險的實際利率,即每年等額本息購買保險及回報總額、期數(shù)等,計算出實際利率,如果出現(xiàn)負利率,那么就不要浪費錢去購買了。

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VivianLin 編輯于2023年4月17日,歡迎評論與轉發(fā),感興趣的朋友也可以在后臺私信討論。