最近有小伙伴問到，按揭買房貸款利率是怎么算的，雖然有金融機構相關人員展示演算過程，但依然還是云里霧里，不知其所以然。

我之前也曾經分享過分期貸款的實際利率計算，現在就以購房按揭貸款為例，重新復盤下房貸實際利率的計算。

由于金融機構標示的利率一般為名義利率，看似很低的利率，而實際情況并不是這樣，所以我們需要通過準確的計算方法，計算出實際利率，名義利率與實際利率相比較，貸款的期數越長，差異越大。

現在就以商業按揭貸款1000000.00元，商貸支付利息：121311.49元，貸款期限5年，分60期還清，每月等額本息還款18688.53元。

通過Excel自帶的函數IRR公式：實際利率=IRR(E5:E65)*60/5，即在公式選定【全部現金流入、流出】及【5年60期】，計算出實際利率，如下表：

（ IRR計算公式）

當然網上也有很多便捷房貸計算工具，但是我們為了更方便理解，可以用簡單粗暴的計算公式，即：

實際利率=（利息總額/本金）/年期數*（2或1.8），即名義利率*（2或1.8），這樣計算出來的利率接近實際利率了。簡化計算前面的案例：121311.49/1000000.00/5*2=4.82%，接近前面計算的實際利率4.6%。

同時也可以用此方法計算商業保險的實際利率，即每年等額本息購買保險及回報總額、期數等，計算出實際利率，如果出現負利率，那么就不要浪費錢去購買了。

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VivianLin 編輯于2023年4月17日，歡迎評論與轉發，感興趣的朋友也可以在后臺私信討論。