有些房子是白酒，越來價值越高，比如好的品質和物業(yè)，先進的產(chǎn)品設計理念；比如有些產(chǎn)品獨占優(yōu)質的自然資源或者有著超一流的教育資源，市場行情好的時候一騎絕塵，市場行情不好的時候也只是漲得慢而已。

但是有些房子可不是如此，只要你敢買他長期來說就是一直在下行，持有成本慢刀子割肉也很磨人，很多人受不了只能割肉出場，與其這樣，我覺得反倒是不如從最早時候也就是買房子的時候就開始做好選擇，避開那些辣雞項目和選項，反而會更安全。下面這6種房子，能不買個人就建議不要買。就算一定要買，也要把優(yōu)劣勢考慮清楚。

1、郊區(qū)別墅。

說到郊區(qū)別墅的時候，很多人肯定想著，怎么可能呢，誰不想住別墅呢。但是我們一定要記者兩件事情：一個是事情都是變化著的，大家對于認知和需求也是在不斷變化的，比如從筒子樓到蝶樓，再到如今流行的板樓。還有一個就是郊區(qū)，這個主要體現(xiàn)的是價值。

別墅類的產(chǎn)品其實除了極個別城市的個別地段以外，投資回報率一直比較低，一個是持有成本和居住成本高，一個是租不上價還轉手難，稅費很高，一旦未來房產(chǎn)稅開征，別墅肯定跑不掉，這也是為什么很多征收房產(chǎn)稅的西歐國家城堡1美元都想往外賣的主要原因。沒人接手，最終誰會去住呢？

2、小產(chǎn)權房。

這類房子就不多解釋了，小產(chǎn)權房最大的問題就是其產(chǎn)權不被肯定，那么無論是在管理上還是在后續(xù)的維修上，很多的福利政策小產(chǎn)權房是享受不到的。

更關鍵的是，小產(chǎn)權房很多人買就是為了便宜，而不是為了自己住的，所以絕大多數(shù)都是出租的，流動人口占比很大，再加上設計未必正規(guī)就導致了小區(qū)存在不少的問題，時間久了之后，由于缺乏質量，也缺乏管理，最終都被社會底層的租房人群給占領了。

3、商混結構的高層。

這個，沒有住過的人很難體會到商住項目的劣勢。不少城市都有這種小區(qū)，因為這個性質早期可以用來注冊公司，雖然現(xiàn)在沒有這個限制了，但是因為設計之初的問題，很多的小區(qū)是不封閉的，想進想出都是隨意的，里面有各種各樣的公司，和各種公司的工作人員，尤其是銷售人員占比很高。

還有一些，由于物業(yè)管理不過來，最終的商住住房無論是電梯還是公共空間，使用得很厲害，壽命縮短不少經(jīng)常需要維修。而且因為公司就在小區(qū)里面，所以很多員工或者銷售型公司的員工宿舍也都房子了小區(qū)里面，導致的就是管理起來比較很亂，很多對于居住環(huán)境有一定要求的人就搬走了。

4、小面積為主的出租房。

類似的小區(qū)很多城市都有，如果是大面積的小區(qū)里面穿插的極少數(shù)的小戶型，那么小戶型應該還是蠻吃香的，可以用來出租。但是問題就出現(xiàn)在以小戶型為主的小區(qū)里面，如果小戶型占比過高就意味著兩個問題。

一個是小區(qū)的戶數(shù)肯定上升了，這樣的話，管理起來難度就增大了，引入入住與否公共資源等等就這么多，物業(yè)費的數(shù)量也是按照面積計算的。其次就是小面積多出租房，即使是年輕人想買，基本上也都是過渡一下，然后就出租了。

更關鍵的是，如果實在一二線城市，又有幾個人愿意為了一套小戶型，放棄自己的首貸資格呢。

5、公寓樓。

公寓縱有千般好，買的時候小心點，為什么很多人都這么說？首先肯定是居住舒適度差，兩個電梯一層幾十戶，后期入住之后的可怕才能體現(xiàn)出來，對于物業(yè)的要求不是一般的高。

還有就是基本上都是用來出租的，因為商水商電，居住成本高，再加上隔音等問題，居住體驗感很差。首付至少一半，貸款最長10年，還要接受利率上調(diào)，更關鍵的是，即使有一天你不想要了，想著賣了換房子，成本也高到一般人承受不了，從而放棄了換房子的想法。

6、老式建筑的筒子樓。

這類的房子不是單純的老舊，還要加上設計不合理。大多數(shù)是由于設計問題或者容積率等問題，還有一些是純粹的為了凹一個造型，一方面是大量的面積浪費，沒辦法使用，還有一個最大的問題是戶型設計稀爛，利用率和使用率都降低了不少。

更更關鍵的是，老式的筒子樓通風和采光問題很嚴重，如果有天井的回字形，私密性很差，如果是蝶樓，或者純粹的筒子樓，那么基本上門對門一堆死角，陽光進不來，夏天的時候也會特別悶熱，只能是用空調(diào)。這類房子目前市場上還有很多，二手房的價格也很容易形成真空。