自2023年1月1日起施行的《民法典》第406條明確規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

通過對上述法律規(guī)定的分析，其實我們不難看出，對于抵押財產(chǎn)能否進行轉(zhuǎn)讓，關(guān)鍵還是取決于抵押人和抵押權(quán)人之間的約定。即便法律規(guī)定了抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但是仍然受雙方當(dāng)事人約定的制約，即如果雙方在之前的抵押合同中明確否定了抵押期間抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的權(quán)利的，那么抵押人仍然需要遵守合同的約定。事后抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，是不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的。

另外，對于“抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)”情形的認定，本律師個人認為，主動權(quán)在抵押權(quán)人手中。立法中采用的是“可能”損害抵押權(quán)的實現(xiàn)，而不是一定會損害抵押權(quán)的實現(xiàn)。在確定抵押權(quán)人是否享有該權(quán)利時，當(dāng)前在帶抵押過戶試點前期階段，抵押權(quán)人所負擔(dān)的證明責(zé)任可能會比較的低，即只要抵押權(quán)人認為轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)可能會損害到抵押權(quán)的，那么抵押權(quán)人就可以行使法律賦予的權(quán)利。

本律師個人觀點認為，在實務(wù)中抵押權(quán)人還可能會通過下列方式來證明：

其一，抵押財產(chǎn)的受讓人征信有問題，且不能提供其他擔(dān)保的。

其二，抵押財產(chǎn)的受讓人不具備償還債務(wù)能力的。

其三，抵押財產(chǎn)的受讓人作為被告或者被執(zhí)行人有尚未了結(jié)的案件。

其四，抵押財產(chǎn)受市場行情波動影響較大，資產(chǎn)凈值可能不足以償還剩余債務(wù)的。

其五，抵押權(quán)人在原抵押合同中已經(jīng)明確約定，若抵押人在抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的必須要對原債務(wù)承擔(dān)連帶清償保證的，但抵押人不同意的。

其五，抵押權(quán)人要求抵押人提供抵押財產(chǎn)受讓人有足夠清償債務(wù)能力的相關(guān)證明材料，但是抵押財產(chǎn)受讓人實際上無法提供的。

當(dāng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)可能會損害抵押權(quán)的情況時，抵押權(quán)人此時所享有的法定權(quán)利就是可以要求抵押人將所轉(zhuǎn)讓的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。根據(jù)當(dāng)前不動產(chǎn)過戶交易的流程，實務(wù)中可以要求不動產(chǎn)的買受人將應(yīng)付價款匯至第三方監(jiān)管賬戶，然后由第三方監(jiān)管賬戶將相應(yīng)款項付至抵押權(quán)人的賬戶。對于轉(zhuǎn)讓價款低于債權(quán)數(shù)額的部分，原債務(wù)人需對此承擔(dān)補充清償責(zé)任。

根據(jù)張家港市不動產(chǎn)登記中心工作人員的介紹，要辦理“帶抵押過戶”登記業(yè)務(wù)，需要買賣雙方以及各自貸款銀行共同簽訂《帶抵押轉(zhuǎn)讓四方協(xié)議》。

然后，在不動產(chǎn)登記聯(lián)辦窗口當(dāng)天即可完成二手房買賣轉(zhuǎn)移登記、抵押注銷登記和抵押再次登記“三合一”辦理流程，銀行直接將房款劃轉(zhuǎn)至賣方貸款還款賬戶，剩余款項再劃至賣方個人銀行賬戶。

最后，本律師個人認為，為順利完成帶抵押過戶，買賣雙方在辦理過戶手續(xù)之前均需要提前了解如下事項：

其一，買方提前查詢自己的征信情況，了解貸款額度問題。

其二，買方要了解所需購買的房屋的產(chǎn)權(quán)情況，盡可能不購買已被法院查封或者不購買已經(jīng)陷入訴訟或者債務(wù)危機的產(chǎn)權(quán)人的房屋。

其三，賣方需要了解已經(jīng)還貸金額以及剩余貸款本息金額。

其四，買賣雙方均應(yīng)當(dāng)提前向自己的貸款銀行了解帶抵押過戶的手續(xù)和流程。