作者/溫奕昕律師

【案情簡介】

王某是北京市朝陽區某村村民，農業戶口。1996年1月，王某與隔壁鄰居張某達成一份宅基地房屋買賣《合同書》，王某花費二千元購買了張某宅基地房屋，合同簽約后張某把房屋交付給王某。2023年，張某去世。現王某欲對房屋進行改建，然后因房屋一直沒有辦理過戶，在辦理農村房屋施工許可證時張某妻子、兒子不愿意配合。故王某以張某妻子、兒子為被告，向法院提起訴訟，要求確認宅基地房屋買賣合同有效。

【判決結果】

確認王某與張某就位于北京市朝陽區某處的宅基地房屋買賣合同有效。

【律師解讀】

當事人實施民事行為應當遵循誠實信用、等價有償原則，并不得違反國家法律或行政法規的強制性規定。宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系。農村房屋買賣行為的合法性應以購房人依法享有宅基地使用權為基礎，故農村房屋買賣合同的有效性依賴于宅基地使用權的有效轉讓。農村房屋買賣涉及宅基地，宅基地屬于農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理，宅基地使用權人在對宅基地行使收益和處分權利時，應當受到嚴格的限制。

《中華人民共和國土地管理法》第十一條規定：“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理”； 1999年，國務院辦公廳頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證” 。2004年12月15日，北京市高級人民法院關于印發《農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知 》（京高法發[2004]391號） 第二條最后一款規定：（關于農村私有房屋買賣糾紛合同效力的認定 ）“此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效” 。本案中，購房者王某與張某系鄰居，均屬于同一村農業戶籍，屬于同一集體經濟組織成員。因此，王某與李某簽訂的宅基地房屋買賣《合同書》有效。

關于張某妻子認為房屋屬于夫妻共同財產，《合同書》張某妻子未簽字，張某無權單獨出售房屋的辯解。2023年最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持”。《中華人民共和國民法典》第五百九十七條規定：“因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任”。這意味著合同效力不因無權處分的事實而受影響，該合同仍是有效的。張某妻子以該理由認為涉訴房屋買賣《合同書》無效缺乏事實和法律依據。

綜上，人民法院根據以上法律規定和查明的事實作出判決。

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作者簡介

溫奕昕律師，中南財經政法大學畢業，北京市盈科律師事務所優秀青年律師和優秀公益律師。《盈科律師一日一法》編輯。自2023年律師執業以來，擅長承辦重大、疑難刑事和民事訴訟案，積累豐富的實務經驗，承辦案件成功率高。相信專業才最有價值，繼續秉持“專業”、“精業”的理念為當事人提供高質量的法律服務。溫奕昕律師是一名思想者更是行動派，服務當事人時熱情周到，辦案時嚴謹雷厲風行。

編輯：薛文濤 審核：宋堯

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