20年前買的房子，

20年后卻被要求返還。

房屋買賣未辦理過戶手續(xù)，

是否影響合同的效力？

人民法院會作出怎樣的裁決？

小小一本證，牽動萬家心。

2023年，晉城市房屋產(chǎn)權(quán)登記確權(quán)頒證“清零行動”正有序推進(jìn)，住了20多年的房子現(xiàn)在終于要有自己的房本了，家住某家屬樓小區(qū)的居民們都沉浸在歡喜當(dāng)中，但是居住在1單元101室的田先生卻收到了法院的傳票。

原來田先生現(xiàn)在所居住的房子是1998年買的一套二手房，原房主將他起訴到法院，要求歸還房子。

20年前買的房子，為什么臨到辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵時刻，卻要被別人要回去呢？

三兄弟為父母購買安置房

田先生共兄弟三人，1998年時值黃華街拆遷改造，本以為全家人的居住條件終于會有改善，可以和父母共同搬進(jìn)單元樓。沒想到，這個想法沒有得到父母的支持。

父母不愿意同子女們住，可考慮到冬天家里寒冷，父母住著受不了。為妥善解決老人的居住問題，兄弟三人商量后決定用這筆拆遷款重新買套房子。

有了買房的念頭，兄弟三人便開始走訪打聽，為父母尋找合適的房子。

一番打聽之后，田家人與李先生達(dá)成了房屋買賣意向，多次商談后，雙方約定房屋價格為6.3萬元。田家先后分兩次支付了原房主李某6萬元房款，順利拿到了房子鑰匙，隨后便安置父母住了進(jìn)去。

兄弟三人把父母安置入住，開始了日常生活打理。平常的水、電、暖、煤氣費、包括公共設(shè)施費、路面硬化費、小區(qū)硬化款都是以自己的名義支付的。

可不久，田家人發(fā)現(xiàn)這套房子是單位集資房，不能辦理過戶，也不能確權(quán)，田、李兩家因此產(chǎn)生了分歧。

田家認(rèn)為，李家沒有把房子的情況說清楚，出售房屋時對自己有所隱瞞，因此沒有按照當(dāng)初約定支付剩下的3000元尾款，李家也沒有將房屋的購買手續(xù)交付給自家。

當(dāng)了房主卻成了被告

2023年，田先生的父母相繼離世。兄弟間一番商量之后，決定將房子歸到田先生名下。2023年，他重新裝修了房屋。

眼看著晉城市房屋產(chǎn)權(quán)清零行動如火如荼地開展，田先生心想，正好可以解決當(dāng)時購買房屋時原房主沒有將房屋手續(xù)交給自己的問題。卻沒有想到，自己被一紙訴狀告上了法庭。

李家起訴要求歸還房子，田先生十分氣憤，但手里既沒有房子的相關(guān)原始手續(xù)，也沒有雙方買賣房屋合同，對能否打贏這場官司心里并沒有底數(shù)。為此田先生專門請了律師。

在市區(qū)某小區(qū)，遇到同樣麻煩的還有韓某田某夫婦。所不同的是韓某田某夫婦買的是姑父家的房子，如今夫妻二人被姑姑及其子女告上了法庭。

據(jù)韓先生講，2003年，他姑父決定賣掉位于市區(qū)中心地段的一處房產(chǎn)，他便同其商議，以10萬元的價格達(dá)成了口頭協(xié)議，并先后以轉(zhuǎn)賬和現(xiàn)金的形式交付了10萬元。

由于是親戚關(guān)系，雙方并沒有簽協(xié)議。此后韓某田某夫婦就搬進(jìn)了這處房子居住。

據(jù)了解，該房屋原為韓某姑父與其所在原單位共有。2010年房改時，相關(guān)單位通知姑父補(bǔ)交房款，姑父讓二被告補(bǔ)交了案涉房屋30%產(chǎn)權(quán)的房款8699.78元。2011年該房屋辦理了《房屋所有權(quán)證》，所有權(quán)人為姑父王某單獨所有。后王某隨即將案涉房屋的《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》交給了韓某田某夫婦。

韓某王某夫婦住進(jìn)案涉房屋后，先后對該房屋進(jìn)行了裝修，并繳納了該房屋的相關(guān)改造費用。

2023年1月，姑父王某去世后，姑姑及子女便以該房屋屬于其三人共同所有為由，要求韓某王某夫婦搬離房屋。雙方發(fā)生爭議，姑姑及子女三人便將他們訴至了晉城市城區(qū)人民法院。

依法裁判解紛爭

2023年6月，李某起訴田某返還原物糾紛一案在晉城市城區(qū)法院開庭。

法庭之上，原告李某向法庭出示了一份《借錢借房協(xié)議書》，聲稱與田家人之間系借錢借房關(guān)系。

田先生則表示，雙方并沒有關(guān)于借錢借房的約定，在交付房屋至今長達(dá)20年的時間內(nèi)，李某從未向其主張返還房屋、支付租金等。

這份《借錢借房協(xié)議書》成為了法庭調(diào)查的焦點。經(jīng)法院審理認(rèn)為，該協(xié)議上并沒有雙方簽字，不能證明系雙方真實意思表示，且田先生支付的6萬元與當(dāng)時房屋市場價格持平，如果雙方是房屋出租或出借的法律關(guān)系，田先生不可能一次性支付6萬元的大額費用，由此可以認(rèn)定該6萬元是支付的房屋的市場價而非房屋租賃款。因此對于李某的主張，法院不予認(rèn)可。

同時，法院審理查明，田某在居住期間支付了水、電、暖、煤氣、公共設(shè)施費、路面硬化費、小區(qū)硬化款等諸多根據(jù)日常生活經(jīng)驗借房人不負(fù)擔(dān)的費用，田某還對房屋進(jìn)行了裝修，雙方更符合買賣合同的特征，對李某要求田某返還房屋的主張，法院不予支持。

2023年6月22日，晉城市城區(qū)人民法院做出判決，駁回李某的訴訟請求。

不久，韓某姑姑起訴韓某夫婦歸還原物糾紛一案開庭。法院對于這起親戚之間的房屋糾紛案，認(rèn)為雖然雙方并沒有簽訂買賣合同，但考慮到韓某夫婦已經(jīng)支付10萬元房款，且入住該房屋并進(jìn)行了裝修，支付了房改差價款和房屋改造費用等，還拿到了房產(chǎn)證等證件。綜合考慮，法院認(rèn)為雙方關(guān)系更符合房屋買賣合同關(guān)系的特征。對于原告返還房屋的訴訟請求，不予支持。

2023年，兩起返還房屋糾紛案原告均不服一審判決，上訴至?xí)x城市中級人民法院。二審均維持一審判決。

《中華人民共和國民法典》第二百一十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

在以前的房屋買賣過程中，當(dāng)事人因法律意識淡薄，在簽訂買賣合同、交付房屋價款、辦理不動產(chǎn)登記方面均具有不同程度的瑕疵，留下了諸多法律漏洞，讓少數(shù)不誠信賣房人有了獲取不法利益的想法，但并不影響交易的實質(zhì)。

人民法院精準(zhǔn)適用《民法典》第二百一十五條相關(guān)規(guī)定，保護(hù)了誠信一方當(dāng)事人利益，維護(hù)了公平正義，也給因歷史等原因造成的手續(xù)不全的買房人吃了顆定心丸。

來源：晉城中院

編輯：史梓敬