山西晉城:房屋買賣未辦理過戶手續(xù),是否影響合同的效力?法院這樣判
20年前買的房子,
20年后卻被要求返還。
房屋買賣未辦理過戶手續(xù),
是否影響合同的效力?
人民法院會作出怎樣的裁決?
小小一本證,牽動萬家心。
2023年,晉城市房屋產(chǎn)權(quán)登記確權(quán)頒證“清零行動”正有序推進,住了20多年的房子現(xiàn)在終于要有自己的房本了,家住某家屬樓小區(qū)的居民們都沉浸在歡喜當中,但是居住在1單元101室的田先生卻收到了法院的傳票。
原來田先生現(xiàn)在所居住的房子是1998年買的一套二手房,原房主將他起訴到法院,要求歸還房子。
20年前買的房子,為什么臨到辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵時刻,卻要被別人要回去呢?
三兄弟為父母購買安置房
田先生共兄弟三人,1998年時值黃華街拆遷改造,本以為全家人的居住條件終于會有改善,可以和父母共同搬進單元樓。沒想到,這個想法沒有得到父母的支持。
父母不愿意同子女們住,可考慮到冬天家里寒冷,父母住著受不了。為妥善解決老人的居住問題,兄弟三人商量后決定用這筆拆遷款重新買套房子。
有了買房的念頭,兄弟三人便開始走訪打聽,為父母尋找合適的房子。
一番打聽之后,田家人與李先生達成了房屋買賣意向,多次商談后,雙方約定房屋價格為6.3萬元。田家先后分兩次支付了原房主李某6萬元房款,順利拿到了房子鑰匙,隨后便安置父母住了進去。
兄弟三人把父母安置入住,開始了日常生活打理。平常的水、電、暖、煤氣費、包括公共設施費、路面硬化費、小區(qū)硬化款都是以自己的名義支付的。
可不久,田家人發(fā)現(xiàn)這套房子是單位集資房,不能辦理過戶,也不能確權(quán),田、李兩家因此產(chǎn)生了分歧。
田家認為,李家沒有把房子的情況說清楚,出售房屋時對自己有所隱瞞,因此沒有按照當初約定支付剩下的3000元尾款,李家也沒有將房屋的購買手續(xù)交付給自家。
當了房主卻成了被告
2023年,田先生的父母相繼離世。兄弟間一番商量之后,決定將房子歸到田先生名下。2023年,他重新裝修了房屋。
眼看著晉城市房屋產(chǎn)權(quán)清零行動如火如荼地開展,田先生心想,正好可以解決當時購買房屋時原房主沒有將房屋手續(xù)交給自己的問題。卻沒有想到,自己被一紙訴狀告上了法庭。
李家起訴要求歸還房子,田先生十分氣憤,但手里既沒有房子的相關(guān)原始手續(xù),也沒有雙方買賣房屋合同,對能否打贏這場官司心里并沒有底數(shù)。為此田先生專門請了律師。
在市區(qū)某小區(qū),遇到同樣麻煩的還有韓某田某夫婦。所不同的是韓某田某夫婦買的是姑父家的房子,如今夫妻二人被姑姑及其子女告上了法庭。
據(jù)韓先生講,2003年,他姑父決定賣掉位于市區(qū)中心地段的一處房產(chǎn),他便同其商議,以10萬元的價格達成了口頭協(xié)議,并先后以轉(zhuǎn)賬和現(xiàn)金的形式交付了10萬元。
由于是親戚關(guān)系,雙方并沒有簽協(xié)議。此后韓某田某夫婦就搬進了這處房子居住。
據(jù)了解,該房屋原為韓某姑父與其所在原單位共有。2010年房改時,相關(guān)單位通知姑父補交房款,姑父讓二被告補交了案涉房屋30%產(chǎn)權(quán)的房款8699.78元。2011年該房屋辦理了《房屋所有權(quán)證》,所有權(quán)人為姑父王某單獨所有。后王某隨即將案涉房屋的《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》交給了韓某田某夫婦。
韓某王某夫婦住進案涉房屋后,先后對該房屋進行了裝修,并繳納了該房屋的相關(guān)改造費用。
2023年1月,姑父王某去世后,姑姑及子女便以該房屋屬于其三人共同所有為由,要求韓某王某夫婦搬離房屋。雙方發(fā)生爭議,姑姑及子女三人便將他們訴至了晉城市城區(qū)人民法院。
依法裁判解紛爭
2023年6月,李某起訴田某返還原物糾紛一案在晉城市城區(qū)法院開庭。
法庭之上,原告李某向法庭出示了一份《借錢借房協(xié)議書》,聲稱與田家人之間系借錢借房關(guān)系。
田先生則表示,雙方并沒有關(guān)于借錢借房的約定,在交付房屋至今長達20年的時間內(nèi),李某從未向其主張返還房屋、支付租金等。
這份《借錢借房協(xié)議書》成為了法庭調(diào)查的焦點。經(jīng)法院審理認為,該協(xié)議上并沒有雙方簽字,不能證明系雙方真實意思表示,且田先生支付的6萬元與當時房屋市場價格持平,如果雙方是房屋出租或出借的法律關(guān)系,田先生不可能一次性支付6萬元的大額費用,由此可以認定該6萬元是支付的房屋的市場價而非房屋租賃款。因此對于李某的主張,法院不予認可。
同時,法院審理查明,田某在居住期間支付了水、電、暖、煤氣、公共設施費、路面硬化費、小區(qū)硬化款等諸多根據(jù)日常生活經(jīng)驗借房人不負擔的費用,田某還對房屋進行了裝修,雙方更符合買賣合同的特征,對李某要求田某返還房屋的主張,法院不予支持。
2023年6月22日,晉城市城區(qū)人民法院做出判決,駁回李某的訴訟請求。
不久,韓某姑姑起訴韓某夫婦歸還原物糾紛一案開庭。法院對于這起親戚之間的房屋糾紛案,認為雖然雙方并沒有簽訂買賣合同,但考慮到韓某夫婦已經(jīng)支付10萬元房款,且入住該房屋并進行了裝修,支付了房改差價款和房屋改造費用等,還拿到了房產(chǎn)證等證件。綜合考慮,法院認為雙方關(guān)系更符合房屋買賣合同關(guān)系的特征。對于原告返還房屋的訴訟請求,不予支持。
2023年,兩起返還房屋糾紛案原告均不服一審判決,上訴至晉城市中級人民法院。二審均維持一審判決。
《中華人民共和國民法典》第二百一十五條規(guī)定,當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者當事人另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。
在以前的房屋買賣過程中,當事人因法律意識淡薄,在簽訂買賣合同、交付房屋價款、辦理不動產(chǎn)登記方面均具有不同程度的瑕疵,留下了諸多法律漏洞,讓少數(shù)不誠信賣房人有了獲取不法利益的想法,但并不影響交易的實質(zhì)。
人民法院精準適用《民法典》第二百一十五條相關(guān)規(guī)定,保護了誠信一方當事人利益,維護了公平正義,也給因歷史等原因造成的手續(xù)不全的買房人吃了顆定心丸。
來源:晉城中院
編輯:史梓敬
聲明:本站所有文章資源內(nèi)容,如無特殊說明或標注,均為采集網(wǎng)絡資源。如若本站內(nèi)容侵犯了原著者的合法權(quán)益,可聯(lián)系本站刪除。