湊不起首付放棄購房定金不給退

國(guó)慶假期后，多地接連傳來收緊的樓市調(diào)控。北京、天津率先“鳴槍”，濟(jì)南、武漢、合肥、南京等城市緊隨其后。

舉一個(gè)實(shí)例，濟(jì)南的宋女士和丈夫在濟(jì)南選購了一套商品房，并與開發(fā)商簽了合同(商品房認(rèn)購書)，繳納了2萬元定金。然而，突然出臺(tái)的樓市限購令擊碎了宋女士的購房夢(mèng)：根據(jù)濟(jì)南新推出的相關(guān)限購政策，宋女士必須按照二套房40%的比例繳納首付款，大約120萬元，并且貸款利率也要相應(yīng)提高。而在9月份選房時(shí)，置業(yè)顧問告訴她根據(jù)當(dāng)時(shí)政策首付只須20%，大約60萬元。

因?yàn)闊o法湊齊首付款，宋女士不得不放棄購房。隨后，宋女士聯(lián)系開發(fā)商想要要回已經(jīng)繳納的2萬元定金，不料卻被拒絕了。開發(fā)商稱，宋女士無法購房，是屬于她個(gè)人的原因，因此不能退還定金。而宋女士則認(rèn)為，這是由于政策變動(dòng)造成自己無法購房，不屬于其個(gè)人原因。雙方為此爭(zhēng)執(zhí)不下。

專家：因不可抗力或情勢(shì)變更等調(diào)控政策“違約”購房者無責(zé)

在業(yè)內(nèi)專家看來，樓市新政出臺(tái)后，一些購房者因不符合購房資格或者首付款比例增加而無法繼續(xù)履行房屋買賣合同，通常會(huì)出現(xiàn)買方想解除合同，要求返還定金，而賣方不愿解除合同，或者拒絕返還定金的糾紛。這其中涉及幾個(gè)法律問題值得分析。

**易準(zhǔn)律師事務(wù)所律師楊*炎表示，首先要明白，無論限購前還是限購后簽訂的房屋買賣合同都是有效的。因此，限購限貸政策的規(guī)定不影響買賣雙方簽訂購房合同的效力。但這里面因調(diào)控政策突然出臺(tái)導(dǎo)致無法履行合同，可分為限購和限貸兩種情況分析。

一種情況是限購。在政策出臺(tái)前購房者是有購房資格的，但因?yàn)檎叱雠_(tái)，購房者喪失了購房的主體資格。此政策構(gòu)成了對(duì)房屋買賣雙方的不可抗力。《合同法》第一百一十七條規(guī)定“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。”所以因限購導(dǎo)致無法履行合同的當(dāng)事人，可以向?qū)Ψ街鲝埥獬贤⑶也怀袚?dān)違約責(zé)任。

另一種情況就是限貸。即政策以提高首付比例等方式對(duì)購房者的貸款條件進(jìn)行了限制，從而影響了購房者的履約能力，導(dǎo)致合同不能履行，此種情形屬于《合同法》上的情勢(shì)變更。所謂情勢(shì)變更是合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢(shì)變更，致合同之基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內(nèi)容或者解除合同。楊*炎說，購房者因?yàn)槭赘稐l件的提高，無法履行合同的，可根據(jù)司法解釋的規(guī)定，主張解除合同，不負(fù)違約責(zé)任。

政策出臺(tái)之后，對(duì)于買賣雙方，應(yīng)按著公平的原則妥善處理。交了定金的買賣雙方可以根據(jù)紙質(zhì)的合同加以甄別，看是否因?yàn)椴豢煽沽φ叨鵁o法實(shí)施房屋買賣。雙方可以解除合同，視情況而定，該退的定金還是要退。如果還有什么其他的問題，歡迎在線咨詢北京律師網(wǎng)。