借名購房協議存在的背景

1、不具備購房資格的實際購房人借用有購房資格的名義購房人;

2、通過銀行按揭購房，不具備貸款資格的購房人借助有貸款資格人的名義購房;

3、為逃避債務，或夫妻一方對配偶隱瞞購房。

等等。

借名購房協議的法律效力

關于借名購房協議的法律效力，不能籠統地講，是有效還是無效，要根據不同的借名購房情形，來認定借名購房協議的法律效力。

首先，對于購買經濟適用房、兩限房、房改房、成本價房等對購房人資格有要求嚴格的情形，由于實際購房人不具備購房資格，但為了達到購買該房屋的目的，必須通過借用別人(具有實際購房資格)的名義來購買房屋。此情形屬于實際購房人與名義購房人相互串通，騙取有關單位以達到實際購房人購買房屋的最終目的。這種情形下，實際購房人與名義購房人所簽訂的借名購房協議的效力就值得斟酌，因為雖然《借名購房協議》的簽訂是實際購房人與名義購房人雙方真實意思表示。但其約定是通過欺騙有關單位協助實際購房人購買房產，這違背了對于購買以上房產的購房人資格限制的要求。

對于不具備貸款資格的購房人借用有貸款資格的名義購房而簽訂的借名購房協議，以及為達到實際購房人的其他目的而借用別人名義購房而簽訂的借名購房協議，由于簽訂借名購房協議是雙方的真實意思表示，且就簽訂借名購房協議本身并沒有違反國家法律、行政法規的強制性規定，且沒有侵害他人的合法權益，一般認定其效力的。

借名購房協議發生糾紛后的處理

在《民法典》施行后，一旦房屋發生名義權利人和實際權利相沖突的情況，“確權之訴”是獲得房屋權利的一個有效途徑與方式。判斷財產所有權的歸屬，應當從財產的來源、財產的取得方式等方面進行綜合考量。

在發生糾紛后，名義購房人雖然擁有產權證，但往往不能提供其對該房屋實際享有所有權的充分證據。可以結合所簽訂的協議及從履行情況看，根據付款憑證來看，交付房款的發票原件，房款來源的憑證，以及儲蓄存款存折的原件，并舉證證明每月實際存款的數額等情況。因此，一般法院認為以上證據原件的持有者實際支付了購房款和月供。雖然房屋產權證具有證據資格，但不能直接決定實體的法律關系存在與否，產權證只具有“推定的證據效力”，與實際權利情況不一定吻合。

但即使法院認定產權人歸名義購房人，但依據所簽訂的借名購房協議的違約條款，實際購房人完全可以通過合同訴權，來彌補自己的損失。這時，就要結合所簽訂的借名購房協議以及相關的購房合同、履行支付房款、房屋的實際占有、使用人、房屋產權證的實際持有人等的相關鄭據來加以佐證。

人們常說：“打官司就是打證據”，在發生權利錯位時，公民一定要有法律意識與證據意識。若確因種種原因，而需要借用他人的名義購買房屋，則一定要選擇自己信賴的、可靠的人，而且在借名購買房屋進行實際操作之前，權利人一定要和被借名人簽訂書面協議，將借名購房的權利與義務進行明確具體的約定，若被借名人是已婚的，則相關協議還應當讓其配偶簽字予以確認。若一旦變更名字時機成熟，則權利人應及時進行房屋過戶登記手續，以防止房屋權屬爭議與訴訟的發生。

借名購房到底是有效還是無效，知道很多利益相關者對這個問題都很關心，但是對借名購房我們也不能一刀切，具體的問題應該做到具體分析，是不是有效，得取決于您購房時的情形。如果您的問題比較復雜，我們科普華君網也提供律師在線咨詢服務，歡迎你前來進行法律咨詢。