感慨下，人啊，真是這個世界上最隨風(fēng)倒的墻頭草。

猶記得去年我剛發(fā)《“提前還房貸是傻帽 ” ？現(xiàn)在還信這句話的人，該醒醒了》時，評論區(qū)、彈幕區(qū)好多人都在和我杠，說我窮人思維，說我不懂理財……

這才剛過多長時間，一年還沒到，整個社會的的風(fēng)聲就變了，不管是我身邊的朋友，來咨詢的讀者，還是各大網(wǎng)絡(luò)社區(qū)中頻繁提到的話題，都變成了：

提前還房貸。

總量視角的金融數(shù)據(jù)也能證明。下面這張圖中，個人住房貸款相比2023年已經(jīng)出現(xiàn)了負(fù)增長。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

可見啊，大家雖然都在念叨“房貸是普通人一生能夠通過合法手段拿到的性價比最高的貸款，能貸多少貸多少，能貸多久貸多久” 這句金科玉律，但都直接用腳投了票。

說到底，這在某種程度上，代表了居民風(fēng)險偏好的集體性降低，而原因是什么？

——時代變了。

是啊，時代真的變了。

曾經(jīng)我也和大家一樣，拼命做大杠桿，貸款買房。

因為啥？因為那時候的房貸，就是在薅銀行的羊毛啊。

十年前，甚至五年前，你閉著眼睛買的一套房，就算按照07年七點(diǎn)幾的超高貸款利率，也是穩(wěn)賺不賠的。

因為07年北京房價1萬，現(xiàn)在房價6萬。15年翻了6倍，當(dāng)年100萬買的房早就漲到了600萬，這還不算后續(xù)的漲幅。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

更何況那時候，銀行批的房貸都有折扣，經(jīng)常能低到4%左右，而市場上就算是固定收益理財產(chǎn)品，收益也能達(dá)到6%，更別提還有紅紅火火的股市和基金，甚至更高收益的投資渠道了。

橫算豎算，都不該提前還房貸，因為房貸利率跟市場無風(fēng)險利率之間有利差可以賺啊。

可換到現(xiàn)在，這利差我們還能賺到么？

讓我哭一會。

大家的眼睛都實(shí)實(shí)在在看到了，一方面，2023年往后90后開始大規(guī)模買房這些年，全國各地的房貸利率都在不斷飆高，最高時漲到過7%以上。

這么高的貸款利率下，你貸30年房貸需要付的利息，比本金還要高，假設(shè)你現(xiàn)在從銀行借100萬買房，按平均5.9%的房貸利率算，30年后連本帶息要還銀行213萬，利息就是113萬，這個數(shù)，給我嚇出一身冷汗。

圖源：《公主小屋》

就算這陣子，各地樓市開始松綁，央行下狠手，先是把首套房的貸款利率降了20個基點(diǎn)，緊接著又把央行五年期LPR，大降了0.15%，堪稱史上最大降幅。

但又能怎么樣呢？利好的都是沒買房的人。

買了房子的，要到明年重新定價日（一般是1月1號）才能享受到一丁點(diǎn)優(yōu)惠，遠(yuǎn)水解不了近渴啊。

而天平另一端，理財?shù)氖找媛蕝s一直都在下降，降到了冰點(diǎn)。

余額寶收益率前段時間跌到了1.5%以下，比銀行一年期定期存款的利率還低。儲蓄國債的利率也一直在降，從4%以上降到了3.35%。更多銀行理財產(chǎn)品也開始不保本了，把錢放在銀行，甚至面臨很大的可能要倒賠錢。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

那把錢投到股市買基金呢？

這一年，我身邊但凡進(jìn)入股市或入手基金的人（包括我），都不僅沒賺到錢，還動輒就腰斬了。

更別提重金屬、虛擬貨幣，大額信托等投資方式了，全都在暴雷或收益率持續(xù)走低。

現(xiàn)在這世道，一個扎心的真相就是：

想通過投資獲得打敗高房貸利率的理財收益，非常困難。

市場上風(fēng)險高的理財是對人性的考驗，可風(fēng)險低的理財收益率實(shí)在沒有意義。

前面我說的，都更偏向于一個邊際決策的評估。

但對更多人來說，選擇提前還房貸，哪想的明白那些復(fù)雜的邊際計算，更多就是被直觀的感受驅(qū)動了，一句話：

信心不足了！

十年前，年輕人為什么敢掏空六個錢包買房，是因為知道過幾年房價的升值空間，可以把12個錢包都賺回來。

可現(xiàn)在呢？全國不管大中小城市，房價全都漲不動了，甚至很多小城市，已經(jīng)跌跌不休。

原本你借用房貸這個杠桿，是想撬動高額收益，可現(xiàn)在房貸變成了實(shí)實(shí)在在的負(fù)債，你不僅撬不動，甚至還要償還高額利息。

而且貸的越多虧的越多，還貸越久虧的越多。

圖源：《公主小屋》

設(shè)想下：等你還完30年房貸，卻發(fā)現(xiàn)房子砸在手里，白菜價都沒人要，而你卻付了比本金還多的利息……

你還有信心堅持么？

更何況，疫情這三年，我們對自己工作能力的自信，也一而再再而三地被蹂躪。

很多人的財富觀念，都發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)變。

以前站在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快速道上，再加上年輕，很多人都篤信“以后工資只會越來越高，現(xiàn)在很難的月供，日后會越還越輕松”。

但這兩年，疫情導(dǎo)致的降薪、caiyuan甚至失業(yè)，讓很多人徹底醒了，開始不由得在心里繃緊一根弦，趁著還能掙錢的時候多還點(diǎn)房貸，以防以后工資大幅減少，甚至飯碗不飽。

圖源：《半澤直樹》

這不是我猜的，是我周圍很多朋友和我說的真實(shí)想法。

不管現(xiàn)在賺的是多是少，至少對未來5-10年自己的現(xiàn)金流和財富水平，大家已經(jīng)不抱太大希望了。

其實(shí)，對我們普通人來說，房貸的本質(zhì)從來就兩個：

樓市上行期，它是獲取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的上車工具；

樓市平穩(wěn)期，它是保證資產(chǎn)安全的定投工具。

既然房貸是工具， 就無所謂是好是壞，只分有沒有用與何時有用。

任何時候，一旦它派不上用場，這個工具就應(yīng)該立刻，馬上，被換掉。

比如現(xiàn)在。

圖源：《半澤直樹》

明白了這個前提，我們再來解決下另一個很多人無從下手的操作問題：

到底怎么提前還房貸最劃算？

目前有兩種提前還貸的選擇，一種是縮短還款年限，每月的月供不變，一種是保持還款年限，每月的月供減少

這兩種方式都是提前償還本金，不同之處在于，后續(xù)所支付的利息不同。

簡單來算下，假設(shè)我現(xiàn)在手頭有一筆300萬的房貸，這個月想提前還100萬，當(dāng)時的貸款利率是5.88%。

如果我選擇縮短還款年限，當(dāng)100萬用于償還本金后，還款月數(shù)就從360縮短為135期，原本2051年1月才能還完的債務(wù)，現(xiàn)在2033年8月便可以還完。

而利息也減少了203萬，但接下來11年還需要按照每月2.3萬的月供繼續(xù)還款。

如果我選擇另外一種方法，還款期數(shù)不變，每月減少月供呢？

從下個月開始，我每月的月供就會從2.3萬降到1.45萬，減少了三分之一。

但因為還款期數(shù)不變，依舊要還到2051年1月才能結(jié)清，拉長了貸款年限，所以利息的減少比前一種方式少，節(jié)省了107萬利息。

僅從利息的角度計算，顯然，選擇縮短還款年限要比降低月供更劃算。

可現(xiàn)實(shí)的世界里，絕不僅僅有數(shù)學(xué)計算。

在做出一個財務(wù)決策時，你首先應(yīng)該問自己，并且始終應(yīng)該追問自己的，都是一個重要問題：

我現(xiàn)在的實(shí)際情況到底是怎樣的？

如果你有一份穩(wěn)定的工作，每月現(xiàn)金流穩(wěn)定增長，希望無債一身輕，把錢用到別的地方，那就選擇縮短還款年限。

但實(shí)際上，大部分人在還貸這件事上，最在乎的根本不是什么貸款金額、總利息、還款期限這些虛妄的數(shù)字，只有月供才是最真實(shí)的，因為它關(guān)乎你每個月現(xiàn)金流的支出。

圖源：《賭博默示錄》

所以，如果你所面臨的困境，就是手頭實(shí)實(shí)在在現(xiàn)金流的減少，或者對未來收入不抱預(yù)期，那就別糾結(jié)利息是多一點(diǎn)還是少一點(diǎn)，直接降低月供，提高生活質(zhì)量，對沖不確定的風(fēng)險。

有一點(diǎn)值得欣慰的是，隨著通貨膨脹，錢也會變得越來越“毛”，現(xiàn)在每月1.45萬的月供，可能會占據(jù)你大部分現(xiàn)金流，但到了10年或者20年后，會占據(jù)多少比例，誰又說的準(zhǔn)呢？

另外關(guān)于提前還房貸，還要給大家?guī)c(diǎn)實(shí)際可行的建議：

1，如果你是公積金貸款或組合貸，公積金部分沒必要提前還，建議只把商業(yè)貸款還掉，一些城市是支持只償還一種貸款的。

畢竟經(jīng)歷了幾次降息后，現(xiàn)在公積金5年以上貸款利率已經(jīng)降至史上最低3.25%。買個年金，買點(diǎn)理財，都能cover，完全可以無風(fēng)險套利至少1%以上。

2，如果你購房時享受了貸款利率很優(yōu)惠的打折，也沒必要還。

像我買第一套房時，用的是組合貸，公積金貸款利率現(xiàn)在已經(jīng)降到了3.25%，商貸打了七折，現(xiàn)在利率也只要4.01%，這種可能以后再也趕不上的超低利率，還是留著比較劃算。

一般來說，這個房貸利率是否劃算的臨界點(diǎn)，我認(rèn)為是：

5%。

圖源：《半澤直樹》

3，如果你房子買得早，已經(jīng)還了很久月供，不太建議再提前還貸。

等額本息已還期數(shù)超過貸款周期的1/2，等額本金已還期數(shù)超過貸款周期的1/3；超過這兩個界限以后，每期償還金額中的本金就超過利息了。再提前還款并不能有效減少利息，性價比也不太高。

4，有些銀行會設(shè)置提前還款的違約金，在每個人和銀行簽署的房貸合同里，都明確規(guī)定了違約金的計算方式。

比如有些銀行就規(guī)定貸款還1年之后，不收取任何違約金，而有些銀行只收取3個月的罰息，或者按本金的一定比例收取。

在你決定提前還款之前，一定要和銀行提前聯(lián)系，確認(rèn)清楚。

5，對很多人而言，可以考慮留一點(diǎn)點(diǎn)房貸，不要全都還清了。別忘了房貸有個隱性作用：抵扣個稅。一年能減2400塊錢呢，最長可以抵20年。

當(dāng)然，說到最后，還得加一句：

雖然我們一直在做提前還款的計算題，但要不要提前還貸，從來就不是個數(shù)學(xué)命題，而是個徹頭徹尾的生活命題——

因為絕大多數(shù)情況下，它只和你的工作前景、現(xiàn)金流儲備以及風(fēng)險偏好有關(guān)。

沒什么對與錯，也沒什么劃算不劃算。

圖源：《櫻桃小丸子》

畢竟非要比劃算的話，全款買房才是提前還貸的終極進(jìn)化版，我們又有這個實(shí)力么？

一個家庭最真實(shí)的財務(wù)決策，考慮的根本就不是劃算不劃算，而是必要不必要，對家庭、對個人切實(shí)的改善能有多少。

畢竟咱們都只是普通人，要吃喝住行，會生病，也會投資失敗，有家庭，有壓力，沒有閑錢可以失敗，一旦做出決策，容錯率極低。

所以，客觀評估現(xiàn)實(shí)，做好邊際決策，把錢用在你覺得更值得的地方，這才是對你和家庭長期來看，最劃算的決定。

你說不是么？

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