近期看到新聞上報道，江西某地爛尾樓業(yè)主發(fā)出《強制停貸告知書》，告知書大致內(nèi)容類似，“如不在XX年X月X日之前復工，所有業(yè)主將會‘停止償還貸款，直至復工’”。

對于斷貸，廣大業(yè)主也是無奈之舉，但是這種方式真的好嗎？業(yè)主拒絕償還銀行貸款，真的可以促使房企或者政府重新接盤爛尾樓嗎？

我想不是。

還有一個問題，那就是業(yè)主為什么不愿意主張解除合同呢？我想爛尾樓業(yè)主之所以不想解除合同，是因為房地產(chǎn)公司已經(jīng)暴雷，他們解除合同后還是拿不回錢，如果不解除合同，或許政府出手，還可以把房子交付給業(yè)主，所以這是爛尾樓業(yè)主的一個普遍心理狀態(tài)，但是銀行這邊的貸款，還需要業(yè)主進行償還，如果不償還，則會被銀行追究違約責任。

那么對于一些爛尾樓業(yè)主，已經(jīng)不想再還銀行貸款，也不想要房子，就想解除合同，停止還貸，有什么法律途徑可以解決嗎？

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2023修正)第二十條規(guī)定，因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。

第二十一條規(guī)定，以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權(quán)人作為有獨立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權(quán)人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權(quán)人和買受人。

由該司法解釋可知，如果開發(fā)商逾期交房，業(yè)主想要解除合同，可以直接將開發(fā)商列為被告，將銀行列為第三人，起訴解除和開發(fā)商的商品房買賣合同以及解除與銀行的個人擔保貸款合同，從而實現(xiàn)不用還貸的目的，當然，支付給開發(fā)商的錢能否要回來，則需要看開發(fā)商是否有錢了。

案例：蘇州市吳江區(qū)人民法院蘇0509民初3252號，原告張恒與被告吳江財智置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱財智公司）、第三人上海銀行股份有限公司蘇州分行（以下簡稱上海銀行蘇州分行）商品房銷售合同糾紛一案。

原告張恒向本院提出的訴訟請求：

1.張恒與財智公司簽訂的《蘇州市商品房買賣合同》（編號：蘇房商吳江合同202307110082）于2023年3月4日解除；

2.張恒與上海銀行蘇州分行簽訂的《個人商業(yè)用房借款擔保合同》（編號：52023023020119002274）解除；

3.財智公司返還張恒已支付的首付款346573元，并賠償利息損失（以346573元為基數(shù)，自2023年3月4日起按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的同期貸款市場報價利率計算至實際給付之日止，暫計為518.90元）；

4.財智公司返還張恒已向上海銀行蘇州分行償還的貸款本息71229.05元（暫計算至2023年2月20日，實際金額以返還當日上海銀行蘇州分行出具的個人貸款對賬單為準）；

5.財智公司向上海銀行蘇州分行償還《個人商業(yè)用房借款擔保合同》解除后剩余的貸款本息以及因提前還款產(chǎn)生的違約金（暫計為307002.01元，實際貸款本息金額以返還當日上海銀行蘇州分行出具的個人貸款對賬單為準；提前還款違約金以上海銀行蘇州分行實際收取的為準）；

6.財智公司向張恒支付違約金6萬元；

7.財智公司賠償會員費損失5萬元；

8.訴訟費用由財智公司承擔。

事實和理由：

2023年6月1日，張恒在財智公司認購坐落于吳江××號金鷹商業(yè)中心的房屋，根據(jù)要求，張恒將5萬元購房款通過“會員費”的名義轉(zhuǎn)付至了案外人蘇州房聯(lián)網(wǎng)絡科技有限公司名下。同日，雙方簽訂《金鷹商業(yè)中心商品房認購書》，約定張恒繼續(xù)向財智公司支付購房定金2萬元。2023年7月11日，雙方簽訂了《蘇州市商品房買賣合同》，其中十七條約定財智公司應于2023年12月31日前交付案涉房屋；逾期超過30日的，張恒有權(quán)解除合同；造成張恒其他損失的，財智公司另行承擔賠償責任。《商品房買賣合同》簽訂當日，張恒依約向財智公司支付了剩余首付款326573元。2023年8月19日，張恒、財智公司與上海銀行蘇州分行簽訂了《個人商業(yè)用房借款擔保合同》，約定由張恒向第三人貸款345000元支付剩余房款。2023年8月27日，第三人向財智公司發(fā)放貸款345000元。截至2023年2月20日，張恒依約償還了第三人貸款本息合計71229.05元。遺憾的是，財智公司始終未按約交付案涉房屋。鑒于財智公司存在嚴重違約行為，張恒于2023年3月3日向財智公司發(fā)出《解除通知書》，要求即日起解除《商品房買賣合同》并要求財智公司承擔返還張恒己付房款和己償還本息、償還未還本息、支付違約金等法律責任，財智公司于3月4日收到了函件，但對張恒的要求仍置之不理。

本院認為：

張恒與財智公司簽訂的《蘇州市商品房買賣合同》以及張恒與上海銀行蘇州分行簽訂的《個人商業(yè)用房借款擔保合同》依法成立并有效，雙方應按照合同約定全面履行自己的義務。

關(guān)于張恒與財智公司之間的購房合同是否解除以及違約責任的問題。張恒向財智公司支付了首付款346573元，并以貸款方式支付剩余購房款345000元，已履行其購房款支付義務，財智公司應當在合同約定的期限即2023年12月31日前交付房屋。考慮到2023年1月底發(fā)生新冠疫情，房地產(chǎn)建設在疫情防控期間無法正常開展，財智公司恢復工程建設需要一定的時間，本院酌情確定一個月為合理的順延交房時間，故財智公司應于2023年1月31日前向張恒交付房屋。因財智公司并未在2023年1月31日前交付房屋，逾期交房也已超過30日，張恒于2023年3月3日向財智公司發(fā)出解除房屋買賣合同的通知，該通知于2023年3月4日達到財智公司，故雙方的購房合同于2023年3月4日解除。合同解除后，財智公司應當承擔返還購房款、賠償損失等違約責任。對于張恒已支付的首付款346573元，財智公司應當予以返還并賠償利息損失。對于張恒已向上海銀行蘇州分行歸還的貸款本金、利息，張恒有權(quán)要求財智公司予以返還、賠償。對于張恒因購買案涉房屋支付的會員費5萬元，在案涉購房合同解除后，屬于張恒遭受的損失，財智公司應當予以賠償。

關(guān)于張恒與上海銀行蘇州分行之間的《個人商業(yè)用房借款擔保合同》是否應當解除的問題。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條規(guī)定，因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。本案中，張恒向上海銀行蘇州分行貸款系用于向財智公司支付購房款，因購房合同已解除，其原本的合同目的已不能實現(xiàn)，故張恒根據(jù)上述司法解除的規(guī)定，有權(quán)解除其與上海銀行蘇州分行之間的《個人商業(yè)用房借款擔保合同》。案涉訴狀副本于2023年4月12日送達上海銀行蘇州分行，故張恒與上海銀行蘇州分行之間的貸款合同于2023年4月12日解除。

關(guān)于財智公司是否應當直接向上海銀行蘇州分行償還張恒尚未償還的貸款本息問題。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第一款規(guī)定，以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權(quán)人作為有獨立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權(quán)人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。本案中，上海銀行蘇州分行并未作為有獨立請求權(quán)的第三人提出訴訟請求，根據(jù)上述規(guī)定，上海銀行蘇州分行有權(quán)通過其他方式主張權(quán)利。上述司法解釋第二款規(guī)定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權(quán)人和買受人。該條賦予了擔保權(quán)人在商品房買賣合同以及商品房擔保貸款合同均被解除后，有權(quán)要求出賣人直接返還購房貸款的權(quán)利，是否行使該權(quán)利的選擇權(quán)在擔保權(quán)人，而不在買受人，本案中上海銀行蘇州分行并未提出訴訟請求，張恒要求財智公司直接向上海銀行蘇州分行償還其尚未償還的貸款，本院不予支持。

關(guān)于財智公司是否應當支付違約金60000元的問題。本院認為，購房合同約定，合同解除后財智公司按購房房屋總價款的0.2%支付違約金，案涉房屋總價款為691573元，故違約金為1383元。因張恒已經(jīng)主張了會員費損失、首付款利息以及購房貸款利息等損失，損失金額高于違約金，在張恒已主張其損失的情況下，其又主張違約金，兩者存在重合，對于違約金的訴訟請求，本院不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國民法典》第五百零九條第一款、第五百六十五條、第五百六十六條、第五百七十七條、第五百八十四條、第五百八十五條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條、第二十一條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用時間效力的若干規(guī)定》第一條第三款、第二十條之規(guī)定，判決如下：

一、原告張恒與被告吳江財智置業(yè)發(fā)展有限公司簽訂的《蘇州市商品房買賣合同》（編號：蘇房商吳江合同202307110082）于2023年3月4日解除。

二、原告張恒與第三人上海銀行股份有限公司蘇州分行簽訂的《個人商業(yè)用房借款擔保合同》于2023年4月12日解除。

三、被告吳江財智置業(yè)發(fā)展有限公司返還原告張恒購房款346573元，并支付利息（以346573元為基數(shù)，自2023年3月4日起按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算至實際給付至之日止），于本判決生效后十日內(nèi)履行。

四、被告吳江財智置業(yè)發(fā)展有限公司返還原告張恒已向第三人上海銀行股份有限公司蘇州分行歸還的貸款本息（截至2023年4月20日為79144.03元，以張恒最終向上海銀行股份有限公司蘇州分行償還的貸款本息為準），于本判決生效后十日內(nèi)履行。

五、被告吳江財智置業(yè)發(fā)展有限公司賠償原告張恒會員費損失50000元，于本判決生效后十日內(nèi)履行。

六、駁回原告張恒的其他訴訟請求。

在本案中，雖然張某已經(jīng)解除了與銀行之間的《個人商業(yè)用房借款擔保合同》，但是不排除銀行也有可能按照個人借款擔保合同中的一些條款起訴張某一次性償還銀行的貸款。

為此，有些法院認為購房者與銀行簽訂的個人借款擔保合同系格式條款，且之前的貸款合同已經(jīng)解除，為公平起見，購房者不應再償還銀行的貸款。

法律規(guī)定:

《中華人民共和國民法典》第四百九十六條

格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。

采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利和義務，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關(guān)系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內(nèi)容。

第四百九十七條

有下列情形之一的，該格式條款無效：（一）具有本法第一編第六章第三節(jié)和本法第五百零六條規(guī)定的無效情形；

（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權(quán)利；

（三）提供格式條款一方排除對方主要權(quán)利。

第四百九十八條 對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。