以下文章來源于華政法學 ，作者石一峰

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【內容摘要】 房企破產中購房者權益如何保護一直是法律理論和實務中的重點和難點。對此，需以購房者權益的物權化層級為脈絡，考慮不同情形和因素進行具體的規范解釋和適用，進而在微觀上明確破產程序中多層次利益衡量的具體操作。首先，購房者權益呈現不同的物權化層級而可區分為預告登記、“網簽”、未預告登記且未“網簽”等情形。其次，還需結合房企以房屋還是建設用地使用權進行抵押、以建造完畢的現房進行抵押還是以期房的在建建筑物進行抵押等因素作出進一步的類型化分析。最后，在購房者預告登記的情形下，其可享有物權期待權，因而一般可對抗抵押權，但要區分房企抵押的客體為何，且消費型購房者才可依預告登記對抗建設工程價款優先受償權人；在購房者“網簽”情形下，需附加其他履行要素才能對抗抵押權，且僅消費型購房者才可對抗建設工程價款優先受償權；在購房者未預告登記亦未“網簽”的情形下，支付全部或大部分購房款的消費型購房者僅享有債權優先性，在繼續履行或對其個別清償不損害房企及其他破產債權人利益時，方可通過繼續履行路徑獲得保護繼而取得房屋所有權。

【關鍵詞】 房地產企業破產 購房者權益保護 多層次利益衡量 層級化保護

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當下，國家對房地產市場的調控政策進一步加劇了房地產企業（以下簡稱房企）破產的風險。一旦房企破產，除購房者外，眾多主體的利益都將受到牽連，具體包括抵押權人、建設工程承包人、房企的職工以及其他普通債權人等。其中，如何保護購房者的權益一直是理論和實務中的棘手問題。例如在近年來的恒大危機中，如何保護購房者就成為討論的焦點之一。在規范上，《企業破產法》與《民法典》物權編、合同編以及相關司法解釋的適用存在交織，但各規范之間的價值取向不同，導致規范沖突與漏洞頻出。在理論上，破產情形下債權平等清償與特定債權優先保護之間存在利益沖突；抵押權等擔保制度與保護特殊利益群體的法政策之間也存在價值取向張力。然而，對房企破產下的購房者權益如何進行妥當的利益衡量一直欠缺體系性研究。

上述規范的沖突與理論的模糊，導致房企破產實務中購房者權益是否以及如何保護的爭議更為突出。在預告登記情形下，購房者可否在房企破產時獲得房屋所有權就有爭議。有觀點認為，基于《民法典》第 417 條的一并處分原則，在建設用地使用權的抵押權人實現抵押權時應一并處分房屋，使得經預告登記的購房者僅能就拍賣款受償而無法獲得房屋所有權。但也有法院認為，經預告登記的購房者可優先獲得房屋的所有權及房屋下的建設用地使用權。對于形式上與預告登記相似的“網簽”，購房者可否主張“網簽”具有與預告登記一樣的效力，進而限制房企處分房屋，實務中的觀點也不盡一致。購房者未預告登記也未辦理“網簽”，僅支付全部或大部分購房款時，其對房企的債權能否優先受償并獲得房屋所有權在實務中也存在爭議。鑒于此，有必要運用法解釋的方法對各規范的具體適用予以厘清，同時需對各主體間的利益進行類型化的多層次衡量。

一、購房者權益保護的基礎：

權益的物權化層級

在房企破產語境下，購房者權益的保護涉及眾多主體的利益，因此需要通過利益衡量確定對其保護的方式及強度。利益衡量的基礎在于明確購房者權益的屬性和狀態。通常物權意義下的權益能獲得更全面的保護，因而需要分析不同情形下購房者權益的物權化層級。

（一）房企破產語境下購房者權益的物權化層級

在實務中，購房者的權益存在預告登記、“網簽”、未預告登記且未“網簽”等多種情形，每種情形的物權化程度需考量債權是否被公示、是否具有法定的公示效力、是否具有法政策的傾向保護等。

首先，經過預告登記的購房者權益具有公示性。此種公示破除了債權的相對性和隱蔽性，使債權進一步向物權“位移”。同時，預告登記具有法定排斥后來其他物權變動的公示效力，在符合過戶條件時即可立即請求辦理轉移房屋所有權登記。因而，購房者具有法律所認可和保障的未來取得不動產所有權的期待，理論上可稱為物權期待權，具有較高的物權化層級。

其次，經過“網簽”的購房者權益也具有公示性，但“網簽”的公示效力并未被法律明確且統一地規定。有法院即指出“網簽”并不具備預告登記的法律效力，或不具有物權性的法律效力，因此無法對抗第三人。其中的原因在于“網簽”的公示不同于預告登記的公示，兩者在功能上也有差異。但實務中基于購房者已支付全部或大部分購房款或已占有該房屋等履行要素，也認為“網簽”具有限 制房企處分權的效力，使房企無法通過辦理登記的方式轉讓或抵押房屋?；诖耍淳哂蟹ǘü拘ЯΦ摹熬W簽”加上其他履行要素，也具有一定物權化傾向，可在一定程度上保護購房者。

最后，未預告登記也未“網簽”的購房者權益并無公示，第三人無法知悉相關權益的存在，而且此時購房者的權益也無法阻礙對房屋等的處分。然而，在保護弱勢群體生存權的法政策下，對消費型購房者進行特別保護是實踐狀態。但此種保護并未有法教義學的支撐，而僅僅是特定法政策的結果。從《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（法釋〔2023〕21 號，以下簡稱《執行異議和復議規定》）第 29 條的規定來看，消費型購房者也僅僅是可以提出執行異議，并不能直接要求過戶并取得房屋的所有權。因而，此種情形下的購房者權益物權化層級最低，對其如何進行保護仍需進一步分析。

（二）房企破產中購房者權益保護的多層次展開

傳統的利益衡量通常在雙方視角下進行，但在房企破產語境下，與購房者權益對立的“非購房者權益”涉及多方主體，因而為保障利益衡量的有效展開需進行多層次的利益衡量。具體而言，破產法語境下購房者權益保護的利益衡量涉及購房者、抵押權人、建設工程價款優先受償權人、其他破產債權人等眾多主體，此時不再是傳統民法邏輯下兩造主體間的簡單衡量，而是購房者與眾多主體間的“多層次”利益衡量。“多層次”意味著利益衡量存在層級化的次序，即購房者權益應與多方主體的利益按層級次序進行衡量。

多層次利益衡量的第一層次是明確購房者權益是否具有優先性。對此，先要將購房者權益與抵押權人、建設工程價款優先受償權人的擔保權益進行利益衡量。《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》（法釋〔2023〕25 號）第 36 條延續了原《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（法釋〔2002〕16 號，以下簡稱《建設工程款批復》）關于“建設工程價款優先受償權優于抵押權和其他債權”的規定；《執行異議和復議規定》第 29 條對支付全部或大部分購房款的消費型購房者提供了對抗任何債權人（包括有抵押的債權人和建設工程價款優先受償權人）的保護。但對預告登記、“網簽”等情形下的購房者在房企破產時該如何保護仍有待進一步分析。此外，在優先性的利益衡量中，擔保權人的擔保權益可依據擔保物的不同進行區分。以建設用地使用權進行抵押與以房屋進行抵押不同，以建造完畢的現房還是以期房的在建建筑物進行抵押對購房者權益的保護也有影響，均需深入探討。

多層次利益衡量的第二層次是闡明具有優先性的購房者權益在具體實現時，該如何與破產管理人選擇解除權以及“個別清償禁止”等規則下其他破產債權人的利益相協調。此涉及對《企業破產法》第 18、16 條的解釋以及在房企破產時繼續履行與解除購房合同對破產債務人和其他破產債權人影響的分析。

二、購房者預告登記情形下

的權益保護

購房者在預告登記后獲得了一定的物權期待權。依據物權期待權的教義學規則，房企對房屋的處分權被限制。但購房者權益可否因此對抗抵押權人的權利，需進一步區分房企是以房屋所有權還是以建設用地使用權進行抵押，以及是以建造完畢的現房進行抵押還是以期房的在建建筑物進行抵押。同時，購房者的預告登記能否對抗建設工程價款優先受償權也有待具體分析。

（一）房企以房屋進行抵押的情形

1.以建造完畢的現房進行抵押之情形

在現房買賣中，房企以建造完畢的現房進行抵押。若購房者預告登記于抵押權設立前已完成，則依據《民法典》第 221 條第 1 款第 2 句，房屋所有權人的處分權受限制，抵押權將不發生物權效力。由于存在有效的預告登記，依據《不動產登記暫行條例實施細則》（2023 年修正）第 85 條第 2 款，不動產登記機構也不會受理抵押權設立登記的申請。此時，購房者就可通過預告登記保護自己的權利。

即使預告登記的購房者未支付完購房款，而使商品房買賣合同屬于《企業破產法》第 18 條中的“待履行合同”，破產管理人此時的解除權也應受到限制。其理由在于《企業破產法》第 18 條確保破產財產最大化的立法目的與預告登記保護權利人物權變動實現的規范意旨并不沖突。在預告登記具有公示性的前提下，其他債權人應當知曉某不動產處分權受到限制，因而也就不應期待該不動產會被納入破產財產。同時，實現預告登記權利人的物權變動并不會損害其他債權人的利益。綜上，在有預告登記時應限制破產管理人的解除權。學理上和規范釋義上也都認為預告登記具有破產保護效力， 可限制破產管理人解除權的行使。

此外，對預告登記債權的履行并不屬于《企業破產法》第 16 條中的個別清償，因為此時其為破產管理人選擇繼續履行待履行合同而產生的債務，依據《企業破產法》第 42 條第 1 項屬于共益債務的履行。對已支付全部購房款的購房者而言，購房合同雖在解釋上可不屬于《企業破產法》第 18 條中的“待履行合同”，但履行預告登記的債權也不屬于個別清償。主要理由在于預告登記對處分權的限制不分階段和時期，因而即使進行破產清算，破產管理人也無法處分該預告登記的不動產，該不動產也無法作為破產財產進行分配。反之，將預告登記債權作為普通債權，反而可能需用房屋之外的其他破產財產清償預告登記權利人。從破產財產最大化和提高債權人清償率的角度看，履行預告登記債務反倒最有利于所有債權人。在個別清償有利于其他破產債權人時，可作為個別清償的例外看待，使購房合同被履行。因此，在房企破產時，經預告登記的現房購買者最終可以取得房屋所有權。

以上分析同樣適用于房企以房屋和建設用地使用權共同設立抵押的情形，因為預告登記具有相同的限制房屋和建設用地使用權處分的效力。但如果購房者預告登記于抵押權設立之后才完成，則預告登記無法阻礙抵押權生效，此時購房者權益能否得到保護與未預告登記情形相同，下文將予以分析。

但實務中有疑問的是預告登記的債權能否對抗建設工程價款優先受償權。有法院認為當購房者不是支付全部或大部分購房款的消費者時，即使已辦理預告登記，也不能對抗承包人的建設工程價款優先受償權。其核心理由在于預告登記債權仍屬于債權，并不能對抗法定優先權。也有法院認為消費型購房者可對抗建設工程價款優先受償權。從建設工程價款優先受償權的性質來看，其一般先于預告登記在建設工程合同設立時即成立，因而從現有的規范來看，預告登記的購房者并不能對抗在先成立的法定優先權。但建設工程價款優先受償權并無公示方式，普通購房者在預告登記時并不一定能知悉該優先權存在。因而，如果一律強調其優先性，預告登記權利人所期待取得的將是有瑕疵的權利，進而會架空預告登記的功能。從《執行異議和復議規定》第 30 條來看，預告登記權利人的停止處分異議受到支持，待房屋過戶條件具備即符合物權登記條件時，排除執行異議也將得到支持。因此，預告登記債權與建設工程價款優先受償權之間可再次進行利益衡量。從《執行異議和復議規定》第 28-30 條的體系性解釋來看，將第 30 條中的預告登記主體限縮為消費型購房者較為合理，但無需考量其購房款支付情況，因為預告登記的公示性附加了法政策的傾向性保護從而使得購房者權益的物權化程度提升，在符合過戶登記條件時就可對抗建設工程價款優先受償權。同時，為了保護建設工程價款優先受償權人，應將購房款視為建設工程的代位物而可請求優先就相應購房款受償。當然，由于建設工程價款優先受償權不及于建設用地使用權，此時對于購房者所支付的購房款應依據房屋價值所占的比例計算出房屋所對應工程的價款，然后依據該部分價款是否特定化來決定建設工程價款優先受償權人能否就該部分價款優先受償，具體見下文分析。

2.以期房的在建建筑物進行抵押之情形

與現房買賣不同，在期房買賣中，房企不是以建造完畢的房屋而是以在建建筑物進行抵押。依照《不動產登記暫行條例實施細則》第 75 條，在建建筑物是指正在建造、尚未辦理所有權首次登記的房屋等建筑物，其抵押也應遵循“一體原則”，即建設用地使用權與在建建筑物一并申請抵押權首次登記。但是當事人申請在建建筑物抵押權首次登記時，抵押財產不包括已經辦理預告登記的預購商品房和已經辦理預售備案的商品房。這表明先行設立的預告登記也會阻礙抵押權在已預告登記的商品房上生效，因而與以房屋直接進行抵押一樣，購房者可通過預告登記保護自身權益。但由于是期房買賣，房企很有可能在房屋建造完畢前已陷入破產。此時雖有購房者預告登記，但除非房企在破產重整情形下將房屋建造完畢，否則購房者只能主張房屋買賣合同下的違約損害賠償，具體包括返還購房款及相應利息和可能的履行利益（如房屋的市場平均增值）。

如果購房者于在建建筑物抵押權設立后再申請預告登記，依據《不動產登記暫行條例實施細則》第 86 條第 4 款，在建建筑物抵押權應予注銷才能辦理預告登記。若抵押權人不同意進行在建建筑物抵押權的注銷登記，依據《不動產登記暫行條例實施細則》第 86 條第 2 款，雖然購房者可以單方申請預告登記，但因在建建筑物抵押權的存在，實際上登記機關并不會允許辦理預告登記。因此，只能按未預告登記處理。

類似地，在期房抵押情形下，預告登記債權也可在構成消費型購房時對抗建設工程價款優先受償權，但也僅在房屋建造完畢、符合過戶條件時才能主張，否則僅能主張違約損害賠償。

（二）房企以建設用地使用權抵押之情形

實務中還存在房企在建造房屋之前就將建設用地使用權抵押的情形。依照《民法典》第 417 條，以建設用地使用權進行抵押的，雖須一體處分，但抵押權人對新增建筑物所得的價款無優先受償權。如果購房者后續進行了預告登記，依上述分析，新增建筑物在預告登記有效期內也無法設立抵押權，購房者購買之房屋也就不屬于抵押物，但仍須依據房地一體原則一并處分。

然而，若嚴格依照《民法典》第 221 條，實際上將導致在房地一體原則下抵押權實現時的一并處分在文義解釋上行不通。實務中對此也存在適用困境，例如有法院認為經預告登記的購房者可優先獲得房屋的完整所有權，包括土地上房屋的所有權和建設用地使用權，但無法真正厘清其中的原因。

由于《民法典》第 406 條對原《物權法》第 191 條進行了修正，允許抵押財產進行轉讓，但抵押權不受影響。因而，即使建設用地使用權已被抵押，也不妨礙房企銷售房屋。但在銷售后，已登記的建設用地使用權抵押權仍應由購房者承受。由此，經預告登記后，購房者理論上可獲得房屋所有權，但受到設立在建設用地使用權之上抵押權的限制。在實現建設用地使用權抵押權時，受房地一體原則的影響，房屋與建設用地使用權應一并拍賣、變賣等，但經預告登記的購房者有阻礙房屋與建設用地使用權處分的權利。此時，兩者之間就存在“碰撞型”法律漏洞。

妥當的解決方式是重新進行利益衡量。銀行等融資機構作為強勢的抵押權人，其為融資貸款獲得保障的手段眾多，且在合規上應預見到以建設用地使用權進行抵押帶來的風險；而普通購房者保障其合法權益的方式較為單一，預告登記規范目的下的利益應優先被考量。因而，在一并處分建設用地使用權與房屋所有權時，可考慮購房者擁有優先購買權。購房者支付全部購房款，相當于在處分時優先購買了房屋及其下的土地使用權，在完成移轉登記后即可優先獲得房屋所有權。銀行等融資機構對該部分購房款依照房屋建筑物與建設用地使用權價值的比例計算得出抵押權下優先獲得清償的數額。

在具體操作上，購房者獲得房屋所有權的前提是支付全部購房款，但可進一步區分破產房企實際獲得購房款的時間點。其一，若房企在進入破產程序之后獲得購房款，則破產管理人應當將該部分購房款特定化，按價值比例計算銀行等優先獲得清償的數額；若破產管理人未將其特定化，按會計處理也無法特定化，則銀行等融資機構的金融債權只能作為普通破產債權，但應考慮增加由此造成的損害賠償債權，同時可考慮向破產管理人索賠。其二，若房企在進入破產程序之前獲得購房款，則依據購房款可否特定化進行處理。在購房款可特定化時，進入破產程序后，按價值比例計算銀行等優先獲得清償的數額；在購房款不能特定化時，則在進入破產程序后，銀行等融資機構的金融債權只能作為普通破產債權。

此時，若還存在建設工程價款優先受償權，則依據前述分析，在消費型購房情形下也可考慮賦予購房者優先購買權。對于購房者支付的購房款中房屋價值所占的比例也應按照購房款支付時間點和是否可特定化來決定是否優先清償建設工程價款。

三、購房者“網簽”情形下

的權益保護

“網簽”情形下的購房者權益能否得到保護，需在明確“網簽”法律效力的基礎上再作具體分析。

（一）“網簽”的法律效力

在交易實踐中，有關部門已經逐步構建了商品房買賣的“網簽”程序，但“網簽”的法律效力缺乏制定法保障。依據《城市房地產管理法》（2023 年修正）第 35 條、第 45 條第 2 款以及《城市商品房預售管理辦法》（建設部令 2004 年第 131 號）第 10 條，房屋買賣合同應采取登記備案制度。建設部、中國人民銀行聯合發布的《關于加強房地產經紀管理、規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》（建住房〔2006〕321 號）首次明確要求有條件的地方建立網上簽約系統。隨后，住建部的一系列文件對房屋交易網上簽約作出更為細致的技術和程序要求。各地也相繼出臺地方法規對房屋交易網上簽約與網上備案作出具體規定，構成完整的“網簽”程序，并已在制度層面上成為當下房屋買賣不可或缺的程序。然而，現行規范并未明確“網簽”的法律效力，在理論和實務上也存在諸多爭議。

在不動產物權變動采登記生效原則的現行法規則下，“網簽”不具備物權變動的效力。但理論上有爭議的問題是，“網簽”本身具有審查和公示的作用，是否也具有一定的物權效力，特別是在房屋買賣已“網簽”但未預告登記時，能否對抗房屋抵押權人。在實務中，對于“網簽”是否具備預告登記 一樣的阻礙房企再處分的效力也有爭議。通說認為“網簽”與預告登記并不相同。從功能上看， “網簽”主要是房地產管理部門的監管措施，以便于實現數據統計、稅收征管、“限購”政策等行政目的?！熬W簽”具有公示性，可間接防止“一房二賣”等情形出現，因而起到保護交易安全的作用。但由于在抵押審查時通常僅關注房屋產權是否有瑕疵，不審查是否已“網簽”，使得已“網簽”的房屋仍可能被房企用作抵押。不同于房屋買賣合同“網簽”的備案屬性，預告登記作為不動產登記之一種，不僅具有公示性，而且使預告登記權利人的債權物權化。

然而，由于“網簽”與登記具有信息勾連性和互通性，其可在一定程度上保障購房者權益。特定債權要具有優先性，通常需要借助登記等公示方式，如預告登記債權。依此思路，“網簽”也具有將房屋買賣的債權予以公示的功能。在不動產登記統一前，房地產主管部門負責房屋“網簽”和登記，信息可互通，“網簽”與房屋登記實際上在一套系統中完成。隨著不動產登記統一化的推進，即使“網簽”部門與不動產登記部門相區分，不同部門間的登記信息也開始互通、共享。雖然“網簽”在法律上與預告登記不同，但實際上不動產登記部門在進行其他房屋登記時均受制于“網簽”。因而，理論上“網簽”也應當具有與預告登記一樣的保障購房者權益的功能。

（二）“網簽”下對房屋給付債權的特別保護

雖然“網簽”與預告登記同樣使債權公示，但此僅影響房屋所有權登記，即“網簽”的房屋不可能發生新的所有權登記。由于《不動產登記暫行條例實施細則》中“網簽”與房屋登記的信息共享僅存在于房屋買賣情形，對房屋抵押情形未作具體要求，因此仍有疑問的是“網簽”之后的債權可否對抗有抵押權的債權。

實務中通常會考量購房合同的不同履行階段或要素以決定是否對購房者進行保護，這些履行要素包括交付（移轉占有、實際入住等）、支付全部或大部分購房款等。對“網簽”能否優先保護通常會與交付（移轉占有、實際入住等）、支付全部或大部分購房款等履行要素相結合而作綜合判斷。但是“網簽”對購房者的保護畢竟不同于預告登記等其他使債權具有優先保護性的情形。因而，除了“網簽”的公示之外，附加其他履行要素才予保護購房者更為妥當，也更能平衡購房者與其他債權人的利益。

對于抵押權登記而言，雖然《不動產登記暫行條例實施細則》第四章第九節“抵押權登記”并未直接規定抵押時各部門的信息共享，但按照其第 75 條，在建建筑物的抵押不包括已“網簽”的商品房。以此類推，以全部建成的房屋抵押的，也不應當包括已“網簽”的商品房。從此角度而言，房企以房屋或在建建筑物抵押時，登記機關均會審查是否有已“網簽”的商品房。若房企以建設用地使用權進行抵押登記，則與預告登記情形類似，也會導致以房地一體處置實現抵押權，進而引發購房者保護問題。此時，“網簽”需加上其他履行要素，如已交付（移轉占有、實際入住等）、支付全部或大部分購房款等，方可起到與預告登記相似的功效。但其他履行要素與《執行異議和復議規定》第 29 條的相關規定并非重合?！熬W簽”下對購房者的保護也是考慮到一般的購房者都會“網簽”，但并不一定知曉預告登記及其效力，因而在房企破產時，可考慮在購房者已實際居住或支付全部或大部分購房款等情況下對其予以特別保護。此時要注意甄別非一般的購房者，如機構購房者、以房屋買賣為其他債權擔保等情形，這些購房者在僅“網簽”時無法得到保護。若一般購房者具備“網簽”與其他履行要素等條件時，就可以參照上述預告登記情形獲得具體保護。對于建設工程價款優先受償權，僅消費型購房者才能在“網簽”附加其他履行要素時排除其優先性，具體的分析依然可參照上述預告登記情形。當然，已經“網簽”且支付全部或大部分購房款的消費型購房者對抗建設工程價款優先受償權時，已與《執行異議和復議規定》第 29 條的要件相同，不同的是因為有“網簽”的存在，并不需要過多考慮繼續履行是否損害房企和其他破產債權人利益等問題。

四、購房者未預告登記且

未“網簽”情形下的權益保護

實務中最棘手的問題是，購房者既未預告登記也未“網簽”時的權益是否以及如何保護。對此，仍需區分房企是以房屋還是以建設用地使用權進行抵押。上述關于現房買賣與期房買賣的分析仍得適用，此處的關鍵是購房者是否已支付了全部或大部分購房款，如果均不符合，購房者的債權就只能作為破產普通債權獲得保護。

（一）房企以房屋進行抵押之情形

1.支付全部或大部分購房款者特別優先權的屬性

（1）消費型購房者法定特別優先權的正當性

在購房者支付全部或大部分價款的類型中，可能發生的案情如下。房企甲與購房者乙簽訂期房購買合同，乙已經支付購房款，但房屋因未完成建造而無法立即辦理過戶登記。甲在房屋建設完畢后立即向銀行貸款，并以此房屋作為抵押。后甲破產，此時乙能否請求優先于銀行的抵押權受償而獲得房屋所有權？若房屋已經全部預售完畢，此時的眾多購房者聚集等社會問題該如何處理？

首先，按照一般的物權變動規則進行解釋，在購房者取得房屋所有權之前，若房屋已被抵押，因購房者未進行預告登記，所以抵押權的設立有效。同時，依據《民法典》第 397 條，建筑物與建設用地使用權適用“一并抵押”規則。當房企以房屋抵押時，房屋下的建設用地使用權一并抵押，未一并抵押的視為一并抵押。因此，銀行等融資機構有抵押權的債權應當優先于購房者的債權。在房屋過戶手續辦理完畢之前，若房企已進入破產程序，銀行等融資機構因對房屋有抵押權而可依據《企業破產法》第 109 條就該特定財產優先受償。

其次，《企業破產法》第 109 條對于物權性擔保權的優先性并非沒有例外。該條除了針對有擔保物權的債權外，還針對具有法定特別優先權的債權。在我國現行法上，典型的法定優先權包括建設工程價款優先受償權、船舶優先權、航空器優先權等。其中，《執行異議和復議規定》第 29 條已使特定消費型購房者的債權具有絕對優先性，可對抗有抵押的債權、建設工程價款優先受償權等。為此， 即使購房者未預告登記亦未“網簽”，若其已支付全部或大部分購房款，應適當突破“破產法中擔保權一律優先保護”的教義，賦予消費型購房者法定特別優先權。

最后，《執行異議和復議規定》第 29 條創設新的法定特別優先權是法政策傾斜保護下利益衡量的結果。對普通消費型購房者而言，其合法權益的保護方式較為單一；而銀行等融資機構作為強勢的抵押權人，其貸款后的保障手段眾多。雖然《執行異議和復議規定》第 29 條針對的是一般強制執行的情形，但一方面破產相當于集中強制執行，另一方面房企破產時往往涉及眾多普通消費型購房者， 因而也牽涉眾多不特定人的居住利益，此時更應該在法政策考量上傾斜保護普通消費型購房者。

（2）消費型購房者法定特別優先權的適用條件

賦予消費型購房者法定特別優先權是針對商品房預售的不規范、為保護消費者生存權而作出的例外規定，所以其適用條件必須嚴格控制，以免動搖抵押權等具有優先性的基本原則。此處的商品房消費者僅限于 2023 年《全國法院民商事審判工作會議紀要》第 125 條規定的商品房消費者。

同時，消費型購房者法定特別優先權的教義學內涵并不等于所有權的直接移轉。所謂的優先性，本質上依然是債權受償具有優先性，由此并不能直接推導出購房者可直接取得房屋所有權的結果。支付購房款僅涉及合同履行，并不引發不動產物權變動，也未有法律規范支撐購房者可因此獲得物權期待權?！秷绦挟愖h和復議規定》第 29 條也僅表述了購房者可提出執行異議，并未賦予其獲得房屋所有權的權利。在執行異議成立后，法院應撤銷原先的金錢債權執行裁定。購房者能否要求過戶并取得房屋所有權取決于房屋買賣合同能否繼續履行，在房企破產情形下就需考慮《企業破產法》第 18 條中破產管理人的選擇權以及第 16 條中“個別清償禁止”的規定。

2.支付全部或大部分購房款者特別優先權的實現

如前所述，在預告登記情形下，破產管理人對房屋買賣合同的解除權應受限制，且不受禁止個別清償的影響，從而可通過繼續履行使購房者獲得房屋所有權。但在未預告登記亦未“網簽”時，破產管理人的解除權是否受限制有待進一步分析。對此需依據《執行異議和復議規定》第 29 條的規定區分支付全部購房款和支付大部分購房款兩種情形。同時，若破產管理人解除權受到限制，可否繼續履行也需要分析對禁止個別清償是否構成影響。

（1）支付全部購房款之情形

在支付全部購房款的情形，分歧主要在于“雙方均未履行完畢”如何界定。購房合同中約定的購房者主要義務是支付購房款，對于支付契稅、房屋維修基金等義務，要么權利主體并非房企，要么對合同目的之實現影響不大。因此，從限制破產管理人解除權的角度看，已支付全部購房款應認定為合同一方已履行完畢為妥。對于受領房屋這項義務而言，未受領房屋并未導致房屋買賣合同目的不能實現，也不會致使房企受到損害。若有相應的物業管理或無因管理事項，仍可要求購房者承擔責任，因此支付全部購房款可視為購房者已履行完畢。

但需注意的是，即使破產管理人無權解除合同，能否繼續履行合同還取決于是否構成個別清償。對于具有優先性債權的繼續履行，法律并未明確其能否以個別清償的形式獲得更優先的履行。但有法院認為，判斷是否構成個別清償，需審查繼續履行是否損害了其他債權人的利益?！袄^續履行是否損害其他債權人的利益”的判斷與個別清償撤銷例外背后的利益考量一致?！镀髽I破產法》第 32條明確將“個別清償使債務人財產受益”排除在撤銷范圍外，雖然該條針對的是破產申請前六個月內的個別清償，但背后的利益衡量是為了最大化破產財產，從而不影響其他破產債權人。此利益衡量思路在破產程序中亦可適用，即《企業破產法》第 16 條中的個別清償允許例外。當履行購房合同不會損害房企利益時，購房合同可以優先履行。而這需要破產管理人根據具體的情形予以測算，如房屋的現行價值與購房款及其利息返還和可能的損害賠償之間何者對房企而言更為有利。

綜上，已支付全部購房款的房屋買賣合同，不屬于《企業破產法》第 18 條規定的雙方均未履行完畢的情形，因此破產管理人無解除權。同時，當該合同的繼續履行不損害其他破產債權人利益時，則不構成個別清償，可在房屋建造完畢后繼續履行并完成過戶手續，使購房者取得房屋所有權。

（2）支付大部分購房款之情形

支付大部分購房款之情形在解釋上應屬于“雙方均未履行完畢”。在文義上，破產管理人有權選擇解除房屋買賣合同，但最終能否解除還需回到《企業破產法》第 18 條的規范目的進行解釋。《企業破產法》第 18 條的規范目的在于使破產財產最大化，破產管理人解除權的行使受此規范目的的限制，即考量解除是否影響破產財產的最大化。由于支付大部分購房款的購房者債權也具有優先性，其本就能以房屋價值獲得優先清償，而購房者的優先債權除了購房款外，還包括利息和履行利益賠償，按市場價格評估，相當于所購房屋價值。兩相比較，履行合同與違約責任承擔之間并無差異，承擔違約債權還可能增加拍賣、評估等費用，履行合同還能獲得剩余購房款。因此，履行合同通常并不會給破產企業造成損失，不影響破產財產的最大化，可以繼續履行合同。當然，具體的情形仍需要破產管理人進行測算，即房屋的價值與解除后的返還與損害賠償之間孰優孰劣。

此處特別需要明確的問題是“支付大部分購房款”中的“大部分”即支付比例該如何判斷。原《建設工程款批復》對此并無清晰規定，但可參照適用《執行異議和復議規定》第 29 條的規定。該條以“已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”作為判斷標準。其背后保護購房者的利益衡量思維 與原《建設工程款批復》中的規定一致，因此可將“百分之五十”作為“支付大部分購房款”的判斷標準。若支付購房款接近于百分之五十，且已按照合同約定將剩余價款支付給破產管理人，亦可認為符合“支付大部分購房款”之要件。但《執行異議和復議規定》第 29 條第 2 項中“買受人名下無其他用于居住的房屋”與原《建設工程款批復》中“消費型購房者”的關系有待進一步說明。對此不能機械地以房屋套數理解“買受人名下無其他用于居住的房屋”。若原有住房不能滿足現有家庭成員的居住要求，再購買房屋是為了對居住環境進行必要的改善，其仍屬于滿足生存權的合理消費范疇，也應屬于“消費型購房者”。

（二）房企以建設用地使用權進行抵押之情形

在房企僅抵押建設用地使用權時，新增建筑物一般不屬于抵押財產，但受制于房地一體原則，在實現抵押權時應當將新增建筑物與建設用地使用權一并處分。由于購房者并未進行預告登記，因而一并處分并無法律上的限制，但新增建筑物處分所得不能優先清償抵押權人，而應優先清償購房者的債權。有疑問的是，已支付大部分或全部購房款的購房者能否基于其生存權保障的法政策考量，而要求對建設用地使用權的處分所得也享有優先受償權。

對此，不能依據建設工程價款優先受償權的通常邏輯，認為購房者優先受償的客體不及于建設用地使用權價值部分。依原《建設工程款批復》的規定，購房者得對抗的是建設工程價款優先受償權，因而購房者也僅獲得就房屋等建筑物優先受償的權利。但該批復已失效，《執行異議和復議規定》第 29 條的規定使購房者優先權的邏輯發生改變，不再基于可對抗建設工程價款優先受償權而優先，而是直接可對抗其他所有具有優先性的債權。

同時，購房者實際上與建設工程承包人之間仍然有差異，購房者的購房款包含了房屋等建筑物與建設用地使用權的對價，如果其僅能獲得就房屋等建筑物優先受償的權利，將無法滿足其債權，也與其支付的對價不對等。此時，依據法政策的現實利益衡量，涉及眾多不特定消費型購房者的生存利益應優先于作為強勢抵押權人的銀行等融資機構的經濟利益。因此，購房者的優先權應及于房屋等建筑物和建設用地使用權。在優先受償上，基于房地一體原則下的一并處分，購房者可就房屋等建筑物和建設用地使用權的價款優先受償。同理，在房企破產情形下，已支付全部或大部分購房款的購房者優先權的實現方式，仍可參照上述繼續履行路徑，在符合條件且房屋建造完畢后可完成過戶登記。但同樣地，銀行等抵押權人以及建設工程價款優先受償權人對購房款可依照上述購房款取得時間以及是否特定化區分建設用地使用權與房屋價值的比例決定如何清償。

五、結論

房企破產中購房者權益的保護涉及諸多利益面向，牽扯眾多法律條文。面對繁蕪的規則和問題，需明確分析問題的基點，即以購房者權益的物權化層級為脈絡，區分預告登記、“網簽”、支付全部或大部分購房款等類型，并將“非購房者權益”嵌入權利優先與否及其實現的制度框架中，區分其與購房者權益進行衡量的層級，具體的利益衡量和實務操作如下。

首先，當購房者已預告登記而房企以房屋抵押時，即使購房者未支付完購房款，其也可基于預告登記而獲得物權期待權。此時購房者權益物權化程度較高，因而其可對抗抵押權人。同時，對于經預告登記的消費型購房者，在符合過戶登記條件時可對抗建設工程價款優先受償權并最終取得房屋所有權。若在期房買賣中，房企以在建建筑物進行抵押的，除非在房屋建造完畢前房企已陷入破產而無法完成建造，否則，購房者同樣可通過預告登記保護自身權益而取得房屋所有權。當購房者已預告登記而房企以建設用地使用權抵押時，抵押權人實現抵押權需進行一并處分的，可考慮購房者擁有特別優先權，其支付全部購房款即可獲得房屋所有權。此時，抵押權人就購房款中的建設用地使用權價值部分享有優先受償權，而建設工程價款優先受償權人就購房款中房屋價值部分享有優先受償權。在具體操作上，應根據購房者支付購房款在破產程序開始之前還是之后以及是否可特定化而作不同處理。

其次，購房者未辦理預告登記而僅“網簽”時，其并未獲得物權期待權，權益物權化程度較低。但考慮到“網簽”也具有公示性，能在一定程度上發揮與預告登記相似的功效，可在加上其他履行要素，例如已交付（移轉占有、實際入住等）、支付全部或大部分購房款等，以及符合一般購房者條件時，參照購房者已預告登記的情形區分不同影響因素進行處理。

最后，當購房者未預告登記亦未“網簽”而房企以房屋抵押時，支付全部或大部分購房款的消費型購房者，其權益物權化程度最低，僅作為能對抗其他強制執行的債權。但考慮到購房者債權的優先性，在個別清償不損害其他債權人利益時，購房者仍可依據測算決定是否通過繼續履行路徑最終取得房屋所有權。當購房者未預告登記亦未“網簽”，而房企以建設用地使用權抵押時，依據《執行異議和復議規定》第 29 條，支付全部或大部分購房款的消費型購房者的優先權及于房屋等建筑物和建設用地使用權。在房企破產時，仍可參照上述繼續履行路徑的分析決定購房者可否最終取得房屋所有權。抵押權人以及建設工程價款優先受償權人也可依據購房款取得的時間及是否特定化等作出不同處理。