王先生遇租客拖欠房租,租客拖欠房租拒不交付怎么處理
[案情簡(jiǎn)介]
市民林先生稱(chēng),大約兩個(gè)月前他出租了一套房子,當(dāng)時(shí)合同上寫(xiě)明了每月租金為2800元,并要求交付押金7000元,但房客自入住以來(lái)經(jīng)常失聯(lián),且已經(jīng)拖欠兩個(gè)月房租。“偶爾聯(lián)系上房客,他總說(shuō)在外地出差,馬上三個(gè)月了,押金都不夠抵房租了。”林先生說(shuō),他讓對(duì)方退房對(duì)方也不肯。
[法律解讀]
首先還是應(yīng)該了解房客拖延拖欠房租的真實(shí)原因,對(duì)于收入穩(wěn)定的房客,如果因?yàn)榫o急情況確實(shí)無(wú)法按時(shí)交租,雙方可以協(xié)商處理,可以考慮給予寬限;一般情況下,在合同簽訂時(shí),都應(yīng)收取至少一個(gè)月的押金,避免自己陷入被動(dòng);有時(shí)有可能只是房客一時(shí)忘記,不妨提前幾天提醒房客準(zhǔn)備。
如果是惡意欠租,則可按照合同約定,行使收回房屋的權(quán)利,按照新的規(guī)定,住宅用房承租人累計(jì)三個(gè)月未支付租金,經(jīng)出租人催告后,在十五日內(nèi)仍未支付的,出租人可解除租賃合同,你的房屋承租人發(fā)生拖欠租金三個(gè)月,你須履行催告的義務(wù),在承租人15天仍未支付的情形后可解除租賃合同。關(guān)于損失部分,因承租人違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除的,出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失,但最長(zhǎng)不得超過(guò)六個(gè)月。
當(dāng)然,新的規(guī)定對(duì)出租人享有的解除權(quán)進(jìn)一步進(jìn)行了明確,如未按照合同約定的用途使用租賃房屋,或未經(jīng)出租人同意擅自改變房屋結(jié)構(gòu),在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予糾正或恢復(fù)原狀的;另外,經(jīng)營(yíng)用房承租人累計(jì)六個(gè)月未支付租金,經(jīng)出租人催告后,在一個(gè)月內(nèi)仍未支付的,出租人可解除租賃合同。必要時(shí)可以報(bào)警,但因涉及民事糾紛問(wèn)題,所以最好請(qǐng)執(zhí)法機(jī)關(guān)介入,承租人在占有、使用房屋時(shí),最基本的義務(wù)就是按合同交納租金。這同時(shí)也是出租人通過(guò)出租行為獲取收益,行使收益權(quán)的表現(xiàn)。我國(guó)《合同法》第227條規(guī)定:承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)交付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。而根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第22條的規(guī)定:承租人必須按期繳納租金,違約的,應(yīng)當(dāng)支付違約金。該法第24條第(四)項(xiàng)也同時(shí)規(guī)定,拖欠租金累計(jì)達(dá)6個(gè)月以上的,出租人有權(quán)終止合同,收回房屋,因此而造成損失的,由承租人賠償。
同時(shí)應(yīng)預(yù)先做好房客的背景調(diào)查,起碼要知道其工作單位、從事行業(yè)等,還可以要求房客留下緊急聯(lián)系人的聯(lián)系方式,多少可以規(guī)避房客不辭而別的風(fēng)險(xiǎn)。
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