房地產(chǎn)交易“營改增”到底改了什么?

中國“營改增”稅制改革的初步試點(diǎn)還要追溯到2011年，經(jīng)過五年多的實(shí)踐，自今年5月起全面落實(shí)，而“營業(yè)稅”也正式退出歷史舞臺。

“對于二手房交易來說，目前動(dòng)靜比較大的就是營業(yè)稅和契稅。而營改增政策后，則會(huì)體現(xiàn)為增值稅和契稅。相比其他稅收來說，增值稅的一個(gè)最大利好就是其為價(jià)外稅，通俗地說，此類稅收的計(jì)稅依據(jù)是不含稅價(jià)格。”某研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)*進(jìn)對中新網(wǎng)(微信公眾號：cns2023)記者解釋稱，防范重復(fù)征稅、降低稅負(fù)，正是政府此次稅費(fèi)改革的要點(diǎn)。

需要特別說明的是，營業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，即過去100萬元房價(jià)是含稅價(jià);而增值稅是價(jià)外稅，要按照不含稅價(jià)來征稅，所以要先除以(1+5%)計(jì)算得到不含稅價(jià)格，再計(jì)算繳納增值稅。

在稅制變化的同時(shí)，原有對非一線城市的營業(yè)稅優(yōu)惠政策，依然可以平移過度到增值稅征收過程中。

根據(jù)財(cái)政部2月17日《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，除北上廣深四個(gè)一線城市外，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。

發(fā)票即時(shí)開具辦稅地點(diǎn)流程無改變

房地產(chǎn)行業(yè)營改增落實(shí)后，除了關(guān)心稅負(fù)問題，普通購房者也十分關(guān)注個(gè)人買賣二手房在納稅地點(diǎn)和手續(xù)上有無變化?

為此，記者撥打12366納稅服務(wù)熱線獲知，目前來看，北京地區(qū)個(gè)人買賣二手房交稅手續(xù)、辦稅地點(diǎn)，以及提交材料、辦理流程等都沒有變化，買賣雙方依然要到當(dāng)?shù)氐囟惒块T進(jìn)行辦理。

不僅如此，根據(jù)國家稅務(wù)總局近日發(fā)布的《關(guān)于明確應(yīng)該增試點(diǎn)若干征管問題的公告》，明確個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，在2023年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同，2023年5月1日以后辦理產(chǎn)權(quán)變更事項(xiàng)的，應(yīng)繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。

在嚴(yán)*進(jìn)看來，官方雖然未對后續(xù)二手房交易的納稅地點(diǎn)和手續(xù)等做出明確規(guī)定，但大方向是盡量降低成本，同時(shí)簡化計(jì)算方式，民眾對此類事項(xiàng)的顧慮可以降低。

另外，中新網(wǎng)記者近日就餐要求開具發(fā)票時(shí)，就被餐廳工作人員告知，由于營改增剛剛落實(shí)，新發(fā)票需要等到5月下旬才能開出，那么，對于二手房交易來說，增值稅發(fā)票可以及時(shí)開具嗎?

“增值稅發(fā)票不存在延期開具的問題，只要資料齊全并繳納了相應(yīng)稅款，地稅部門工作人員就可以開出發(fā)票。”一位**北京律師網(wǎng)地產(chǎn)工作人員告訴記者