案情簡介

原告江先生訴稱，其與王小姐簽訂房屋買賣合同，合同中明確約定：出賣人應(yīng)當在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起180日內(nèi)，辦理原有戶口遷出手續(xù)，若逾期未遷出則支付違約金。房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移到江先生名下后，王小姐至今未將該房屋上留有的4個人的戶口遷出。故江先生訴至法院，要求王小姐賠償違約金13萬元并遷出上述戶口。

被告王小姐辯稱，不同意江先生訴訟請求。簽合同時，王小姐前夫及其父母保證將戶口遷出，這個房屋內(nèi)沒有王小姐的戶口。王小姐認為，戶口沒遷出不是她的原因，因此不同意支付違約金。若一定要支付違約金，希望法院能酌減。

法院判決

法院經(jīng)審理后認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。江先生與王小姐簽訂的合同系雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)按照合同全面履行自己的義務(wù)。

根據(jù)雙方合同約定，王小姐應(yīng)當在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起180日內(nèi)辦理原有戶口遷出手續(xù)，涉案房屋內(nèi)至今仍有王小姐前夫等四人戶口，違反合同約定，應(yīng)當承擔違約責任。江先生主張要求王小姐支付違約金13萬元，法院認為，根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應(yīng)當以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。

法院考慮江先生子女成功入學涉案房屋所在學區(qū)對應(yīng)學校，其目前并未因涉案房屋中存有他人戶口產(chǎn)生相應(yīng)損失，且因未遷出的戶口系王小姐的前夫及前夫父母戶口，王小姐讓其遷出有一定難度，戶口不能遷出并不能完全歸責于王小姐，故江先生主張的違約金過高，法院予以酌減，最終法院判決王小姐賠償江先生違約金4萬元。關(guān)于江先生主張王小姐將涉案房屋戶口遷出一事，經(jīng)法院釋明不屬于法院主管范圍，江先生撤回該訴訟請求。

法官提示

關(guān)于戶籍管理中的“人戶分離”問題屬于公安機關(guān)戶籍部門主管范圍，即便在房屋買賣合同中約定出賣人有遷出戶口的義務(wù)，但因為戶口遷出不適于強制履行，所以買受人起訴要求出賣人履行遷出戶口義務(wù)的，法院不予支持，但買受人起訴要求出賣人按照合同約定承擔違約責任的應(yīng)予支持。

如果未遷出的戶口是出賣人或其近親屬以外的第三人戶口，且出賣人讓第三人遷出戶口客觀上難以實現(xiàn)的，判決出賣人一次性支付一定金額的違約金為宜。如果未遷出戶口是出賣人本人或其近親屬的戶口，為督促出賣人在判決后繼續(xù)想辦法遷出戶口，判決按照一定標準給付違約金至戶口實際遷出之日為宜（包括支付一定金額的違約金后再按照一定標準給付至戶口實際遷出之日）。

出賣人主張約定的逾期遷出戶口違約金過高，請求予以減少的，應(yīng)依據(jù)《<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條確立的原則確定，實際損失不明確的，應(yīng)綜合考量未遷出戶口可能給買受人在子女入學、房屋出售等方面造成的不利影響等酌情確定。????