24.民法物權法第七章地役權

一、地役權的概念與特征（《民法典》第372條）

1.概念與特征

（1）概念

地役權，是以他人不動產供自己的不動產便利之用的用益物權。

（2）特征

①地役權同時涉及需役地和供役地，是通過在供役地上設立負擔來滿足需役地之便利的權利。

②權利主體的廣泛性。地役權人可以是不動產的所有人、建設用地使用權人、土地承包經營權人、宅基地使用權人、承租人等。

③內容的意定性。地役權素有“類型法定，內容意定”之名。

④客體亦具廣泛性。地役權的客體即供役地包括他人的土地、房屋、空間。

2.地役權與相鄰關系

①相鄰關系，指依據法律規定，兩個或兩個以上相互毗鄰的不動產“所有人”或“使用人”，在行使不動產所有權或者使用權的過程中，彼此應當給予必要便利或者接受一定限制而發生的權利義務關系。

②相鄰關系的實質是相鄰的不動產所有人或使用人（主要包括用益物權人、承租人）一方權利的延伸和擴張，以及與此相伴隨的另一方權利受到限制。權利擴張一方依據相鄰關系所得主張的權利，一般稱為“相鄰權”。相鄰權不是一種獨立的物權，而是一種受保護的“法益”

★相鄰權與地役權：

基于相鄰關系可產生相鄰權，相鄰權與地役權均涉及兩個不動產權利之間的關系，具有相似性，但區別是主要的。二者的區別如下

①相鄰權基于法律規定產生；地役權主要通過約定產生。

②相鄰權是不動產所有權或使用權的延伸與擴張，不是獨立的物權；地役權是獨立的用益物權。

③相鄰權的內容是請求相鄰的不動產權利人提供“最低限度”的便利（如“袋地”通行權；釆光權）；地役權所能提供的便利的內容，概由當事人約定，只要不違反法律的禁止性規定和公序良俗，即按照約定確定地役權的內容。

④相鄰權的取得均為“無償”；地役權的取得有償、無償均可。

⑤相鄰關系規則主要是裁判規范，往往是在發生糾紛后才發揮作用；地役權規則主要是行為規范（當然在發生糾紛后也是裁判規范）。

二、地役權的取得

1.地役權的設立

指通過合同設立地役權。須說明者有三：

①根據《民法典》第374條的規定，地役權自地役權合同生效時設立，不需要登記；但未經登記，不得對抗善意第三人。須強調：所謂不得對抗善意第三人，指不能對抗取得供役地權利的善意第三人。

②根據《民法典》第377條的規定，約定的地役權的期限不得超過需役地和供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。

③根據《民法典》第379條的規定，土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等用益物權的，未經用益物權人同意，需役地或者供役地的土地所有權人不得設立地役權。

2.地役權合同的法定解除

《民法典》第384條規定，地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅。

①違反法律規定或者合同約定，濫用地役權。

②有償利用供役地，約定的付款期限屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用。

3.地役權的法定取得與法定負擔

地役權的“法定取得”與“法定負擔”。《民法典》第378條規定：“土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權等用益物權時，該用益物權人繼續享有或者負擔已經設立的地役權。”

三、地役權的從屬性

1.法條

①《民法典》第380條規定：“地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但是合同另有約定的除外。”

②《民法典》第381條規定：“地役權不得單獨抵押。土地經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。”

2.地役權的從屬性的含義

地役權雖為用益物權，但其功能在于為了需役地的便利而利用供役地，故地役權具有從屬性，從屬于需役地的所有權、用益物權（甚至是租賃權）。地役權的從屬性規定在《民法典》第380條和第381條，可分解為四層含義：

①地役權不得與需役地權利（所有權、建設用地使用權）分離而單獨轉讓。

②地役權不得與需役地權利（所有權、建設用地使用權）分離而單獨抵押。

③“移轉上的從屬性”。需役地權利（所有權、建設用地使用權、土地承包經營權）轉讓的，只要讓與人與受讓人無相反約定，受讓人同時取得地役權。

④“消滅上的從屬性”。曾經的地役權人，若完全喪失對需役地的權利（所有權、建設用地使用權等），其地役權（因無所附麗）因此消滅。

四、地役權的不可分性

1.法條

①《民法典》第382條規定:“需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權等部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的,受讓人同時享有地役權。”

②《民法典》第383條規定：“供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權等部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有法律約束力。”

2.地役權的不可分性之含義

地役權還具有不可分性。地役權及于需役地的全部，也及于供役地的全部，不因需役地或者供役地的分割（部分轉讓）而受影響。地役權的不可分性乃其從屬性的延伸，包含以下內容：

①地役權不受需役地部分轉讓的影響。根據《民法典》第382條，需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權“部分轉讓”時，轉讓部分“涉及”地役權的，受讓人“同時享有”地役權。須注意：在此情形下，地役權是否登記在所不問。

②地役權不受供役地部分轉讓的影響。根據《民法典》第383條，供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權“部分轉讓”時，轉讓部分“涉及”地役權的，地役權對受讓人“具有約束力”。須注意：在此情形下，若地役權未登記，供役地部分轉讓的，地役權不得對抗善意第三人。

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