人民法院受理的物業(yè)公司起訴欠費業(yè)主催索物業(yè)費的案件，統(tǒng)稱為“物業(yè)服務(wù)合同糾紛”。這類案件共同的特點是，“標(biāo)的額”普遍較小，一般在數(shù)百元上千元至萬把元左右，而且這還往往是多年才累積達到的數(shù)字。

某些極為個別的案例中，開發(fā)商下屬物業(yè)公司長期服務(wù)小區(qū)，其起訴業(yè)主欠費能達到十五年之上。由于物業(yè)公司起訴的時間跨度過長，“訴訟時效抗辯”就成了欠費業(yè)主一方常見的抗辯理由。

所謂“訴訟時效”，這項法律制度通俗地講，就是權(quán)利人經(jīng)過法定期限不行使自己的權(quán)利，依法律規(guī)定其勝訴權(quán)便歸于消滅的制度。那么這個期限一般是多久呢？以2023年10月1日為界，在此之前，按《民法通則》的規(guī)定是兩年；在此之后，按《民法總則》的規(guī)定，調(diào)整為三年。

剛剛實施的《民法典》，沿用了《民法總則》的規(guī)定。這里我們都按三年來討論，意思就是當(dāng)物業(yè)公司知道業(yè)主欠費時，必須在三年內(nèi)提起訴訟，超過這個期限，它就有可能喪失“勝訴權(quán)”，即便立案也有可能被法院駁回。

但是，“物業(yè)服務(wù)”比較特殊，《物業(yè)服務(wù)合同》也是比較特殊的合同類型；由此，各地人民法院在物業(yè)費官司是否適用“訴訟時效”問題上，裁判尺度差別比較大，并不統(tǒng)一。你會發(fā)現(xiàn)，相似的一個案例，同樣一份合同，在不同地區(qū)法院卻往往會產(chǎn)生不同的裁判結(jié)果。這里大致可從三種情況進行分析。

第一、如果物業(yè)公司已經(jīng)撤出小區(qū)，物業(yè)合同終止。此時，各地法院均會嚴(yán)格適用訴訟時效。因為合同的終止，意味著物業(yè)與業(yè)主之間不再存在權(quán)利義務(wù)關(guān)系；物業(yè)自撤出小區(qū)之日起三年內(nèi)，如果沒有向那些欠費業(yè)主提起訴訟，或以其他方式主張過權(quán)利，那么它就有可能喪失訴權(quán)。

意思就是，那些把物業(yè)“趕走”的小區(qū)欠費戶，如果三年內(nèi)它沒來跟你要錢，它就沒有權(quán)利再要了。

第二、在物業(yè)合同期限內(nèi)，物業(yè)公司持續(xù)提供服務(wù)的小區(qū)，多數(shù)法院不支持業(yè)主一方的訴訟時效抗辯。這些法院認為，物業(yè)服務(wù)具有“持續(xù)性”的特點，不能中斷，只要物業(yè)公司一直在提供服務(wù)，它就擁有隨時向欠費業(yè)主主張物業(yè)費的權(quán)利，而業(yè)主方也要履行按期支付物業(yè)費的義務(wù)。如果支持業(yè)主的時效抗辯，這對那些按時繳費的業(yè)主來說，也是不公平的。

意思就是，只要在合同期限內(nèi)，物業(yè)公司沒撤出小區(qū)，它就可以隨時起訴，不受三年時效的限制。

第三、還有一些法院認為，即便物業(yè)公司在合同期內(nèi)持續(xù)性的服務(wù)，也要嚴(yán)格適用訴訟時效。這些法院是從“規(guī)范物業(yè)公司內(nèi)部管理”的目的出發(fā)，它們認為物業(yè)必須要做到規(guī)范及時的催收費用，才能保證物業(yè)服務(wù)的正常開展，進而維護小區(qū)的整體利益。

意思就是，物業(yè)公司要按時采用“書面”等合法有效的催繳方式催交欠費，并保留好證據(jù)；如果超過了三年時效，物業(yè)又不能提交相應(yīng)證據(jù)證明它曾經(jīng)催過費，主張過權(quán)利，那么超出時效的部分，法院就不會予以支持。

應(yīng)該說，訴訟時效問題對于物業(yè)和業(yè)主雙方，都有比較重要的意義：

對物業(yè)公司來說，尤其是法典業(yè)已明確了不得采取斷水?dāng)嚯姷确欠ㄊ侄未呤召M用，只有通過仲裁或訴訟才是唯一的正途。這就要強化內(nèi)部管理，規(guī)范及時的依照合同約定期限催費。要注重相關(guān)證據(jù)的保留和固定，諸如：EMS、掛號信、律師函等等，否則就有可能因超過時效而喪失部分或全部的訴權(quán)。當(dāng)然，搞好本質(zhì)工作，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)取信業(yè)主，這比任何催費手段都要強，都要長遠。

對于業(yè)主來說，要學(xué)習(xí)相關(guān)法規(guī)，要懂得利用法律維權(quán)。訴訟時效抗辯，這是合法的抗辯理由，但是你必須要主動提出。因為按相關(guān)司法解釋來看，當(dāng)事人未提出訴訟時效抗辯，人民法院不應(yīng)對訴訟時效問題進行釋明及主動適用訴訟時效的規(guī)定進行裁判。

那么你提出時效抗辯后，能否得到采納和支持，這個就由人民法院依法裁判吧，畢竟法律是公正的。