【導讀】隨著城市化進程日益加快，在此互聯網時代，李子柒等博主的視頻將鄉間田園生活進行美好的渲染，描述了詩情畫意的意境，很多城市居民城市居民反而向往農村的田園生活。

在上個世紀的八九十年代，有許多城市居民在農村購買了宅基地并且居住至今。今天，在明律師帶大家來了解一下，城鎮居民是否可以購買農村房屋？買賣合同的效力是怎樣的？

【買賣合同無效是原則，有效是例外】

首先，在明律師告知大家一個殘酷的真相：禁止城鎮居民購買農村房屋，是現行法律與政策的基本原則，在案件審判實踐中對于農村私有房屋買賣合同的效力問題一般情況下都會認定為無效。

我國農村的土地歸集體所有，農民作為集體經濟組織的成員只擁有宅基地使用權，并且一戶只能擁有一處宅基地。正因宅基地是農民的重要財產權利，農民一旦失去住房及其宅基地，就會喪失基本的生存條件。所以，現階段我國的法律法規及政策采取的都是禁止性原則，這也是2004年北京高院“會議紀要”上所確立的原則。

但是，在2006年9月14日，北京市法院民事審判實務疑難問題研討會召開，這次會議認為：出于維護交易安全與穩定的需要，有時應當結合案件當時的歷史背景、現有占有關系等因素，在以無效為原則之外還要考慮個案的種種不同情況，可以根據實際中的情況靈活處理、依法確認合同的效力。

【實踐中主要有以下7種情況在原則之外】

1.出賣人在宅基地上所建房屋，因征收已經轉為國有土地，此時，出賣人的原有農民身份也轉為了城鎮居民身份，宅基地性質也已經發生轉變。之后，出賣人再將宅基地上所建房屋賣與城鎮居民，則可以認定買賣房屋合同有效。

2.城鎮居民在購買農村私有房屋后，該房屋經有批準權的機關批準和當地集體經濟組織同意后，即可辦理房屋所有權和宅基地使用權的產權變動手續，之后會取得合法權屬證書。按照以上幾步操作后，可以認定買賣房屋合同有效。

3.城鎮居民在購買房屋后，已經將戶口遷到房屋所在地，并申請加入到當地的集體經濟組織，從而轉成農民身份，此時可以認定買賣房屋合同有效。

4.購買房屋的買受人和協議簽字人雖然為城鎮居民身份，但如果其配偶、父母、子女為購買房屋所在地的集體組織成員，并且在購買房屋時系家庭成員共同出資，所購房屋用于共同居住，村集體經濟組織也同意買賣合同的內容的，此種情況可以依法認定為家庭共同購房，可以認定房屋買賣合同有效。

5.在《土地管理法（1998修訂）》之前，農村村民將宅基地上房屋轉讓給回鄉落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，應當認定買賣房屋合同有效。

6.若同一房屋經過多次買賣、轉讓后，其合同效力可以根據最后一手買受人的身份和交易情況，結合前述處理原則進行判斷認定。

7.隨著農村房屋買賣交易數量的增多，人民形象地稱之為“小產權房”或者“鄉產權房”交易。

縣級以上政府對城鎮居民購買的“小產權房”的所在小區，已辦理相關征地和出讓、規劃、施工驗收，補交土地出讓金、交易稅費（由合同當事人合理承擔有關土地出讓金、交易稅費）等，這樣是完善了商品房出售的合法化手續，可以認定買賣房屋合同有效。

【結語】在明律師最后提醒大家的是，城鎮居民沒有購買農村房屋的資格，同時也不具備在農村建房的資格，就算建造房屋也是屬于違法建筑，行政機關也不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。關注在明征地拆遷律師，多學法律少吃虧。