經(jīng)常有人在交了定金之后，問小樓還要注意些什么。小樓給的回復(fù)是認(rèn)真讀一下《商品房買賣合同》。

這份合同是由主合同和后面一系列的附件組成的。主合同是由住建部門監(jiān)制的制式合同，在長沙一般是在網(wǎng)上簽訂這個合同，就是俗稱的網(wǎng)簽。

后面的附件一般有房屋平面圖、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約等，然后在里面還會有一個補(bǔ)充協(xié)議。

這個補(bǔ)充協(xié)議里面聲稱：

雙方經(jīng)平等協(xié)商，一致同意訂立如下條款，作為對合同的修改和補(bǔ)充。

并在后面的條款中特別約定：

本協(xié)議作為對合同的補(bǔ)充和修改，經(jīng)雙方簽字或蓋章后生效；合同及其附件內(nèi)容與本協(xié)議內(nèi)容不同的，以本協(xié)議約定為準(zhǔn)。本協(xié)議一式陸份，出賣人貳份，買受人壹份，長沙市房屋產(chǎn)權(quán)主管部門貳份，按揭銀行壹份，物業(yè)公司壹份。

也就是說這份補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容才是買受人和出賣人的真實(shí)約定內(nèi)容。

對于以上內(nèi)容，買受人是清楚并簽字認(rèn)可的，這才是雙方意愿的真實(shí)表達(dá)：

合同及其附件、補(bǔ)充協(xié)議等，是經(jīng)買賣雙方充分協(xié)商后簽訂的，買受人對全部內(nèi)容已經(jīng)清楚；出賣人已對所涉免責(zé)條款、權(quán)利義務(wù)等的限制性條款作了說明和提示，買受人自愿全部接受，同意簽字確認(rèn)。

補(bǔ)充協(xié)議每個開發(fā)商都會根據(jù)自己的情況擬定，沒有個統(tǒng)一的版本，我們這里就找到的一個版本來分析一下補(bǔ)充協(xié)議里面的玄機(jī)。

1.計價方式

現(xiàn)在長沙很多樓盤都是精裝修出售。有些客戶買房選擇的是公積金貸款，而公積金貸款是不支持精裝修部分的。

在主合同里如果只約定了含精裝修的單價與總價，一般格式如下：

第五條 計價方式及價款

出賣人與買受人約定按下述第 種方式計算該商品房價款：

1．按建筑面積計算，該商品房單價為（人民幣） 元/㎡，總房價 元（￥ .00元）。

2．按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為（人民幣 / 元/㎡，總房價/ 元（￥ / 元）。

3．按套（單元）計算，該商品房總價款為（人民幣） / （ / 元）。

那么在補(bǔ)充協(xié)議里會對這個價格進(jìn)行拆分如下：

合同第五條約定的商品房總價款（含增值稅）包含毛坯價款和裝修價款。其中毛坯部分按建筑面積計算，單價為人民幣 元（大寫 ）/平米，毛坯部分總價款為人民幣 元（大寫： ）；裝修部分按建筑面積計算，單價為人民幣 元（大寫 ）/平米，裝修部分總價款為人民幣 元（大寫： ）；該商品房合計總價款為人民幣 元（大寫 ）。

這樣在公積金貸款時就可以有一個較為直觀的依據(jù)。

當(dāng)下長沙精裝修最流行的標(biāo)準(zhǔn)是不超過2500元/平米，隨著房價的走高，這一標(biāo)準(zhǔn)也在不斷突破。您想啊，你買一500萬的房子，精裝修如果還是2500的話，有些對不住這房價了。

2．10%總房款的違約金

在主合同的第七條約定了付款的違約責(zé)任：

買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第 1 種方式處理：

1．按逾期時間，分別處理（不作累加）

（1）逾期在 90 日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之三 的違約金，合同繼續(xù)履行；

（2）逾期超過 90 日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按總房價的 10 ％向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之三 （該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。

本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。

在補(bǔ)充協(xié)議里這個10%做了更詳細(xì)的約定。

第一處：

買受人有下列情形之一，導(dǎo)致出賣人不能在合同簽訂后60日內(nèi)取得約定金額的貸款（即除首付款外的其余購房款）的，視為買受人違約，買受人應(yīng)自違約日起按合同第七條的規(guī)定承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任：

（1）未能按時、準(zhǔn)確地提供真實(shí)有效的辦理購房抵押貸款相關(guān)資料；

（2）未能按時交納按揭貸款相關(guān)費(fèi)用；

（3）不配合銀行要求辦理相關(guān)審批手續(xù)，包括不按銀行要求簽署有關(guān)文件資料的；

（4）銀行要求補(bǔ)充資料或增加首付款、增加借款人、提高按揭貸款利率或提出其它條件的，買受人在接到銀行或出賣人通知后十五日內(nèi)仍不按要求辦理的。

如果是由于買受人個人的原因?qū)е掳唇屹J款不能在兩個月內(nèi)到出賣人的賬上，那么出賣人可以解約，并扣除買受人總房價的10%作為違約金。

第二處：

買受人自依約提交按揭貸款資料之日起60日內(nèi)仍未能與銀行簽訂生效的貸款合同的，或者因買受人資信不足導(dǎo)致銀行最終決定的貸款額度不足本協(xié)議雙方在合同中約定的貸款金額或不同意貸款的，買受人應(yīng)于收到出賣人書面通知或電話通知或自出賣人依本協(xié)議約定在報紙上刊登通知之日起十五日內(nèi)付清剩余全部購房款（即購房款總額與買受人已付購房首付款的差額），否則，視為買受人逾期付款，出賣人有權(quán)按合同第七條的約定處理。

由于征信問題導(dǎo)致無法貸款的，買受人是要求付清全款的，否則就會被視為違約，扣除10%的違約金。

第三處：

合同簽訂后，買受人單方面要求解除合同的，經(jīng)出賣人同意可以解除合同，但買受人應(yīng)當(dāng)向出賣人支付合同約定總購房款10 %的違約金；因買受人要求解除合同導(dǎo)致出賣人實(shí)際損失高于違約金的，買受人應(yīng)當(dāng)足額賠償出賣人的損失。

合同或本協(xié)議對解除合同后的處理另有約定的，從其約定。

如果買受人說這房子我不買了，合同終止，需要賠開發(fā)商10%的違約金。

第四處：

如在簽訂本合同時雙方尚不能按政府主管部門有關(guān)規(guī)定進(jìn)行“網(wǎng)上簽約”的，雙方同意在具備“網(wǎng)上簽約”條件時，按本合同文本進(jìn)行商品房買賣合同網(wǎng)上簽約、備案。買受人承諾在收到出賣人通知之日起7日內(nèi)配合辦理完成買賣合同網(wǎng)上簽約手續(xù)，逾期則按該房屋總價款萬分之一每日的標(biāo)準(zhǔn)向出賣人支付違約金；買受人超過90日仍拒不進(jìn)行網(wǎng)上簽約的，出賣人還有權(quán)解除本合同并向違約方收取總房價10%的違約金。

買受人拖著不去辦網(wǎng)簽，也是會受到10%的違約金懲罰。

3.交房的違約責(zé)任

在主合同的第十一條約定了房屋交接及違約責(zé)任：

由于出賣人原因，未按本合同第十條約定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第 1 種方式處理：

1．按逾期時間，分別處理（不作累加）

（1）逾期不超過90 日，自本合同第十條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付房款的萬分之三 的違約金，合同繼續(xù)履行。

（2）逾期超過 90 日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起 15 天內(nèi)退還全部已付款，并按總房價的 10 ％向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第十條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付房款的萬分之三（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金，但違約金最高不得超過已付房款的百分之十。

由于買受人原因，未能按期接受房屋的，雙方同意按 1 方式處理：

1、出賣人按逾期每天每平方米房屋建筑面積零點(diǎn)壹元向買受人收取房屋管理費(fèi)，并視為出賣人已交付房屋，該房屋毀損、滅失的風(fēng)險由買受人承擔(dān)。

出賣人違約和買受人違約的支付方式是不一樣的，一個萬三，一個是0.1元，有心人可以將這個換算一下，也許會發(fā)現(xiàn)為什么這樣設(shè)置。

主合同中第十五條約定了保修責(zé)任：

買受人購買的商品房為商品住宅的，出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。

買受人購買的商品房為非商品住宅的，出賣人自非商品住宅交付使用之日起，按照《房屋質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。

在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。出賣人拒絕整修或者在合理期限內(nèi)拖延整修的，買受人可以自行或者委托他人整修，整修費(fèi)用及整修期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。房屋因質(zhì)量問題造成買受人經(jīng)濟(jì)損失的，出賣人應(yīng)賠償買受人的損失。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助整修，整修費(fèi)用由買受人承擔(dān)。

該商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，或因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托雙方認(rèn)可的工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人可以請求解除合同并要求出賣人賠償損失。

房屋保修期按出賣人提供的《住宅質(zhì)量保證書》執(zhí)行，但該《住宅質(zhì)量保證書》規(guī)定的保修期不得短于國家規(guī)定的最低保修期，保修期自該房屋交付之日起計算。

至于提到這個保修責(zé)任，是因?yàn)樵谘a(bǔ)充協(xié)議中約定：

在房屋交接時，如買受人發(fā)現(xiàn)交付房屋有瑕疵或任何非主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，應(yīng)記錄在交接文件中，且買受人應(yīng)在交接后10日內(nèi)以書面方式向出賣人提出，由出賣人按合同第十五條的約定進(jìn)行處理。買受人不得以此為由拒絕收房或者要求退房。

而且關(guān)于交房，不管你有沒有來收房，以通知你收房的最后一天作為交付日，就算交完房了：

買受人須在出賣人發(fā)出的書面交房通知注明的交付使用日期內(nèi)到出賣人指定的地點(diǎn)辦理房屋交接手續(xù)。因買受人原因?qū)е路课菸丛谥付ㄈ掌趦?nèi)辦妥房屋交付手續(xù)的，以書面交房通知注明的交接期限的最后一日為該房屋實(shí)際交付使用日，自該日起視為該房屋已實(shí)際交付且經(jīng)買受人驗(yàn)收合格。自房屋交付日起，買受人應(yīng)當(dāng)按相關(guān)規(guī)定或約定承擔(dān)責(zé)任并繳納物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用。

4.精裝修

在補(bǔ)充條款中約定：

該房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)見合同附件三。對約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)所涉及的建筑材料及相關(guān)設(shè)備，如在貨物采購或市場供應(yīng)有變化或其他原因?qū)е鲁鲑u人未能使用該相關(guān)材料、設(shè)備時，為保證能按期按質(zhì)交付該房屋，出賣人有權(quán)采用質(zhì)量相當(dāng)或以上的材料、設(shè)備替代。

該房屋內(nèi)的所有潔具、廚房設(shè)備、家私、電氣設(shè)備等（若有）由生產(chǎn)商直接提供保修，具體保修辦法和保修期以生產(chǎn)廠商提供的保修文件為準(zhǔn)，若因該等設(shè)備質(zhì)量事故造成買受人人身損害或財產(chǎn)損失的，由出賣人協(xié)助買受人向生產(chǎn)廠商索賠。

在對于精裝修計價方式說明時，已經(jīng)事先約定了：

買受人認(rèn)可毛坯價格和裝修價格為房屋總價合理組成部分，買受人已實(shí)地察看該項(xiàng)目已實(shí)施完成的示意樣板，對示意樣板已進(jìn)行了充分了解，出賣人已對買受人做了必要之解釋，買受人、出賣人雙方認(rèn)同房屋裝修的設(shè)計理念，詳見買賣合同附件交付標(biāo)準(zhǔn)。買受人已對示意樣板與本協(xié)議約定的房屋總價款進(jìn)行了充分考量，同意本協(xié)議約定裝修價格充分符合買受人期望體現(xiàn)的出賣人品牌價值、技術(shù)、設(shè)計、服務(wù)理念等因素，裝修價格公平合理，買受人完全同意并沒有異議自愿接受本房屋的裝修行為和裝修價值。

5.面積補(bǔ)差

在主合同中對于面積補(bǔ)差是這么約定的：

根據(jù)當(dāng)事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以 建筑面積（本條款中均簡稱面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。當(dāng)事人選擇按套計價的，不適用本條約規(guī)定。

合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。

商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第2 種方式進(jìn)行處理：

1、雙方同意按以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價款；

（2）面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權(quán)解除合同。

買受人解除合同的，出賣人在買受人提出解除合同之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按 人民銀行公布的同期金融機(jī)構(gòu)人民幣活期存款基準(zhǔn)利率付給利息。

買受人不解除合同的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人補(bǔ)足；超出3％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積
面積誤差比＝－－－－－－－－－－－－－×100％
合同約定面積

因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

2、雙方自行約定： 詳見補(bǔ)充協(xié)議的約定 。

而在補(bǔ)充協(xié)議的約定是這樣的：

1、合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按以下方式處理：

⑴面積誤差比絕對值在0.6%以內(nèi)（含本數(shù)）的，買賣雙方多不退、少不補(bǔ)；

⑵面積誤差比絕對值在0.6%以上（不含本數(shù)）的，買賣雙方按合同約定的房屋單價，據(jù)實(shí)結(jié)算房價款，多退少補(bǔ)；

產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積
面積誤差比＝－－－－－－－－－－－－－×100％
合同約定面積

2、當(dāng)產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生誤差，產(chǎn)權(quán)登記面積超出合同約定面積，依約買受人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交房款的，買受人應(yīng)當(dāng)在出賣人書面通知送達(dá)或視為送達(dá)之日起十五日內(nèi)足額補(bǔ)交，否則按合同有關(guān)買受人逾期付款的約定處理且出賣人可不配合辦理合同備案、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記或轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；產(chǎn)權(quán)面積少于合同約定面積，依約出賣人應(yīng)當(dāng)退還多收的購房款的，應(yīng)在買受人辦理完面積差退款手續(xù)之日起三十個工作日內(nèi)一次性退還買受人多交的房款，否則，出賣人應(yīng)按人民銀行公布的同期金融機(jī)構(gòu)人民幣活期存款基準(zhǔn)利率向買受人支付違約金。

6.其他約定內(nèi)容

1）至于你看到的廣告宣傳及銷售人員的口頭承諾都不作準(zhǔn)的：

與買賣該房屋有關(guān)的宣傳資料、模型、樣板房、廣告、口頭宣傳等僅供參考，所有信息均以政府最終批準(zhǔn)和實(shí)施的文件和合同及其附件、補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容為準(zhǔn)。

2）樣板間也是以非交付標(biāo)準(zhǔn)做了免責(zé)說明：

雙方確認(rèn)，出賣人所修建和裝修的示范房屋（樣板房）僅作風(fēng)格展示和形象展示之用，體現(xiàn)的是同類待交付房屋可能呈現(xiàn)的一種狀態(tài)，不屬于確定和約定的內(nèi)容，不作為交付標(biāo)準(zhǔn)，買受人承諾不基于樣板房向出賣人主張權(quán)利，有關(guān)本合同約定的該商品房的結(jié)構(gòu)、空間、功能系統(tǒng)、裝修配置標(biāo)準(zhǔn)等所有內(nèi)容以雙方在合同及附件和補(bǔ)充協(xié)議中的約定為準(zhǔn)。

3）關(guān)于小區(qū)內(nèi)設(shè)施的權(quán)益也有相關(guān)的約定：

6、出賣人在該商品房所在樓棟的屋頂、外墻面上，或者在小區(qū)地面上設(shè)立與本項(xiàng)目、本企業(yè)及所屬集團(tuán)有關(guān)的標(biāo)志、旗臺/桿等的，買受人對此不持任何異議，出賣人亦無須向全體產(chǎn)權(quán)人支付任何費(fèi)用。

7、按照規(guī)劃設(shè)計建設(shè)的小區(qū)中的經(jīng)營性配套建筑物、構(gòu)筑物（包括但不限于會所、室內(nèi)外游泳池/場、各種室內(nèi)外球場等）的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，歸出賣人所有；已經(jīng)計入小區(qū)房屋公攤面積的，歸小區(qū)全體業(yè)主或者該樓全體棟業(yè)主共有。

8、小區(qū)內(nèi)儲藏室、地下室或地下人防工程、地下車位、未占用公共道路和綠地的地上車位的所有權(quán)或使用權(quán)歸出賣人所有，出賣人有權(quán)將這些物業(yè)有償轉(zhuǎn)讓、出租或贈與等，收益全部歸出賣人。

這個補(bǔ)充協(xié)議比起現(xiàn)在被廣為投訴的合同霸王條款來說，大多還算是對等的，還不算過分。如果買受人簽了這個以后，以上內(nèi)容開發(fā)商已經(jīng)盡了告知的義務(wù)，買受有就沒有理由說開發(fā)商耍流氓了：

在簽訂合同和本協(xié)議之前，出賣人已在本項(xiàng)目銷售現(xiàn)場向買受人明示法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)該明示的合同文本、文件、證書及重要提示。買受人閱悉并且理解上述明示的合同文本、文件、證書及重要提示，且無異議，對所認(rèn)購的房屋狀況、交易條件、周邊環(huán)境已有充分了解。

其他的未提出來的內(nèi)容還有很多，所以簽合同之前認(rèn)真看一下有什么壞處呢？