不動產，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。不動產與土地不能分離或者不可移動，一旦分離或者移動將改變其性質或者大大降低其價值。《物權法》中涉及的不動產種類有礦藏、水流、海域，土地，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，野生植物資源，鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，建筑物。《不動產登記暫行條例》中涉及的不動產有土地，房屋等建筑物、構筑物，森林、林木， 海域。立法中對不動產的分類，并未按照同一標準劃分，在自然屬性區分基礎上，還按照不動產用途、所有權主體進行了區分。本文按照自然屬性對不動產進行介紹和分類。

不動產包括哪些內容？

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.土地

從地理學角度講，土地是地表某一地段包括地質、地貌、氣候、水文、土壤、植被等多種自然要素在內的自然綜合體。廣義講的土地還包括海洋等，本文僅指狹義概念下的陸地部分。

從地理學定義看，根據地質、地貌、氣候、水文、土壤、植被等的不同，土地可以分為森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、沙漠、地表水等。

2.海域

海域是指包括水上、水下在內的一定海洋區域。根據《海域使用管理法》，海域包括內水、領海的水面、水體、海床和底土，其中內水是指我國領海基線向陸地一側至海岸線的海域，領海的寬度從領海基線量起為十二海里。從立法看，海域是一個立體的概念。

3.地下物

（1）礦藏

在《礦產資源法》中還有一個概念是“礦產資源”。礦藏是指地下埋藏的各種礦物的總稱。礦產資源，又稱礦物資源，是指經地質作用，地殼中的有用礦物富集而成的具有工業利用價值的礦產。兩個概念應指向同一事物，前者側重自然屬性，后者側重經濟社會屬性。如地下水、煤炭、天然氣、石油、有色金屬礦等都屬于礦藏。

（2）地下設施

包括人類開發利用地下空間所建造的各類設施，如地鐵，給排水、熱力、燃氣、供電、通訊設施，地下油庫，地下建筑等。

4.地上物

（1）野生植物

根據《野生植物保護條例》，野生植物，是指原生地天然生長的珍貴植物和原生地天然生長并具有重要經濟、科學研究、文化價值的瀕危、稀有植物。除了作為保護對象的野生植物，其他各類野生植物也屬于不動產。

（2） 農作物

農作物是指農業上栽培的各種植物。主要包括糧食作物和經濟作物兩大類，經濟作物包括油料作物、蔬菜作物、花、草、樹木。這里要注意與作為土地類型的森林、草原等的區分，森林、草原是指土地的自然形態，是土地地表與其天然附著物的合稱。而農作物是人類開發利用土地栽培的植物，其與土地相連時屬于不動產，收割分離后則為動產。

（3）房屋等建筑物、構筑物

建筑物主要是指房屋，是指有基礎、墻、頂、門、窗，能夠遮風避雨，供人在內居住、工作、學習、娛樂、儲藏物品或進行其他活動的空間場所。構筑物是沒有可供人們使用的內部空間的，人們一般不直接在內進行生產和生活活動，如煙囪、水塔、橋梁、水壩、雕塑、圍墻等。

（4）其他地上設施

如鐵路、公路等設施。

5.土地及海域上下空間

無論從法律上還是從自然屬性講，土地上方下方空間及物質、海域以上以下空間及物質，除法律有特別規定，如礦藏、野生植物資源等要單獨分離外，其他空間和物質都應附屬于土地、海域，不應單獨分離。但是，向上向下應該是有范圍的，向上的太空部分是否已經不能為土地、海域的概念所包含，向下的地幔以下部分是否也不能為土地、海域的概念所包含。太空、太空中的物質以及地幔以下的部分，從自然屬性上應當也屬于不動產，相信隨著人類探索能力的不斷增強，對其進行的法律規范，也會逐步加強和完善。

如何進行不動產登記？

1.不動產登記需要哪些人前來申請辦理？

根據《不動產登記暫行條例》要求，因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的，應當由當事人雙方共同申請。屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：(一)尚未登記的不動產首次申請登記的；(二)繼承、接受遺贈取得不動產權利的；(三)人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的；(四)權利人姓名、名稱或者自然狀況發生變化，申請變更登記的；(五)不動產滅失或者權利人放棄不動產權利，申請注銷登記的； (六)申請更正登記或者異議登記的；(七)法律、行政法規規定可以由當事人單方申請的其他情形。

2.辦理不動產登記需要提供哪些資料？

(一)登記申請書；(二)申請人、代理人身份證明材料、授權委托書；(三)相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書；(四)不動產界址、空間界限、面積等材料；(五)與他人利害關系的說明材料；(六)法律、行政法規以及本條例實施細則規定的其他材料。

3.哪些不動產權利可以登記？

(一)集體土地所有權；(二)房屋等建筑物、構筑物所有權； (三)森林、林木所有權；(四)耕地、林地、草地等土地承包經營權；(五)建設用地使用權；(六)宅基地使用權； (七)海域使用權； (八)地役權；(九)抵押權；(十)法律規定需要登記的其他不動產權利。

4.不動產登記簿記載什么事項？

(一)不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；(二)不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況；(三)涉及不動產權利限制、提示的事項；(四)其他相關事項。

5.不動產統一登記后，辦理不動產權證需要多長時間？

根據《不動產登記暫行條例》，不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動產登記手續，法律另有規定的除外。需要注意的是，審查時限并不包括公告、權籍調查、補正資料的時間，也就是說，有的不動產登記如果需要公告、權籍調查、補正資料，公告、權籍調查、補正資料的時間不計算在30個工作日之內。

6.原先辦的房產證、土地證是否有效？

按照“不變不換”的原則，權利不變動、簿證不更換。不動產統一登記之前依法頒發的房產證、土地證等權利證書繼續有效，在權利發生轉移或變更時，頒發新的不動產權證書。

7.怎樣進行不動產登記？

申請人提出申請；提交材料；不動產登記機構審查材料及書面給出受理通知；完成登記(自受理登記申請之日起30個工作日完成)。

動產與不動產的區別是什么？

動產和不動產，這兩個看起來很清楚的概念，在實務中往往是一道難解的題目。如：電梯、油氣水井設施或者林木等等，屬于動產還是不動產，一直是爭論的焦點。而在動產和不動產涉稅方面，更是大相徑庭。如：銷售或出租動產繳納增值稅，購買方或承租方可以抵扣進項稅額；銷售或出租不動產繳納營業稅，購買方或者承租方無進項稅額抵扣。因此，正確區分動產和不動產，對于規范納稅顯得尤其重要。筆者梳理了相關稅務文件，歸納為以下幾點：

不動產包括三種土地附著物，而動產不是土地附著物。

《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第二十三條第二款規定，“不動產是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物和其他土地附著物。”

《營業稅稅目注釋（試行稿）》（國稅發[1993]149號）第九條（二）項規定，“其他土地附著物，是指建筑物或構筑物以外的其他附著于土地的不動產。”

由此可見，動產和不動產的主要區別在于能否移動，或者移動后是否引起性質、形狀的改變。不動產的代名詞，即土地附著物，它包括附著于土地的建筑物、附著于土地的構筑物和其他土地附著物三種。