土地租賃合同最長多少年有效(土地租賃合同最長多少年民法典)
關聯法條
《中華人民共和國民法典》
（2023年1月1日施行）
第一百五十六條合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五百一十條 合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。
第七百零五條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規定》
（2023年1月1日施行）
第一條民法典施行后的法律事實引起的民事糾紛案件，適用民法典的規定。
民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外。
民法典施行前的法律事實持續至民法典施行后，該法律事實引起的民事糾紛案件，適用民法典的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外。
第二十條民法典施行前成立的合同，依照法律規定或者當事人約定該合同的履行持續至民法典施行后，因民法典施行前履行合同發生爭議的，適用當時的法律、司法解釋的規定；因民法典施行后履行合同發生爭議的，適用民法典第三編第四章和第五章的相關規定。
《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》
（1999年12月29日施行、2023年1月1日被廢止）
第二條合同成立于合同法實施之前，但合同約定的履行期限跨越合同法實施之日或者履行期限在合同法實施之后，因履行合同發生的糾紛，適用合同法第四章的有關規定。
《國有土地上房屋征收與補償條例》
（2011年1月21日施行）
第二條為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。
第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
（一）被征收房屋價值的補償；
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
精選案例
裁判要旨：長期租賃合同約定有搬遷補償權益分配方案的，租賃期限超出二十年部分對應的分配方案無效，合同雙方應據此重新協商并調整分配。
案例一 廣州市白云區嘉禾街鶴邊村第一經濟合作社、廣州白云留香貿易有限公司與廣州市白云區鶴邊經濟聯合社、廣州市白云區人民政府嘉禾街道辦事處租賃合同糾紛
廣東省廣州市中級人民法院
（2023）穗中法民五終字第3230號
案情簡介
土地權屬人廣州市白云區嘉禾街鶴邊村第一經濟合作社（以下簡稱鶴邊一社，原審原告、上訴人）與承租人廣州白云留香貿易有限公司（以下簡稱留香公司，原審被告、上訴人）分別于1997年8月18日及12月5日簽訂《合同書》（一期合同）以及《合作協議書》（二期合同），約定合作開發某地段，甲方（鶴邊一社）提供土地，乙方（留香公司）出資興建商鋪。一期合同約定建成后的商鋪鋪位甲乙雙方各擁有50%的建筑面積，甲方鋪位返租給乙方；二期合同約定由乙方每月交納租金租用商鋪鋪位。兩份合同均約定租賃期滿后所有鋪位歸甲方所有（包括門窗、水電）；在合作期間內，如遇國家建設征用土地，經營之日起五年內所有建筑物補償歸承租人，超過五年以上建筑物補償費雙方按使用年限折算分成，已使用年限部分歸權屬人，未使用年限部分歸承租人，征地補償歸權屬人所有。1998年7月10日，雙方簽訂《補充協議書》，約定《合同書》《合作協議書》的合作期限為1999年2月1日至2024年1月31日。合同簽訂后，雙方依約履行，留香公司按合同約定標準向鶴邊一社支付租金至2010年1月。
2010年，涉案場地因環境整治被征拆用作綠化用地。鶴邊一社、留香公司和嘉禾街道辦、鶴邊聯社（與嘉禾街道辦簽訂搬遷補償協議的主體）分別于2010年4月20日、5月11日就鶴邊一社、留香公司之間如何分配補償款的問題共同簽訂《拆遷補償款分配協議書》《第二期拆遷補充分配協議書》，約定首期補償款、建筑物及構筑物補償款、搬遷費及租金補償款的分配比例。后鶴邊一社起訴，請求法院確認鶴邊一社與留香公司簽訂的《拆遷補償款分配協議書》《第二期拆遷補償分配協議書》《補充協議書》無效，留香公司向鶴邊一社返還已領取的拆遷補償款。
裁判觀點
原審法院認為，由于《補充協議書》約定的25年合作期限超過了《合同法》規定的法定租賃期限，故超過二十年部分的約定應為無效。兩補償分配協議是以《補充協議書》為基礎簽訂的，故兩補償分配協議中超過二十年部分的約定亦屬無效。但上述協議部分條款無效并不影響涉案三協議的整體效力。由于原分配方案的分配年限基礎（25年）已部分無效，故整個方案應據此重新調整。法院已對雙方的基礎協議作出判定，雙方的協商前提基礎已經發生變化，故更應據此根據雙方各自利益及誠信精神重新進行充分和實質性協商。鶴邊一社要求法院在本案中逕行對雙方的應得補償款重新分配的訴請與雙方約定不符，不予支持。
二審法院認為原審判決認定事實清楚，適用法律正確，駁回上訴。
裁判要旨：土地租賃合同的租賃期限超過二十年部分無效，但可參照合同約定的搬遷補償權益分配方案確定地上建筑物拆遷補償款分配比例。
案例二 廣州市白云區人和鎮漢塘村紅星經濟合作社與廣州市白云區人和鎮漢塘經濟聯合社、廣州市白云區人和鎮漢塘村南田經濟合作社等土地租賃合同糾紛
廣東省廣州市白云區人民法院
（2023）粵0111民初849號
案情簡介
集體用地權屬人廣州市白云區人和鎮漢塘村紅星經濟合作社（以下簡稱紅星合作社，原告）與李某強（被告之一）、李某根于2005年10月1日簽訂《土地租賃合同》，合同甲方為紅星合作社，乙方為李某強、李某根，約定甲方將案涉土地出租給乙方用于投資建設倉庫、廠房等；租賃期限為30年；在合同期內，如遇國家征用該地，土地補償款歸甲方所有，建筑物補償款按30年比例分配，已使用年限屬于甲方，未使用年限屬于乙方；搬遷補償款全部歸乙方所有，該土地所種植果樹的補償款歸乙方所有。上述土地租賃合同簽訂后，原告依約將土地交付被告使用；因未辦妥報建手續，被告未在土地上投資建設倉庫、廠房，土地仍保持原貌。
合同雙方曾因合同履行產生糾紛，原告于2023年提起民事訴訟，廣州市中級人民法院二審認定《土地租賃合同》有關租賃期限超過二十年的部分無效，但不影響其余條款的效力。后因項目建設，需要征收案涉土地。廣州市白云區人和鎮漢塘經濟聯合社（以下簡稱“漢塘聯社”）于2010年10月18日與李某強簽訂《住宅房屋拆遷安置補償表》，確定李某強可取得的地上建筑物、構筑物和青苗補償事宜。后原告起訴，請求法院判令漢塘聯社將安置補償款發放給原告，并支付相應利息。
裁判觀點
法院認為，本案實屬土地租賃合同糾紛。原告與李某強、李某根于2005年10月1日訂立的土地租賃合同的部分條款有效這一事實已經人民法院生效裁判文書確定，原告并無充分證據足以推翻，因此對于涉案土地租賃合同中有關土地征收補償款如何分配的條款的法律效力應屬有效。雖然涉案土地租賃合同的租賃期間超過二十年的部分無效，但仍可參照合同約定的30年租賃期間確定地上建筑物拆遷補償款分配比例。按照李某強與漢塘聯社簽訂補償表的時間作為實際使用年限，即為5年，因此拆遷補償款應由原告取得其中的六分之一，由李某強和李某根取得其中的六分之五。
裁判要旨：雖然長期租賃合同約定了搬遷補償權益分配方案（即所有搬遷補償權益歸承租人享有），承租人也僅能按有效租賃期限（二十年）占總租賃期限的比例獲得相應的搬遷補償。
案例三 北京雁棲物流有限公司與北京市懷柔區雁棲鎮西柵子村村民委員會土地租賃合同糾紛
北京市第三中級人民法院
（2023）京03民終618號
案情簡介
2003年12月20日，北京市懷柔區雁棲鎮西柵子村村民委員會（以下簡稱西柵子村委會）與北京雁棲物流有限公司（以下簡稱雁棲物流公司）簽訂《房屋土地租賃合同》，合同甲方為西柵子村委會，乙方為雁棲物流公司。合同約定甲方將案涉土地及地上物出租給乙方，租期40年，租金共計40萬元，由乙方一次性交納。租賃期內，如遇國家政策或他人征用此土地、房屋及其他財產時，所給與的經濟補償全部歸乙方自行處理，甲方不再享有。合同簽訂后，雁棲物流公司對水井、泵房進行了清理、維護，對原有建筑物進行了修繕、裝修，并新建了一些建筑物。
2023年，案涉租賃標的被列入拆遷范圍，西柵子村委會與雁棲物流公司于2023年4月24日簽署授權委托書，西柵子村委會為委托人，雁棲物流公司為受托人，西柵子村委會授權雁棲物流公司辦理拆遷過程中與該協議項下房屋及土地相關的全部拆遷補償、補助事宜，委托人與受托人自行處理相關權益的分配事宜。雁棲物流公司代西柵子村委會與拆遷人就案涉租賃標的簽訂了國有土地補償協議，協議約定西柵子村委會自行拆除地上物、交付土地后，取得土地補償款及地上物補償款，雁棲物流公司賬戶作為合同約定的收款賬戶。雁棲物流公司與拆遷人另行簽訂一份補償合同，該合同約定的補償款包括給付雁棲物流公司的拆遷工作配合獎。西柵子村委會起訴，請求雁棲物流公司返還補償款及拆遷配合獎。
裁判觀點
雙方簽訂的租賃合同約定了征地所得補償由雁棲物流公司享有，屬于通過合同約定對補償款的處理，不屬于對土地所有權或使用權的放棄。合同中關于補償款的約定不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬有效。
《土地房屋租賃合同》約定雁棲物流公司一次性交納全部租金，取得四十年租期及租期內征收土地房屋補償款的利益，未約定合同解除及租金的退還；故從雙方合同的意思表示來看，如遇征收土地，補償款歸雁棲物流公司所有，二十年租賃期限內未履行租期的租金也不需要退還。考慮到雙方簽訂的合同合法有效期只有二十年，西柵子村委會只能取得合同約定租金的一半，雁棲物流公司就作為合同對價之一的土地及原有地上物的補償款也不能全部享有，只能享有一半。因雁棲物流公司又加建了房屋，加建房屋與原房屋的補償款現已不能區分，本院酌情確定雁棲物流公司應返還原房屋、樹木、地下各種管道及其他設施補償款的一半；因雁棲物流公司對水井及泵房進行了維護、清理、修繕，本院酌情確定雁棲物流公司返還水井補償款26000元。另外，對于雁棲物流公司代西柵子村委會交納的相關稅費及滯納金，因雙方合同約定以一次性租金的方式將租賃期內的土地及房屋使用權、處分權給予雁棲物流公司，故在租賃期內應當交納的稅費等，實際應由雁棲物流公司負擔，西柵子村委會不需給付雁棲物流公司墊付的稅費及滯納金。
裁判要旨：長期租賃合同雙方未對搬遷補償權益分配達成協議，法院根據租賃合同約定及公平原則，按約定租賃期限分配拆遷補償款，承租人已使用期間的補償費歸出租人所有，剩余期間的補償費歸承租人所有。
案例四于懷琨與昆明市西山區官莊社區居民委員會租賃合同糾紛
云南省高級人民法院
（2023）云民再44號、（2023）昆民再終字第28號
案情簡介
1993年5月15日，昆明市西山區官莊社區居民委員會（以下簡稱官莊社區居委會，一審原告、二審被上訴人、被申訴人）與于某琨（一審被告、二審上訴人，已故）就聯辦某配件廠簽訂《協議書》，約定：原告以土地作為投資，廠房及設備投資全部由被告負責，聯辦期限為50年，自1993年12月1日起至2043年11月30日止。合同第六條、第八條分別約定，“六、本著來建去丟的原則，協議執行期內的各種不動產，期滿時無償歸甲方（官莊社區居委會）所有；八、協議期內，乙方（于某琨）如需將廠房轉讓他人，須征得甲方同意，其轉讓增值部分，甲方占30%”。
2011年5月18日，基于市政府舊城改造的要求，涉案土地及地上建筑物被納入城中村改造工程，被告與案外人云南佳景房屋拆遷有限責任公司就地上建筑物的拆遷補償簽訂了征地拆遷安置補償協議，協議約定了房屋主體建筑物的補償款。2023年3月15日，原告與區人民政府簽訂了國有土地使用權收購補償協議，就涉案土地的收購補償達成一致。2023年7月22日，被告將涉案土地上建筑物交與相關拆遷部門，該地上建筑物被拆除。原告官莊社區居委會起訴，請求法院依法判令被告支付房屋拆遷補償費。
本案經過一審、二審、再審以及檢察院抗訴再審程序。
裁判觀點
法院認為，《協議書》名為聯辦，實為租賃，官莊社區居委會將土地出租給于某琨使用，按年收取土地使用費。《協議書》第六條、第八條分別對租期屆滿后和租期內承租人轉租營利，出租人可以對地上建筑物、構筑物享有全部或部分財產權益作出約定，前述兩個條款是合同對價條款的有機組成部分。根據《中華人民共和國合同法》第六十一條規定，合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。合同雙方未對租期內發生征地拆遷作出約定，故應按前述法律規定，按合同有關條款，即合同第六條的約定，確定社區居委會應享有的份額。一審法院按雙方約定的50年租賃期限平攤拆遷補償款，被告已使用期間的補償費歸原告所有，剩余期間的補償費歸被告所有，雖適用法律不準確，但判決結果是正確的，也符合公平合理確定各方權利義務的原則，應予以維持。
實務簡評
從上述司法案例可以看出，即便長期租賃合同雙方就搬遷補償權益分配有所約定，法院并不一定完全根據雙方協商一致的方案進行搬遷補償權益分配。案例二中，權屬人向承租人出租土地，由承租人投資建設房屋并使用。法院認為，涉案土地租賃合同約定的租賃期限超過二十年部分無效，但未直接否定合同約定的搬遷補償權益分配方案的效力，認為仍可參照合同約定的分配條款確定地上建筑物拆遷補償款分配比例。而案例一中，權屬人向承租人出租土地，由承租人投資建設房屋并使用。法院認為，權屬人與承租人之間針對補償款自行協商訂立的分配方案是以租賃合同為基礎簽訂的，作為分配方案基礎的租賃合同租賃期限超出二十年，超出部分對應的分配方案無效，合同雙方應據此重新協商并調整分配。但對于案例一中“超出部分對應的分配方案”如何確定，法院在裁判文書中未予展開。案例三中，權屬人向承租人出租土地及地上物，法院認定租賃合同約定的租賃期限超過二十年的部分無效，長期租賃合同雖約定有搬遷補償權益分配方案（即所有搬遷補償權益歸承租人享有），但承租人僅能按有效期（二十年）占總租賃期限的比例獲得相應的搬遷補償。即案例三中，法院認定租賃期限超過二十年的部分無效后，酌情對當事人約定的搬遷補償權益分配方案進行了調整。
綜合前述案例可以看出，就長期租賃合同中約定的搬遷補償分配方案是否可作為權屬人與承租人之間搬遷補償權益分配的依據，法院的觀點分為兩種：一種觀點認為，長期租賃合同租賃期限超過二十年部分無效，不影響租賃合同雙方約定的搬遷補償權益分配方案的效力；另一種觀點認為，長期租賃合同的效力與搬遷補償權益分配方案的效力是密不可分的，搬遷補償權益分配方案并非承租人與權屬人之間搬遷補償權益分配的絕對依據，由于長期租賃合同租賃期限超過二十年部分無效，搬遷補償權益分配方案也應進行相應調整。
其次，長期租賃合同雙方就搬遷補償權益分配方案無約定的，法院可以對合同進行解釋或適用公平原則，確定權屬人和承租人搬遷補償權益分配方案。案例四中，法院適用《合同法》第六十一條[3]規定，結合合同約定以及公平原則，認為按約定租賃期限分配拆遷補償款，承租人已使用期間的補償費歸出租人所有，剩余期間的補償費歸承租人所有。值得注意的是，盡管案涉合同超過二十年租賃期限的部分無效，但該案中法院未限定承租人僅能享有二十年法定租賃期內對應的搬遷補償權益。當然，該案事實亦具有個案特殊性，但法院的認定思路對于如何在無約定的情形下確定長期租賃合同雙方的搬遷補償權益分配仍具有一定參考價值。
筆者認為，關于租賃期限超過二十年的土地/房屋租賃合同，法院在承租人與權屬人之間分配搬遷補償權益時，除了考慮雙方是否約定有分配方案外，還應結合長期租賃合同的租賃期限、合同訂立背景、合同實際履行情況、租金給付情況，以及承租人是否裝修、改造租賃標的，承租人是否新建地上建筑物、合同是否約定租期屆滿后新建建筑物所有權歸屬等因素進行衡量。
建議
對承租人與權屬人而言，建議盡量避免采取直接或間接形式訂立租賃期限超過二十年的長期租賃合同。已經訂立了該類長期租賃合同的，由于搬遷補償權益分配方案系法院在審理此類案件中的重要考慮因素，建議合同雙方就租賃土地或房屋的搬遷補償權益分配方案予以明確約定，并盡可能具體到搬遷補助費、臨時安置補助費、停工停業補助費、拆遷工作配合獎勵金、土地或建筑物的貨幣補償款等等，明確約定具體分配比例及計算方式，以避免由于無約定或約定不明增加訴累，影響自身權益的實現。
[1] 《民法典》于2023年1月1日施行，《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）及有關司法解釋同日廢止。根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規定》第一條、第二十條規定，由《民法典》施行前的法律事實引起的糾紛或因民法典施行前履行合同發生爭議的，適用《合同法》及《民法典》施行前有關司法解釋的規定；法律事實持續至民法典施行后或因民法典施行后履行合同發生爭議的，適用《民法典》的相關規定。截至本文撰寫之日，最高人民法院尚未發布《民法典》合同編有關司法解釋，且《民法典》未對《合同法》有關法定租賃期限的規定進行修改，因此，本文論述存在部分引用《民法典》施行前有關司法解釋的情況，特此說明。
[2] 為便于閱讀，本文使用“權屬人”一詞指代國有土地使用權人、集體土地所有權人以及房屋所有權人，亦是土地/房屋租賃合同中的出租人。
[3] 該條對應現行《民法典》第五百一十條規定。
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